ドル高・円安進行の背景と不動産投資への影響は？基礎知識を解説！

2022年3月のアメリカの利上げを皮切りに、ドル高・円安の進行が連日ニュースで騒がれています。

では、この為替市場が、不動産投資へどのような影響を与えるのでしょうか？

今回は為替の基礎知識を含め、不動産投資への影響について解説していきます。これから不動産投資を検討されている方は、ぜひ最後までお読みください。

 1. 為替の基礎知識 

不動産に投資をする上で、経済の動向や景気の予測に目を配るのは非常に重要です。金利はもちろんですが、物価の影響は、不動産購入時だけでなく家賃収入にも影響を与える要素となります。

この中で為替市場が投資に与える影響について解説します。まずは、為替とは何かを簡単に解説していきます。

円やドルなどの「通貨」は価値が相対的に決定されます。
よって、円高・円安とは、円の価値が「対象とする通貨に対して高いのか安いのか」を表しています。

 (1) ドル安・円高 
この場合は文字通り、円の価値がドルに比べて高くなっている状況を表しています。

状況にもよりますが、例として、ドル円価格が1ドル＝100円を平均と考えたときに「1ドル＝80円」になった場合は円高になります。

わかりにくい場合は、「1ドルを買うために必要な円の価格」を考えてみましょう。
「円高＝円の価値が高い＝1ドルを買うために必要な円の価格は「少なくなる」→ドル円価格は下がる」という考え方になります。

 ① 円高のメリット 
円高の場合のメリットを考えてみましょう。主な例としては次が挙げられます。

最も大きなメリットは輸入産業が伸びると言えます。海外から仕入れを行っている場合は、円高の恩恵を実感することができるでしょう。

次に、わかりやすく個人の消費活動に置き換えて考えてみます。

・海外旅行に安く行けるようになる
・輸入品の価格が下がる（食料品・衣類など）

相対的に円の価値が上がる為、享受できるメリットも実感を感じやすくなります。

 ② 円高のデメリット 
主なデメリットとしては以下が挙げられます。

・海外で日本製品が売れなくなる(輸出産業が苦戦する)
・海外の資産価値が減る

同じく個人消費に例えます。

・外国株の価値が下がってしまう(株価が同じでも)
・外人の友達の来日費用が上がる
・輸出をメインとした業者の売上が下がる

このようなデメリットが考えられます。特に観光地などは影響を受けるでしょう。
ただ、円高の場合は個人消費に対する影響よりも、企業や日本経済自体に与える影響がより懸念されます。

 (2) ドル高・円安 
一方、ドル高・円安の場合は円の価値がドルに対して高くなっている状況を表します。

先程の例を用いますと、ドル円価格が1ドル＝100円を平均と考えたときに「1ドル＝120円」になった場合は円高になります。

同じく、わかりにくいという場合は、「1ドルを買うために必要な円の価格」を考えてみましょう。
「円安＝円の価値が安い＝1ドルを買うために必要な円の価格は「多くなる」→ドル円価格は上がる」という先程とは正反対の考え方になります。

 ① 円安のメリット 
円安のメリットを考えてみましょう。基本的には円高と相対的な関係にあるため、円高のメリットの反対が考えられます。

・輸出産業が伸びる(円の価値が下がる為)
・企業の対海外への売上が上がる

輸出において円安はメリットと考えることができます。
一方で、個人消費に関して考えてみます。

・海外の資産価値が上がる
・企業売上が上がり給与が上がる
・海外の友人が来日しやすくなる

対海外への資産が増えるのと、輸出産業に従事している方は給与が伸びる可能性もありますが、企業業績次第と言えます。

 ② 円安のデメリット 
一方で、デメリットについて解説します。

円安により海外からの輸入品の価格が上がりますので、海外からの輸入割合の多い企業にとっては特にダメージとなり、業績悪化につながる可能性があります。

個人消費においては以下のことが考えられます。

・海外旅行の費用が上がる
・輸入品の価格が上がる(食料品や衣料品、ガソリンなどの資源)

日本においては円安のデメリットは特に個人消費でも実感しやすくなります。日本は海外輸入依存度も高く、身の回りの製品も海外からの輸入に頼っているものが少なくありません。よって円安は家計にも大きく影響し、圧迫に繋がってしまいます。

 2. ドル高・円安進行の背景と見通し 

現在、ニュースでもある通りドル高・円安が進行しています。この背景と今後の見通しについて解説します。

 (1) アメリカ利上げの影響 
このドル高・円安市場トレンドに最も影響を与えたのは、2022年3月より開始したアメリカの利上げです。アメリカではコロナショック以降インフレが加熱し、2023年末にかけて計6回０.25%ずつの利上げが計画されています。

このアメリカの金利の引き上げの影響により、ドルに資本が集まることで相対的に円の価値が下落し円安が進行しているということです。

また、日本は貿易において輸入比率も高く、近年は貿易赤字の進行が懸念されています。そのような中でウクライナ情勢による資源価格の高騰が起き、より一層日本円安の進行という現状が顕になってきています。

 (2) 国内の経済対策と今後の見通し 
上記の状況下で、現在１ドル＝120円を超える形で円安が進行しており、ウクライナ情勢も合間見る形で輸入依存度の高い資源の価格が高騰しています。

円安下においては本来輸出産業にとってプラスの影響をもたらす場合もあるのですが、現在の日本においてはなかなか良い状況とは言い難いです。

ものづくりにおいて国際競争力を高めてきた日本ですが、現在多くの企業が生産拠点を海外に移してしまっている為、昔に比べて円安の状況でも輸出が伸びにくくなっています。
大企業においても円安のメリットを大きく享受できる企業も少なくなってきています。

イレギュラーなことが日々起こっている今日、日本政府・日銀の市場への介入などで大きく情勢が変わるのを期待することは難しく、外的要因に基づいた市場分析を行うしか現状対策の打ち方はなさそうです。

 3. 為替と不動産投資の関係 

最後に為替と不動産投資との関係を解説していきます。

 (1) 為替相場と不動産価格の相関性 
不動産投資を行うにあたっては、経済指標や景気の動向にも気を向ける必要があります。

基本的に不動産の購入はローンを組みますので、金利の予測が必要です。また、経済の動向は地価や物価に影響を与えますので、家賃相場にも影響が出てくるでしょう。
一般的な考え方では、円安時不動産の価格は上がり、円高時は不動産価格は下がると言われています。
円安時は国内企業の業績が向上するため、株価の上昇が予測されます。よってそれに連動する形で不動産価格も上昇すると言われています。

一方、円高時は国内企業の海外での業績が悪化する為、連動する形で不動産価格も下落すると考えられています。

しかし、この内容はあくまで一般論であり、不動産投資の考え方次第で景気の影響を受けにくい経営が行うことができます。次項で解説します。

 (2) 為替を加味した不動産投資の考え方 
不動産投資には、主に今からご紹介する2パターンがあります。
投資方法によって、為替の影響を受ける場合・受けない場合が出てきますので参考にしてください。

 ① 不動産売買でキャピタルゲインを得る場合 
まず、ご紹介する不動産投資のパターンとしては、不動産を購入し、価格が上昇したところで売る。つまり不動産の売買益で利益を得る投資法があります。

この投資方法は、不動産価格の上下と売却の時の客付きの推移を入念に調べる必要がある為、為替と不動産価格の相関性でご紹介したような点を気にする必要があるでしょう。

一般的に円安は売り時、円高は買い時と言われています。

しかしながら為替相場は一晩にして大きく変動する場合があるのと、昨今のようなイレギュラーな(コロナ禍・ウクライナ情勢)外的要因も起こるため、予測が立てにくいのが現状です。よって、相当な目利きが必要になる投資法です。

 ② 賃貸経営でインカムゲインを得る場合 
一方、不動産を所有し賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法があります。
家賃相場は不動産価格よりも相場の影響を受けにくく、為替が変動してもほぼ同様な利益を得ることができます。

特に東京23区内など、都市圏の好立地の需要の高いエリアでは、過去家賃相場の下落はほとんど経験したことが無く、このような状況下でも家賃価格はほとんど変動はありません。

立地と物件さえしっかりと選定すれば、為替などの影響を受けることなく安定した収入を得ることができる投資方法なのです。

特に今はインターネットなどの影響でエリアや物件の情報も多いため、しっかりと知識を身につければ良い物件に巡り合うことも難しくはありません。

 4. まとめ 

今回は、不動産市場へ為替のもたらす影響について解説しました。

様々な観点から投資を検討する際にも持っていて間違いない知識であるかと思いますので、今一度為替について学んだ上で不動産投資を検討してみましょう。