不動産投資の勝ち組と負け組の違いって何?

不動産投資の世界にも「勝ち組」と「負け組」が存在することをご存じですか？
高額な不動産を購入して投資を始めたもののきちんと収益をあげられる人もいれば、逆にトータルでマイナス収支になってしまう人もいるのです。その違いは、どこから生まれるのでしょうか。

投資をするからには、誰でも「勝ち組」を目指したいものです。そこで今回は「負け組」から失敗の原因を、そして「勝ち組」からは成功の秘訣を学んでいくことで、不動産投資で勝ち組になる秘訣をお伝えしていきます。

 1. 不動産投資の基本的な収益の仕組み 

勝ち組、負け組の話をする前に、はじめに不動産投資の基本的な収益の仕組みについて解説したいと思います。

不動産投資で収益をあげる方法は、２つあります。１つは、購入した不動産を購入したときより高い値段で売却することで売却益を得る方法。これはキャピタルゲインと呼ばれています。もう１つは、購入した不動産を賃貸として貸し出すことで毎月家賃収入を得る方法。こちらはインカムゲインと呼ばれています。

俗に言う不動産投資の負け組とは、後者のインカムゲインを狙って不動産投資をしたのに、結果的に家賃収入で得た金額よりも出ていくお金のほうが多かった、つまりトータルで収支がマイナスになってしまったケースを指すことが多いです。では、なぜこういう状況に陥ってしまうのでしょうか？

 2. 不動産投資の負け組に学ぶ失敗パターン 

 2-1. 不動産会社の営業マンの言うことを鵜呑みにする 
トータルで収支がマイナスになってしまう要因にはさまざまあります。
たとえば、不動産投資で一番避けたいのは空室です。インカムゲインを狙った不動産投資では、基本的にローンを組んで物件を購入するため、家賃で得た収入の中からローンを返済していける状態が理想です。しかし、借り手がつかず空室状態が続くと収入がないため、手出しでローンを返済しなければならず、収支が大きくマイナスになってしまいます。

よく聞く失敗話に、不動産会社に勧められ言われるがまま中古物件を購入し、最初は借り手がついた状態で購入したため問題なく家賃収入が得られていたが、その人が退居したら、新しい借り手がなかなか決まらないまま、数ヶ月が経ちあっという間に収支がマイナスになってしまったというケースです。

不動産会社の言うことがすべて正しいとは限りません。なかには良い情報だけを伝えて購入に結びつけようとしたり、そもそも経験が浅く不動産投資の知識が足りない営業マンもいます。ですから、情報を聞いた上できちんと自分自身で精査し、判断をすることが大切です。

 2-2. 利回りが高いほどいいという勘違い 
物件購入を決める際に利回りばかりを重視して失敗してしまう人もいます。確かに利回りが高いというのは収益を決める１つの要素ではあるのですが、不動産投資の収益は利回りだけでは決まりません。

不動産会社に勧められ中古物件を購入したものの、築年数が経っていたためしばらく運用していると修繕費用がかさんで、まったく利益がでなかったというケースもあります。収益は収入から費用を差し引いた額になりますから、利回りだけではなく、費用のほうにもきちんと目を向ける必要があるのです。また、利回りが高く設定されている物件は空室率が高い可能性が高いため、その点にも注意が必要です。

この他にも、不動産投資には自然災害や家賃滞納などのリスクもあります。「負け組」になってしまう理由の多くは、不動産投資に関する知識不足が招いていると言っても過言ではありません。まずは、自分自身で良い物件かどうかを判断できるだけの知識を身につけることが失敗しないための第一歩です。

 3. 不動産投資の勝ち組に学ぶ成功法則 

 3-1. 目的と目標を決める 
以前「投資成功のカギは目的・目標を持つこと」という記事の中でもお伝えしたことですが、不動産投資においても同じことが言えます。

たとえば、「老後の資金を貯める」など、しっかり目的を持ち、「20年後に毎月15万円の収入を得る」という具体的な目標に落とし込むことで、それを達成するために逆算して計画を立てることができるようになります。
目標を達成するためには、どんな物件をいくつ運用しておけばいいのか、それはいつから始めればいいのか、頭金はどれくらい必要になるのかなども見えてくるはずです。

 3-2. シミュレーションを欠かさない 
不動産投資で「勝ち組」になる人は、しっかりとシミュレーションをしています。どのようなシミュレーションかというと、購入から10年、20年、30年後の収益がどうなっているかを算出しています。

先ほど収益は収入から費用を引いて算出するという話をしましたが、収益というのは家賃収入です。ただし、不動産は経年劣化していくため、家賃は年数が経てば下がっていきますから、それも折り込んだ形でシミュレーションします。どのくらい家賃が下がるのかは近辺の似たような間取りの物件を参考にすることができます。

一方、費用はさまざまなものがあります。ローン返済費、管理委託費、修繕費に加えて固定資産税や所得税などの税金、そして経年劣化した物件のリフォームなども折り込んでおくとより精度の高いシミュレーションをすることができます。
きちんとしたシミュレーションをするためにはそれなりに知識が必要になりますが、そこまでやって初めて、「勝ち組」への道が開けるようになります。

 3-3. 勝ち組は決断力と行動力がある 
不動産投資の知識を身につけ、目的と目標を定め、きちんとシミュレーションができたら、後は決断力と行動力です。
投資では、素早く決断して行動することがとても重要になります。

「良い物件を見つけて、うまくいきそうだけど踏ん切りがつかない」

といつまでも悩んでいると、他の人に良い物件を取られて、チャンスを逃すことになってしまいます。

知識を身につけ、本当に良い物件なのかを素早く判断できるように準備し、「これだ」という物件が出てきたら思い切って決断する。誰もが欲しがるような良い物件はそうそう転がっていませんから、チャンスが巡ってきたときにそれを掴まなければ投資の勝ち組にはなれません。まずは一歩を踏み出すことが必要なのです。

 4. 投資の勝ち組を目指して 

いかがでしたでしょうか。不動産投資で勝ち組になるためには、

・知識を身につける
・目的と目標を決める
・しっかりシミュレーションする
・決断力と行動力を磨く

この４つが重要になります。

目的と目標から逆算し計画を立て、しっかりシミュレーションしながら良い物件を手に入れ、不動産投資における「勝ち組」を目指しましょう。

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