海外不動産投資は副業になる？会社員が不動産投資を行う際の注意点や具体的なステップ

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

海外不動産投資は国内不動産投資より利回りが高く、手間をかけずに収益を得やすいです。
近年は不動産投資をされる会社員も増えていますが「不動産投資って副業にならないの？」と気になる方もいらっしゃるでしょう。

今回は「副業」の観点から海外不動産投資についてご説明します。
会社員が不動産投資を行う際の注意点や具体的なステップについても解説しますので、ぜひ最後までお付き合いください。

不動産投資は「副業」ではなく「資産運用」

「副業」とは、収入を得るために本業以外に取り組む仕事を指します。
不動産投資は仕事として取り組む「副業」ではなく「資産運用」に該当するため、副業が禁止されている会社でも問題なく行える可能性が高いです。
株や投資信託と同じく資産運用に分類されるため、不動産投資を禁止されるケースは少ないでしょう。

不動産投資が副業に該当しない3つの理由

不動産投資は資産運用に該当しますが、そのほかにも副業に該当しない理由があります。
ここでは、不動産投資が副業に該当しない理由についてご説明します。

不動産を相続する場合があるため

ご自身ではなくご家族が海外不動産を運用している場合、本人の意思にかかわらず相続の対象となることがあります。
副業が禁止されている状況であっても、やむを得ず不動産を相続する場合、放棄という選択は容易ではありません。

副業を禁止するという理由で会社側が相続を認めないと、売却を強要することにもなります。
相続の放棄や不動産の売却には大きな手間がかかるため、副業を禁止している会社であっても不動産投資が認められるケースは多いでしょう。

本業への支障が少ないため

副業では本業の就業時間外に仕事を行って収入を得ますが、副業によって本業のパフォーマンスが低下するという懸念から、副業を禁止する企業もあります。
また、厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」でも健康管理に関する記載が追加されました。

副業が長時間に及ぶと本業に支障が生じる可能性がある一方で、不動産投資はほぼ労働時間がありません。
インカムゲインでは家賃収入が自動的に得られるため、本業とも非常に両立しやすいのが特徴です。
海外不動産投資の場合、日々の管理は現地業者が行うため、運用にかかる手間はさらに少なくなりやすいでしょう。

企業の情報漏洩リスクが低いため

企業が副業を禁止する理由のひとつに、副業の業種が本業に近いと情報漏洩が危惧されるというものがあります。
副業に取り組む過程で本業の情報を使用した場合、勤務先に損害を与える可能性が考えられるので要注意です。

一方で、不動産投資では競合他社に情報が漏洩するリスクが少ないため、禁止される理由になりにくいです。
特に居住用物件の海外不動産投資では本業との関連が希薄であることが多く、競業にあたるリスクは非常に少なくなります。
ただし、後述するように特定の職種では投資そのものが制限されるケースもあるので注意しましょう。

不動産投資を行う際に気をつけたい職種

不動産投資は資産運用に該当するため、副業が禁止されている職場にお勤めの方でも取り組みやすいというメリットがあります。
ただし、特定の職種においては不動産投資が制限される場合があるので注意が必要です。
詳しく見ていきましょう。

公務員 ｜ 民間会社員よりも副業の規制が厳格

公務員は民間会社員と異なり国家公務員法・地方公務員法で副業に関する規定があるため、一層の注意が必要です。
国家公務員にかかわる法令の人事院規則14-8では不動産投資について以下の条件に該当すると副業と定義し、制限を設けています。

• 戸建て賃貸が5棟以上
• アパートやマンションの賃貸が10室以上
• 賃貸物件が劇場・映画館・ゴルフ場などの娯楽に関する施設を設置していること
• 賃貸物件を旅館やホテルなど特定の業務で提供すること
• 駐車場の収容台数が10台以上
• 不動産・駐車場運用による利益が年間500万円以上

また「職務の遂行に支障がないことが明らかであること」も定められており、管理業務などは外部に委託する必要があります。

銀行員・証券マン ｜ 投資に関する規制が厳格

銀行員・証券マンは資産形成と密接に関係した職種であるため、個人の投資自体が制限される可能性が高いです。
業務を行う過程で知りえた情報を用いて投資を行うと、インサイダー取引と見なされるリスクがあります。
特に株式やFXの取引は禁止されているか、事前の届出が必要なケースがほとんどでしょう。

不動産投資については企業により異なりますが、トラブル防止のために事前確認をすることをおすすめします。

会社員の海外不動産投資における5つの注意点

会社員が海外不動産投資を行う際に、気をつけるべき点があります。
ここでは、５つに分けて解説します。

勤務先に事前確認をしておいた方が安全

不動産投資は資産運用に該当するため、副業禁止の企業でも問題なく行える可能性は高いですが、始める前に確認はしておいたほうが安全でしょう。

後述するように、不動産収益が年額20万円を超えると税金にも影響があります。
経理的な手続きなども生じるので、前もって相談しておいたほうがトラブルを防止しやすいです。
就業規則で規制が定められているケースも考えられるので、事前に承諾を得たうえで不動産投資に取り組むのが理想といえるでしょう。

本業に支障が出ないことを留意

不動産投資は労働時間がほとんど発生せず本業と両立しやすいですが、就業時間外に無理のない範囲で活動できるように意識しましょう。
例えば、就業時間内に仲介業者や管理会社と連絡を取ることなどは、職務を疎かにしていると見なされやすいです。
有給休暇を取って現地を視察するといった場合も、勤務先の繁忙期は避けて上司の承諾を得るなど、本業に支障を来さないよう注意が必要です。

不動産運用の規模を意識

会社員が不動産投資を行う際、投資の規模感にも注意しましょう。
公務員の場合は法令によって不動産投資の範囲が規定されており、範囲を超える投資は制限されています。
民間企業であっても、事業規模で不動産投資を行うと本業に支障が出る可能性があります。
特に不動産投資関連で法人を設立すると、税務的にも不都合が生じやすいです。

居住用物件1室程度の区分購入であれば基本的に問題ありませんが、拡大しすぎないように要注意です。

所得が20万円を超える場合は確定申告が必要

会社員が本業以外に収入を得る場合、利益が年間20万円を超えると確定申告が義務づけられています。
副業・資産運用の両方が該当し、海外不動産投資も例外ではありません。
申告を怠ると税務調査の対象になる可能性があり、状況によっては追加徴税などのペナルティが課せられます。
ご自身で忘れずに確定申告を行いましょう。

なお確定申告の際、固定資産税や管理手数料などの支出は経費として計上できます。

必要に応じて特別徴税から普通徴税に切り替え

不動産収入が年額20万円を超えて確定申告を行った場合、その分の収入に応じて住民税が増額されます。
勤務先が算出した金額以上に住民税が課されるため、食い違いが生じてしまいます。
給料からの天引きで税金を支払う特別徴税ではなく、ご自身で直接納税する普通徴税に切り替えることで勤務先が算出した税額との齟齬を解消することが可能です。
ただし、勤務先に請求が来ないことで不審に思われるため、やはり事前確認は済ませておくべきでしょう。

会社員が海外不動産投資を選ぶメリット3選

ここまで不動産投資全般と副業の関係性についてご説明しました。
「不動産投資をするなら、国内でもいいんじゃない？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
ここでは、不動産投資で海外の物件を選ぶメリットについて解説します。

日本よりも利回りが高い国が多数

不動産投資において、外国人の不動産購入を認めている国は複数あり、日本よりも利回りが高い国が多く存在します。
以下は2024年の不動産投資で利回りが高い国のランキングです。（調査対象国104）

新興国を中心にGDP成長率が急速に上昇している国が多いのが特徴です。
なお、日本の表面利回りは2.4％で99位とかなり低い順位に留まっています。

日本よりも物件価格が安い国が存在

海外不動産では、日本よりも物件価格の相場が安い国が多く、不動産投資を少額で始めやすいというメリットがあります。
以下のグラフは日本の不動産価格を100として各国の相場と比較したものです。

東南アジアを中心とした国々は日本の相場を下回っており、同ランクの物件を日本よりも安く購入できる可能性が高いです。
ただし、海外の不動産を購入する際は金融機関から融資を得るのが非常に難しく、住宅ローンを利用しづらいので要注意です。

管理にかかる手間が少なく本業への支障が些少

海外不動産の運用では、日々の管理は現地の管理会社に委託します。
自動的に管理を委託する形になるため、本業との兼ね合いで不動産投資を禁止される確率は非常に少ないでしょう。
公務員の不動産投資も、管理を委託するという条件をクリアできるので、規制に抵触しづらくなります。

会社員が海外不動産投資を選ぶデメリット3選

会社員が海外不動産投資を行う際にはデメリットも存在します。
ここでは、デメリットを3点ご紹介します。

勤務先にバレる可能性大

勤務先に知られずに不動産投資を行うことは非常に困難です。
海外不動産投資を行う際、日本より利回りが高い国が多いこともあり、不動産収入が年額20万円を超える確率は非常に高いです。
確定申告を行うことで勤務先が計上した税額との齟齬が生じるため、まず間違いなく指摘されるでしょう。
特別徴税から普通徴税に切り替えることで税額の乖離は防げますが、いずれにしても勤務先に税金の通知が来なくなることで発覚は避けられません。

トラブル防止のためにも、勤務先に無断で行うのではなく、事前確認を済ませた上で不動産投資をスタートすることをおすすめします。

不動産投資を法人化した場合は二重給与が発生

海外不動産投資は利回りの高い物件が多く、適切な運用を行えば大きな収益が期待できます。
収益が大きくなると、不動産投資を法人化することで節税を見込めますが二重給与が発生する点に要注意です。

不動産収益が「ご自身の会社からの給与収入」となり、「勤務先から支払われる給与」と別の給与が発生するため「副業」に該当する場合があります。
不動産投資を法人化して運用する際にも、勤務先に確認をしたほうがよいでしょう。

未入居や家賃滞納リスク

海外不動産投資は高い収益を期待できますが、物件に入居者がいないと家賃が発生せず収益を得られません。
物件は周辺環境を含めて総合的に判断する必要がありますが、海外不動産を視察する際は国内不動産よりも移動費や時間が多くかかりがちです。

入居者が家賃を滞納した場合、管理会社が督促を行ってくれますが、家賃の回収まで保障してくれるとは限りません。入居者に保証会社に加入してもらうといったことも、家賃滞納に対する有効な対策です。
海外の管理会社は日本と比較して対応が充分でないことがあるので、サポート範囲を事前に確認しておくようにしましょう。

カンボジア不動産投資は会社員の副業にもおすすめ

海外不動産投資でおすすめしたい国のひとつがカンボジアです。
カンボジア不動産投資は他国には見られないメリットが数多くあります。
ここでは、カンボジア不動産投資の魅力についてご紹介します。

ドル建てで資産を保有可能

カンボジアでは国内の大半の地域で米ドルが流通しており、実質的な基軸通貨になっています。
不動産投資の収益もドルで保有できるため、為替リスクを回避しやすいというメリットがあります。
円とドルの両方で資産を保有できるため、円安・円高の両方の状況に応じた対策を採りやすくなるでしょう。

プノンペンを中心に高利回りの物件が多数

現在、カンボジアはGDP成長率がほぼ例外なく前年を上回っており、経済は好調です。
経済成長とともに地価も上昇しており、不動産投資でも約5〜10%の高い利回りが期待できます。
特にプノンペン周辺は高級コンドミニアムが増加しており、富裕層からの人気が高いエリアです。
周辺国より物件の価格相場も安めで、少額の資金で大きなリターンを見込めます。

カンボジアの銀行の定期預金金利は非常に高水準

好調な経済成長に伴って、カンボジアの銀行も高い金利が設定されています。
特に定期預金の金利は5%前後と非常に高いのが特徴です。
不動産投資での収益をカンボジアの銀行に預金することで、より効率的な資産形成が期待できます。

非居住者でもカンボジアの銀行口座が開設可能

カンボジアの銀行は非居住者であっても、口座を開設可能です。
口座開設手続きもオンラインや郵送のみで完結する銀行が多く、忙しい会社員でも口座を開設しやすいというメリットがあります。
日本語に対応している銀行も多くあり、言語の壁を解消しやすいのも特徴です。

日本からのアクセスが比較的良好

カンボジアは日本から比較的近い距離にあり、プノンペンには平均8〜10時間ほどでアクセス可能です。
アクセスが比較的良好なため、会社員でも本業に支障なく現地を視察しやすいでしょう。
格安航空券を利用すれば、片道の渡航費を約5万円に抑えられるため、費用面での負担も軽めといえます。

なお、現地視察にあたっては仲介業者などが開催するツアーに参加するのもおすすめです。
ツアーでは効率よく物件を視察できるため、個人で現地を移動するよりもスムーズかつ割安になる可能性が高いです。
弊社でも2日程度の短期間ツアーを積極的に開催していますので、こちらのページを定期的にチェックしてみてください。

海外不動産投資を始めるための5つのステップ

ここでは、海外不動産投資を始めるための具体的なステップを５つに分けてご説明します。
きちんとした段取りがないまま不動産投資を始めると失敗リスクが高まりますので、しっかり整理しておきましょう。

不動産投資をする目的や必要資金を整理

はじめになぜ不動産投資をするのか、目的を明確にしておきましょう。
老後資金・結婚や子育てのための費用・生活費の補填など、なるべく具体的な目標を設定するのがポイントになります。
海外不動産投資であれば、移住目的で物件を購入するのも有効な選択肢です。

この段階で実際に不動産購入に充てられる資金額も整理しておきましょう。
資金をいくら用意できるかで購入できる物件のイメージが具体的になり、エリアや間取りなどを比較検討しやすくなります。
また、海外不動産では少額の頭金で購入できるプレビルド物件も多いので、キャピタルゲインを狙うのも選択肢のひとつです。

目的・目標額を明確にすることで、漫然と投資に取り組むよりも現実的で的確な資産運用を実現しやすくなります。
弊社では目的に合わせた資産形成の方法もご提案可能ですので、ぜひお問い合わせください。

勤務先に不動産投資を始めてよいか確認

勤務先に不動産投資を始めてよいか確認することも重要です。
不動産投資は資産運用にあたるため、副業禁止の企業でも問題なく行える可能性は高いですが、就業規則なども確認しておきましょう。
公務員や銀行員などは、ほかの職種よりも規制が多いので要注意です。

不動産収益が20万円を超えると確定申告が必須で、住民税にも影響が出ます。
勤務先に無断で始めても発覚する確率は非常に高いので、無用なトラブルを防ぐためにも確認は怠らないようにしましょう。

信頼できる仲介業者を確保

不動産投資で良い物件を選ぶためには、信頼できる仲介業者を選択することも非常に重要です。
特に海外不動産投資では、詐欺行為や誇張したセールスなどが多いため、仲介業者を慎重に選ぶ必要があります。
悪質な業者を選んでしまうと、相場より高い金額や完成前のイメージより低い質で物件を購入してしまうことがあります。

アフターサポートの有無も仲介業者を選ぶ際のポイントです。
ブローカー的な仲介業者ですと物件を購入した時点で連絡が途絶えてしまい、その後のトラブルに対応できないケースがあります。
弊社では物件の管理を含め、長期的なアフターサポートをご提供しております。

物件の利回りや周辺環境を調査

物件を選ぶ際、物件そのものの条件だけではなく、周辺環境から総合的に判断するようにしましょう。
エリアや物件周辺の施設も入居率に関わるため、広い視野を持つことが重要です。
できれば、ツアーに参加するなどして、現地を視察したほうがよいでしょう。

物件の利回りも不動産投資の成否に関わる重要な要素です。
表面利回りだけでなく、管理手数料や固定資産税などの経費を含めた実質利回りで収支をシミュレーションしておきましょう。
経費を念頭に置かないと、実際の運用で想定した利益を下回ってしまう可能性があります。

物件を購入し入居者募集を開始

物件の購入が済んだら入居者の募集を開始します。
入居者なしでは収益を得られませんので、仲介業者と連携しながら、物件の空室期間をなるべく減らすようにしましょう。
海外不動産投資では個人で入居者を確保するのが難しいため、現地に幅広いネットワークを持つ業者のサポートは不可欠です。

海外の管理会社には、メールの返信が遅かったり担当者の不在が多かったりと、サポートが充分でないケースがあります。
サポートの手厚さも仲介業者や管理会社を選ぶ際のポイントです。
弊社では現地に根付いたサポートをモットーにしており、物件の取り扱いがある国では日本人によるサポートをご提供しております。

不動産投資より少額で始められる海外銀行口座開設もおすすめ

不動産投資は本業と両立しやすいというメリットがありますが、物件の購入には多額の資金が必要です。
特に海外不動産投資では金融機関からの融資はハードルが高く、基本的には自己資金を捻出する必要があります。
会社員にとって、100〜1,000万円という費用は決して安いものではないでしょう。

海外銀行口座の開設は、不動産投資よりも格段に取り組みやすい資産形成スキームです。
経済成長が活発な国は銀行預金の金利が高くなっており、国内銀行よりも受け取れる利息を増やしやすいです。

特にカンボジア銀行の定期預金は平均金利が約5%で、非居住者でも手軽に口座を開設できます。
「投資」ではなく「預金」になるため、勤務先で問題になる可能性も非常に低いでしょう。
現に、弊社でも一般的な会社員や主婦で、カンボジア銀行の口座を開設されたお客様が多くいらっしゃいます。

アンナアドバイザーズは海外不動産の仲介＆銀行口座開設をサポート

弊社はカンボジアを中心に海外の不動産仲介や銀行口座の開設をサポートしております。
カンボジアでは既に10年ほどの売買・賃貸物件の仲介実績があり、現地にもオフィスを展開しているため、迅速かつ丁寧なサポートをご提供可能です。
弊社ではカンボジア不動産投資と銀行口座開設のセット運用を推奨しておりますが、いずれか一方のみのご利用も可能です。実際に、一般的な会社員で銀行口座開設をされた方も多数いらっしゃいます。
カンボジアのほか、ベトナムやオーストラリアの現地日本人業者とも提携しており、複数の国の不動産物件をご紹介できます。

弊社では不動産仲介や銀行口座開設を一過性のサービスとは考えておらず、長期間にわたる資産形成サポートこそが理念の根幹と捉えております。
弊社を資産形成のパートナーとしてご用命いただければ、スタッフ一同、大変嬉しく思います。

まとめ

不動産投資は資産運用に該当するため、副業が禁止されている会社員でも問題なく始められる可能性が高いです。
ただし、公務員・銀行員などの職種には投資に関する規制があるほか、就業規則に抵触する場合もあるので要注意です。
トラブル防止のためにも、勤務先に確認をしたうえで不動産投資を始めることをおすすめします。

海外不動産投資は利回りが高く運用の大半を委託できるため、本業への支障が少なく大きな収益を期待できます。
資金面に不安がある方は、預金金利の高いカンボジアなどの銀行口座を開設するのも有効です。
弊社には会社員のお客様が多くいらっしゃいますので、ぜひ一度お気軽にお問い合わせください。

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荒木杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

代表取締役 / 宅地建物取引士 / 宅地建物取引業 東京都知事免許(2)第99967号
所属団体：一般社団法人RE AGENT 理事長 / 一般社団法人東京ニュービジネス協議会(NBC) / 公益社団法人全日本不動産協会
1984年生まれ、東京都出身。大手広告代理店セプテーニ(株)入社、その後SBIグループを経て2012年よりカンボジアの首都プノンペンの金融機関に勤務。2013年に独立し日本とカンボジアに拠点を持ち、国内・海外の国際不動産サービスを展開。
著書：東南アジア投資のラストリゾート カンボジア (黄金律新書) 新書 幻冬舎
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