カンボジア投資のメリット・デメリット徹底比較

カンボジア不動産投資が注目される理由

近年、カンボジアの不動産投資が日本人投資家の間で注目を集めています。東南アジアの新興国として着実に成長を続けるカンボジアは、2026年のGDP成長率は世界銀行（2026年1月予測）で4.3%、ADB（2026年7月予測）で4.1%と見込まれており、アセアン諸国の中でも高い経済成長力を維持しています。

特にプノンペンを中心としたコンドミニアム市場では、外国人所有権が認められていることや、米ドル建てで取引できる利便性から、海外不動産投資の選択肢として検討する方が増えています。しかし、投資には当然メリットとデメリットの両面があります。

この記事では、2026年時点のカンボジア投資における魅力とリスクを、税制や規制の最新情報を交えて詳しく解説します。比較検討の材料として、ぜひ最後までご覧ください。

カンボジア不動産投資の5つのメリット

メリット①：米ドル建て資産として保有できる

カンボジア不動産投資の最大の魅力の一つが、米ドル建てで資産を保有できる点です。カンボジアでは日常的に米ドルが流通しており、不動産の購入から賃料の受け取り、売却まで全て米ドルで完結します。

これにより、日本円だけでなく米ドル建ての資産を持つことで、為替リスクの分散が可能になります。円安局面では米ドル資産の価値が相対的に高まるため、資産ポートフォリオの多様化を考える投資家にとって有力な選択肢です。

メリット②：外国人でも区分所有権を取得できる

2010年に施行された法令により、1階および地下階を除き外国人による所有が認められるようになりました。つまり、コンドミニアムの2階以上であれば、外国人でも所有権を完全に取得することができます。

ただし、当該建物の総専有面積の70％が上限とされているため、人気物件では外国人枠が早期に埋まる可能性があります。実績ある現地パートナーエージェントを通じて、外国人枠の残り状況を確認しながら進めることが重要です。

メリット③：高い賃貸利回りが期待できる

プノンペンのコンドミニアム市場では、年間6〜9%前後の賃貸利回りが一般的とされています。特にボンケンコン（BKK）やトンレバサックといった主要エリアでは、駐在員や現地の富裕層からの賃貸需要が安定しています。

家具付き物件として賃貸に出すことで、購入後すぐに賃貸運用を開始できるケースも多く、インカムゲイン（家賃収入）を狙う投資家にとって魅力的な市場です。なお、実際の利回りは物件の立地・管理費・空室期間・税金などによって変動しますので、事前に収支シミュレーションを確認することをおすすめします。

メリット④：若年層の人口増加と都市化の進展

2025年時点の推計で、カンボジアの総人口は約1,700万人。平均年齢が約27~28歳と非常に若く、人口の約3割弱が15歳未満という若い人口構成が、今後の住宅需要を支える基盤となっています。

地方から首都プノンペンへの人口流入も続いており、都市化の進展に伴う住宅需要の増加が見込まれます。中長期的な視点で見れば、人口動態は不動産市場の成長を後押しする大きな要因です。

メリット⑤：インフラ整備が急速に進んでいる

カンボジア政府は、フナン・テチョ運河の建設や、再生可能エネルギーへの大規模投資など、インフラ整備を進めています。また、2026年1月1日、カンボジアの主要通信事業者による5Gモバイルサービスの商用提供が正式に開始され、通信インフラも着実に改善されています。

一部エリアでは雨季に道路が冠水することもありますが、インフラ整備が進むエリアを選ぶことで、こうした懸念を最小限に抑えられます。交通・通信・エネルギーといった生活基盤の向上は、不動産価値の上昇にも繋がる重要なポイントです。

カンボジア不動産投資の5つのデメリットと注意点

デメリット①：土地の所有権は取得できない

カンボジアでは、外国人・外国企業による土地の単独所有は認められていないため、土地そのものを所有することはできません。外国人が取得できるのは、あくまでコンドミニアムなど集合住宅の区分所有権（2階以上）のみです。

一戸建てや土地付き物件への投資を希望する場合は、カンボジア国籍を持つパートナーとの共同名義や長期賃借権（永借権）などの方法がありますが、法的リスクや管理の複雑さが伴います。投資対象は原則としてコンドミニアムに絞ることをおすすめします。

デメリット②：税制が複雑で変更のリスクがある

カンボジアの不動産関連税制は、日本と比べて透明性がまだ発展途上であり、法改正や延期が頻繁に行われる点に注意が必要です。

特に注目すべきはキャピタルゲイン税（不動産売却益への課税）です。2026年初頭、カンボジア政府は不動産売却益に対する20%のキャピタルゲイン税（CGT）の施行を延期し、2027年1月1日からとすることを発表しました。ただし、キャピタルゲイン税の施行はこれまで複数回延期されており、今後さらに変更される可能性があります。

また、固定資産税は評価額1億リエル（約2.5万ドル）以上の不動産が対象で、（評価額×80%−1億リエル）×0.1%で計算されます。賃貸収入に対しては源泉所得税が課せられ、税率は居住者10%、非居住者14%です。

税制の詳細や最新の改正情報については、専門家に確認することを強くおすすめします。

デメリット③：供給過剰による空室リスク

プノンペン市内では、コンドミニアムの供給が急増しており、一部セグメントでは供給過剰が指摘されています。立地やグレードによっては、想定していた賃料で借り手がつかない、あるいは空室期間が長引くリスクがあります。

賃貸需要の高いエリア（ボンケンコンやトンレバサックなど）を選ぶこと、そして賃貸管理の実績があるエージェントから購入し、完成後の管理シミュレーションを事前に確認することが重要です。

デメリット④：日本との租税条約が未締結

日本とは現時点では未締結であるため、カンボジアで得た賃貸収入や売却益は、カンボジアと日本の両国で課税対象となる可能性があります。

ただし、日本では外国税額控除の適用により、カンボジアで支払った税金を差し引くことで二重課税を軽減できます。詳細は税理士などの専門家にご相談ください。

デメリット⑤：市場の流動性が低い

カンボジアの不動産市場は、日本やシンガポールなどと比べて流動性が低い点にも留意が必要です。売却したいタイミングで、希望価格で買い手がすぐに見つかるとは限りません。

短期的な転売を前提とした投資戦略はリスクが高く、中長期的に賃貸収入を得ながら保有する戦略が現実的です。出口戦略（売却計画）は、購入前にしっかりと検討しておきましょう。

投資判断のポイント：メリットとデメリットを天秤にかける

ここまで見てきたように、カンボジア不動産投資には高利回りや米ドル建て資産といった魅力がある一方で、税制の不透明さや供給過剰リスクといった注意点も存在します。

投資判断のポイントは以下の通りです。

• 投資目的を明確にする：インカムゲイン（賃貸収入）を重視するのか、キャピタルゲイン（売却益）を狙うのか
• 立地選定を慎重に：賃貸需要が安定しているエリア（ボンケンコン、トンレバサックなど）を優先する
• 税制の最新情報を確認：固定資産税、源泉所得税、キャピタルゲイン税の動向を専門家と共有する
• 信頼できるパートナーを選ぶ：現地の法規制や市場動向に精通したエージェントのサポートを受ける
• 中長期視点で計画する：短期売却よりも、賃貸運用を軸にした5〜10年単位の投資戦略を描く

カンボジア不動産投資は、リスクを正しく理解し、専門家と一緒に進めれば、資産形成の有力な選択肢となります。

おすすめエリアと物件紹介

カンボジア不動産投資で特におすすめしたいエリアが、ボンケンコン（BKK）とトンレバサックの2つです。どちらもプノンペン市内の中心部に位置し、駐在員や現地富裕層からの賃貸需要が安定しています。

ボンケンコンエリアのおすすめ物件

• J-Tower 2（転売・賃貸）
• GATOタワー（プレビルド）
• De Castle Royal（転売・賃貸）

トンレバサックエリアのおすすめ物件

• J-Tower 3（プレビルド）
• Skylar By Meridian（転売・賃貸）
• Embassy Residence（転売・賃貸）

各物件の詳細や最新の販売状況については、リンク先でご確認いただけます。立地や価格帯、利回り見込みなど、ご自身の投資目的に合った物件を比較検討してみてください。

不動産管理・登記・税務サポートも重要

カンボジア不動産投資では、購入後の管理体制も成功の鍵を握ります。物件を購入したら終わりではなく、賃貸付け、入居者対応、室内清掃、賃料回収、固定資産税の納付など、継続的な管理業務が発生します。

アンナアドバイザーズでは、不動産売買のサポートはもちろん、賃貸管理（賃貸付け・室内清掃・賃料回収・入居者トラブル対応）、固定資産税の納付代行、登記手続きのサポート、物件の引渡し、転売（売却）サポートまで、一貫したサービスを提供しています。

現地に足を運ぶ機会が限られる日本在住の投資家にとって、信頼できる現地パートナーと一緒に進めることが、安心して投資を続けるための重要なポイントです。

まとめ：専門家と一緒に進めれば安心して投資できる

カンボジア不動産投資には、米ドル建て資産の保有、高い賃貸利回り、外国人でも取得可能な区分所有権といった魅力があります。一方で、税制の変更リスク、供給過剰による空室懸念、市場の流動性の低さといった課題も存在します。

しかし、これらのリスクは事前にしっかりと把握し、適切な対策を講じることで十分に管理可能です。重要なのは、現地の最新情報に精通した専門家のサポートを受けながら、立地選定・税務対応・賃貸管理を一貫して進めることです。

アンナアドバイザーズでは、カンボジア不動産投資に関する豊富な実績とノウハウを持ち、物件選びから購入後の管理、将来の売却まで、長期的にお客様をサポートしています。専門家と一緒に進めれば、カンボジア不動産投資は安心して取り組める資産形成の選択肢となります。

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