カンボジア不動産の賃貸利回り実例を徹底解説

カンボジア不動産投資の賃貸利回りとは

カンボジア不動産投資が注目される理由の一つに、東南アジア諸国の中でも高い賃貸利回りが挙げられます。プノンペン中心部のボンケンコン（BKK）エリアや新興エリアでは、年間6〜8％の賃貸利回りを狙える物件が増えています。

賃貸利回りとは、投資した物件価格に対して年間の賃料収入がどれだけ得られるかを示す指標です。カンボジアは米ドル経済圏で、不動産取引も賃料もドル建てで行われるため、為替変動の影響を受けにくく、ドル資産としての保全性も魅力です。

この記事では、カンボジア不動産の賃貸利回りについて、実際の収支シミュレーションを交えながら解説します。外国人が取得できる区分所有権の仕組み、税制、そして専門家に相談すべきポイントまで、2026年時点の最新情報をもとにお伝えします。

プノンペンの賃貸利回り相場【2026年時点】

市場平均の表面利回り

プノンペンの賃貸利回りは概ね6〜8％台のレンジで推移しています。プノンペンはカンボジアの首都であり、経済・政治・文化の中心地として、中間層の増加や外国人居住者の流入によって住宅需要が高まっています。

2026年時点の目安として、プノンペン中心部でも1,000万円台から購入可能な物件が多く、他の東南アジア主要都市と比べて参入ハードルが低いのが特徴です。

エリア別の利回り傾向

プノンペンでは、エリアごとに利回りや賃料水準が異なります。不動産価格・賃料ともに市内トップクラスのボンケンコンでは、1ベッドルームは月700〜1,000ドル前後（広さ・階数・条件で変動します）が相場で、外国人駐在員や富裕層に人気のエリアで、空室リスクが低く安定した賃貸運用が見込めます。

トンレバサックは大使館エリアで、日本、タイ、マレーシア、ベトナムなど各国の大使館があり、権力者の邸宅などが立ち並ぶ「プノンペンの麻布」で、市場平均の6〜8%台の利回りが期待できます。この二つのエリアは隣同士で、車やトゥクトゥクで10分圏内という立地の良さも魅力です。

アンナアドバイザーズでは、これらのエリアの優良物件を厳選してご紹介しています。物件選定から購入後の賃貸管理まで、一貫したサポートをご提供していますので、お気軽にご相談ください。

賃貸利回りの実例シミュレーション

想定条件と収支の内訳

ここでは、プノンペン中心部でワンルームのコンドミニアムを購入した場合の収支例を示します。

• 物件価格: 10万米ドル（約1,600万円 ※1米ドル≒160円換算）
• 想定月額賃料: 750米ドル（1ベッドルーム、700〜1,000ドル前後の範囲内）
• 年間賃料収入: 9,000米ドル
• シミュレーション上の想定利回り: 9%（9,000÷100,000＝0.09）

なお、非居住者の場合、賃料に対して14%の源泉徴収税が課されるため、税引後の年間賃料収入は約7,740米ドル、税引後の想定利回りは約7.7%となります（ただし、これはシミュレーション上の想定値であり、実際の利回りは物件条件・管理費・空室期間・その他税金などにより変動します）。

ただし、この9%はシミュレーション上の想定値であり、実際の利回りは物件条件・管理費・空室期間・税金などにより変動します。投資成果を保証するものではありませんので、あくまで目安としてご理解ください。

経費と税金の影響

賃貸収入を得る際には、以下のような経費や税金が発生します。

• 賃貸管理費: 家賃の約10%
• 共益費・管理費: 月額50〜100米ドル程度
• 固定資産税: 評価額1億リエル（約2.5万米ドル）超の物件が課税対象で、税率は0.1%程度
• 源泉徴収税（賃貸収入への課税）: 居住者10%、非居住者14%

たとえば、固定資産税は評価額1億リエル（約2.5万米ドル）超の物件が対象で、税率は不動産評価委員会評価額の0.1%程度です。詳細な計算方法は評価基準により異なりますので、専門家にご確認ください。なお、カンボジア人が所有する都心部の更地などには未利用地税（評価額の2%）が課される場合がありますが、外国人が取得するコンドミニアム区分所有には適用されません。

また、非居住者が賃貸収入を得る場合、税引後の実質利回りは表面利回りより低くなります。税務については制度が複雑で変更も多いため、詳細は専門家にご確認ください。

アンナアドバイザーズでは、固定資産税の納付代行や税務に関する最新情報のご提供も行っております。税制面でのご不安があれば、ぜひお問い合わせください。

外国人が取得できる区分所有権とは

カンボジアでは、外国人がコンドミニアムの1階（地上階）・地下を除く上階の住戸を区分所有権（ストラタタイトル／strata title）として取得できます。この区分所有権は、外国人が取得できる唯一のタイトルで、保有・売却・相続が可能です。外国人への発行は総専有面積（全専有部分の床面積の合計）の70%までとなっています。

なお、土地の完全所有権（ハードタイトル）は外国人が直接取得することはできません。両者を混同しないようご注意ください。区分所有権の取得にあたっては、登記手続きや契約内容の確認が重要となりますが、詳細な実務手順は専門家にお任せいただくことをお勧めします。

カンボジア不動産投資の税制【2026年最新】

キャピタルゲイン税の延期

カンボジア政府は、不動産売却益に対して一律20%の税金を課す制度（キャピタルゲイン税）の導入を決定しており、2025年12月24日付の首相決定（経済財務省文書第12792号）、2025年12月31日付の経済財務省省令（Prakas No.1130およびInstruction No.022）に基づき、税務総局が2026年1月初旬に通達第041号を公布し、2027年1月1日施行へと再延期されました。つまり、2026年中に売却手続きを完了すれば、個人投資家はキャピタルゲイン税の支払いを免れる可能性が高いです。ただし、キャピタルゲイン税の施行はこれまで複数回延期されており、今後さらに変更される可能性があるため、最新の政府発表を必ず確認し、売却戦略については専門家と相談しながら進めることが重要です。

その他の税制

不動産の所有権移転（売買）の際は、不動産譲渡税として税務当局の査定評価額の4%がかかります。慣習的に買主が負担するケースが多いものの、交渉次第で売主負担となる場合もあるため、契約時に明確にしておきましょう。

固定資産税は評価額1億リエル（約2.5万米ドル≒約400万円、1ドル≒160円換算）超の不動産が対象で、税率は不動産評価委員会評価額の0.1%程度です。詳細な計算方法は評価基準により異なりますので、専門家にご確認ください。

 

おすすめエリアと物件紹介

ボンケンコン（BKK）エリア

ボンケンコンは、プノンペンの高級住宅エリアとして外国人駐在員や富裕層に人気のエリアです。賃料水準が高く、空室リスクが低いため、安定した賃貸運用が見込めます。

おすすめ物件:

• J-Tower 2（転売・賃貸）
• GATOタワー（プレビルド）
• De Castle Royal（転売・賃貸）

トンレバサックエリア

トンレバサックは、大使館が集まる閑静な高級住宅エリアで、「プノンペンの麻布」とも呼ばれています。新興エリアならではの手頃な価格帯と高利回りが魅力です。

おすすめ物件:

• J-Tower 3（プレビルド）
• Skylar By Meridian（転売・賃貸）
• Embassy Residence（転売・賃貸）

これらの物件は、アンナアドバイザーズが厳選した優良物件です。具体的な条件や最新の在庫状況については、お気軽にお問い合わせください。

賃貸管理と運用のポイント

カンボジアで不動産投資を成功させるには、信頼できるパートナーエージェントから購入し、完成後の賃貸管理シミュレーションを事前に確認することが重要です。賃貸管理の実績があるエージェントであれば、物件の引渡し後も賃貸付け・室内清掃・賃料回収・入居者トラブル対応などを一貫してサポートしてもらえます。

また、米ドル建て賃料の回収方法や現地銀行口座の開設なども、事前に確認しておくとスムーズです。アンナアドバイザーズでは、銀行口座開設サポートから賃貸管理、固定資産税の納付代行まで、長期的な資産運用をトータルでお手伝いしています。

カンボジア不動産投資のリスクと注意点

カンボジア不動産投資には、高い利回りや米ドル資産としての魅力がある一方で、いくつかの注意点もあります。

• 税制の変更リスク: キャピタルゲイン税の延期が繰り返されているように、税制は変更される可能性があります
• 物件の選定: 竣工途中で建設が頓挫するプロジェクトも存在するため、実績あるデベロッパーと信頼できるエージェントを選ぶことが重要です
• 市場の流動性: 日本や先進国と比べて不動産市場の流動性が低いため、売却時に時間がかかる場合があります
• インフラ整備: 一部エリアでは雨季に道路が冠水することもありますが、インフラ整備が進むエリアを選ぶことで快適な生活環境が確保できます

こうしたリスクを最小限に抑えるためには、現地の最新情報に精通した専門家のサポートを受けることが不可欠です。アンナアドバイザーズは、カンボジア不動産投資と銀行口座開設を通じた資産形成を専門にサポートしており、物件選定から購入手続き、登記、賃貸管理、将来的な売却まで、お客様の立場を尊重した長期的なサポートを提供しています。

まとめ:専門家と一緒に安心して投資を進めましょう

カンボジア不動産は、6〜8%台の安定した賃貸利回りと米ドル資産としての魅力を持つ、東南アジアでも注目の投資先です。プノンペンのボンケンコンやトンレバサックといったエリアでは、外国人駐在員や現地富裕層の需要が高く、空室リスクを抑えた運用が期待できます。

2026年時点では、キャピタルゲイン税の施行が2027年1月まで延期されていますが、今後の制度変更の可能性もあるため、最新情報を常に確認しながら進めることが重要です。

アンナアドバイザーズのような専門家と一緒に進めれば、物件選定から税務・管理まで安心してお任せいただけます。カンボジア不動産投資にご興味をお持ちの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。信頼できるパートナーとともに、長期的な資産形成を実現しましょう。

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