カンボジア不動産はバブルに要注意正しい投資のためのポイントを徹底解説

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

カンボジア不動産市場は拡大傾向にあり、投資における多くのメリットに外国人投資家からの注目が高まっています。
その一方で、カンボジア不動産はバブル状態にあるともいわれ、参入に慎重な姿勢を示す意見があるのも事実です。

今回は、カンボジア不動産市場の現況を解説するとともに、カンボジア不動産のデメリットや注意点についても詳しくご説明します。
当社イチオシの物件もご紹介しますので、ぜひ最後までお付き合いください。

カンボジア不動産がバブル状態といわれる理由5選

バブルとはバブル経済の略で、投機によって不動産や株価の評価額が泡のように急激に大きくなり、価格が実態とかけ離れた状態を表します。
日本におけるバブル経済の崩壊は記憶に新しく、日本経済に深刻なダメージを与えました。

カンボジアでも不動産バブルが懸念されていますが、バブルを招いていると指摘される理由を5つに分けてご説明します。

GDP成長率が右肩上がりで地価が上昇

カンボジアでは年々GDPが成長しており、国内経済が好調に推移しています。
カンボジアのGDP成長率は以下の通りです。

年	GDP成長率（前年比）
2019	7.94％
2020	-3.56%
2021	3.09%
2022	5.10%
2023	5.00%
2024	5.49%

2020年はコロナ禍によって唯一GDP成長率が前年を下回っていますが、それ以外の年では前年を上回る成長を示しています。
好調な経済状態に伴って、カンボジア不動産価格の推移も上昇しており、特にプノンペン市内の物件価格は10年前と比較して2〜3倍にもなりました。

不動産価格の上昇は投資のチャンスとして注目されている一方で、急激な地価の高騰を懸念する声も出ています。

地価が上昇しているが不動産価格相場は周辺国より安価

カンボジア不動産の価格は上昇していますが、周辺国と比較すると価格相場自体は安いのが特徴です。
一例として、東京（新宿区）・バンコク（タイ）・プノンペンで1LDKの中古分譲住宅の価格を比較したところ、以下のような結果となりました。

• プノンペン：約1,250万円（2023年竣工）
• バンコク：約4,580万円（2019年竣工）
• 東京：約7,100万円（2023年竣工）

カンボジアは物件価格の相場が安く、中古であれば高級コンドミニアムでも1,000万円台で購入できます。
物件価格が安いため投資目的での購入が容易な反面、住宅販売数が実需と乖離している可能性が指摘されています。

若年層が多く住宅需要が拡大

カンボジアの人口構成は、以下のグラフが示すように若年層が非常に多いのが特徴です。

国民の平均年齢が27歳と若く、主に結婚を契機とした住宅需要は今後も高まっていくと予想されています。
国民の平均所得が増加していく可能性が高く、住宅需要の更なる拡大が見込まれています。

住宅需要の拡大による市場の加熱が期待できる反面、住宅供給が飽和した際の値崩れも警戒すべき点です。

外国人投資家の積極的な市場参入

カンボジア不動産投資は物件価格が安く利回りが高いため、外国人投資家にとってもメリットが多く、特にカンボジアと経済的に密接な交流のある中国人の投資が活発です。
カンボジア政府は外資の誘致に積極的な姿勢を示しており、外国人が投資をしやすい環境を整備していることで、今後も外資が市場の活性化に大きな役割を果たすと予想されています。

外資による経済の潤いが期待できるものの、中国マネーへの依存体質や、実需と乖離した投資用物件の増加がバブルを助長させているとの指摘もあります。

米ドルを用いた不動産取引が可能

カンボジアでは、国内の大半の地域で米ドルが流通しており、当国の実質的な基軸通貨となっています。
米ドルは為替市場においても中心的な存在です。

米ドルが広く流通するカンボジアは、経済基盤が為替レートの主流に乗りやすいという特徴があります。
米ドル主体の経済基盤は為替市場で優位になりやすいものの、アメリカ経済の動向に左右されやすい側面も懸念されます。

カンボジア不動産投資のメリット3選

カンボジア不動産市場はバブル状態にあると指摘されていますが、同時に投資に適した環境ともいえます。
さらにカンボジア不動産投資には、多くのメリットもあります。
ここでは、カンボジア不動産投資のメリットを3つご紹介します。

利回り保証の物件が存在

カンボジア不動産では、利回り保証付きの物件が珍しくありません。
利回り保証付きの物件は、提示された利回りを下回ることがないので、損失のリスクを大幅に緩和できます。
同様に、買い取り時の利率を保証している物件もあり、キャピタルゲインの確保に有効です。
保証付きの物件は、特にリスクを抑えて不動産投資をしたい方に適しているといえるでしょう。

ただし、経営の安定しない中小デベロッパーが、誘い文句として保証付き物件を提示しているケースには要注意です。
デベロッパーが倒産した場合、保証が無効になる可能性があります。
また、実績の乏しいデベロッパーによるおとり物件かもしれませんので、販売業者の実績にも注目するのがポイントです。

非居住者でも銀行口座の開設が可能

カンボジアでは、非居住者でも現地の銀行口座を開設可能です。
カンボジア銀行の定期預金金利は平均4〜5%と高水準で、高い利回りで得られる不動産収益に高金利が付加されるため、より効率の良い資産運用が期待できます。

不動産投資にはまとまった額の費用が必要ですが、カンボジア主要銀行の口座のほとんどは100〜200ドル程度の預金額で開設可能です。
資産運用の間口としても、不動産投資よりも銀行口座開設のほうが非常に広いといえます。
弊社では、カンボジア不動産投資と銀行預金のセット運用を推奨していますが、銀行口座の開設のみも受け付けております。

銀行の海外送金が無制限

カンボジアでは米ドルが事実上の基軸通貨となっており、銀行口座もドルで預金できます。
カンボジアの銀行には海外送金の制限がないのも大きな特徴で、スピーディーな資金繰りが可能です。

口座間の資金移動がスムーズなので、資産運用の利便性は非常に高いといえます。
ただし、海外送金には原則として手数料がかかるので、乱用は控えたほうがよいでしょう。

カンボジア不動産投資のリスク・デメリット7選

カンボジア不動産投資にはバブルへの懸念だけでなく、リスク・デメリットが存在します。
ここではカンボジア不動産投資のリスク・デメリットをご紹介します。
いずれのリスク・デメリットも、正しい知識や適切な対処によって緩和することが可能です。

プレビルド物件の未竣工・竣工遅延リスク

カンボジア不動産では、多くの物件でプレビルド方式が採用されています。
プレビルド方式とは、最初に少額の頭金を支払い、工事の進捗に応じて段階的に物件購入費の残金を支払うという決済手段です。

デベロッパーの資金繰りが悪化すると建設工事が中断されることがあり、その場合でも投資した金額は原則として払い戻されません。
また、本来予定していた時期より遅れて物件が竣工するケースも多くみられます。

中小や新興デベロッパーの手がける物件に起こりがちな事象であり、大手や日系デベロッパーが開発する物件を選ぶことで未竣工または竣工遅延リスクを緩和しやすくなります。

不動産関連の法整備が不十分

カンボジア不動産は先進国と比較して市場が未成熟な側面があり、法整備が万全とはいいがたいのが現状です。
例えば、個人へのキャピタルゲイン課税が度々延期されており今後の見通しが不透明であるなど、投資の計画が立てづらい面があります。
カンボジアでは、法改正によってそれまでのルールが変更されるリスクに注意しましょう。

現在はフン・マネット政権のもと、不動産投資関連の法整備を推進していく動きがみられます。

外国人が不動産を購入する際のさまざまな制限

カンボジアでは外国人の不動産投資を促進する一方で、外国人投資家が購入できる不動産について、以下のように制限を設けています。

• 外国人が所有できるのはアパート・コンドミニアムの区分または事業用物件のみ（個人による土地の所有は不可）
• 外国人が購入できるのは2010年以降に竣工した建物のみ
• 外国人が購入できるのは建物の2階以上のみ
• 1つの建物で外国人が購入できる割合は全面積の70％以内（ほかの外国人・外国法人との合算）
• 外国人が購入できるのは国境から30km以上離れた建物のみ

物件の条件が魅力的であっても、指定された条件から外れる場合は購入できないので要注意です。
物件を探す際は、制限に該当していないかを併せてチェックするように習慣づけるとよいでしょう。

なお、外国人の土地所有は認められていませんが、法人であれば例外的に所有が可能になるケースがあります。
カンボジアにおける外国人の土地所有については、こちら の記事で詳しく解説しています。

グロス面積・ネット面積表記の混在

カンボジアでは物件の面積を表記する際にグロス面積・ネット面積のいずれかが用いられており、それぞれ以下の違いがあります。

• グロス面積：居室以外の廊下・階段・エレベータなどフロア全体の合計面積
• ネット面積：居室の専用部分とバルコニー・ベランダを合わせた面積

日本では物件の広さをネット面積で表記するのが通例ですが、カンボジアではグロス面積・ネット面積の表記が曖昧で両者が混在することがあります。
なかには意図的にグロス面積のみを表記した物件もあり、実際に物件を購入したところ、想定よりも大幅に面積が狭かったというケースがあるので要注意です。

カンボジアで物件を探す際は、面積の表記法についての確認を怠らないほか、現地を視察して物件を直接確かめるのが重要です。

不動産業者の質のバラつき

カンボジア不動産は市場が未成熟で、不動産業者の質も玉石混交であるのが実情です。
なかには現地事情に疎い外国人をターゲットにした詐欺・悪徳業者も存在します。
個人ブローカーのような人物が「自分は政府の高官と親しい」といった吹聴をしてくる事例もありますが、基本的には虚偽だと疑ったほうがよいでしょう。
現地の管理会社は日本ほどサービスの質が高くなく、物件の清掃やメンテナンスが行き届かないことがあります。

もちろん、現地にも質の高い業者は数多く存在するので、業者の質を見極めるのがカンボジア不動産投資を成功に導くポイントとなります。

一部の業者による過剰なセールストーク

カンボジア不動産では、日系業者が特定の物件に対して「日本では当社のみが独占販売」と誇張した宣伝をしている場合があります。
あたかも建物全体を特定の業者が独占販売しているかのようなセールストークもみられますが、虚偽の謳い文句であることがほとんどです。
実際には業者側がデベロッパーに代金を支払うなどして、一定の期間のみ占有しているケースなどが目立ちます。

一社のセールストークを鵜吞みにせず、複数の業者に物件の取り扱いの有無を確認するなど、裏取りをしておくことが重要です。
なお、弊社で扱っている物件が独占販売権を得ている場合については、ウェブサイト上で弊社所有の範囲を明記しております。

賄賂が横行する社会構造

カンボジアに限りませんが、新興国では公権力が正常に機能しているとはいいがたい面があり、賄賂問題などが横行しがちです。
カンボジアは2023年世界腐敗認識指数ランキングで調査対象国180か国のうち158位にとどまっており、東南アジア諸国でもかなり低い位置づけとなりました。

カンボジアでは、物件の権利書を発行する際、官公庁の役人に賄賂を求められるような事例がなかば常態化しています。
特に外国人をターゲットにした賄賂の要求は、役人や警察官などの間で当たり前のように行われているのが現状です。
フン・マネット政権でも賄賂の横行を問題視しており、今後は法整備の強化や犯罪に対する厳罰化などで賄賂を撲滅していく方針のようです。

カンボジア不動産投資で失敗しないためのポイント5つ

カンボジア不動産投資には特有のリスクやデメリットがあり、失敗を避けるためにはできるだけ対策を講じておくことが重要です。
ここでは、カンボジア不動産投資で失敗を避けるためのコツを5つご紹介します。

SNSなどでも情報収集をする

カンボジア不動産投資では、国内に比べて得られる情報が多くないため、SNSなどでも情報収集するのがおすすめです。
個人で発信しているSNSでは、業者の宣伝よりも率直に不動産投資の現況について述べている意見もみられます。

個人的におすすめしたいのが「カンボジア不動産ブログ」です。
「カンボジア不動産ブログ」は業界第一人者であるTANICHU ASETTMENT CO.,LTD代表の谷俊二氏が毎日更新しています。
カンボジア不動産の現況について考察した記事や、自社が手がける物件の開発状況、現地おすすめグルメ情報など発信内容は多岐にわたります。
時には不適切な活動を行っていると思われる現地の業者や個人に苦言を呈することもあり、硬軟織り交ぜた忌憚のない意見が持ち味です。

なお、カンボジア不動産関連のおすすめブログについてはこちらの記事でも詳しく解説しています。

現地を視察して物件を判断する

不動産投資において、現地の物件を直接確かめるのは非常に重要です。
物件の敷地内や周辺の雰囲気など、現地でしか得られない感覚的な情報も貴重な判断材料になります。
現地に赴くことで、物件を図面や写真だけで見るよりも多くの情報を得やすく、総合的な観点からジャッジしやすくなるでしょう。

個人で現地業者に連絡をして物件を視察することも可能ですが、仲介業者による現地ツアーを利用するのもおすすめです。
仲介業者の現地ツアーは専用車両をチャーターしているケースが多く、物件を効率よく見て回れるほか、参加者同士の交流が人脈を広げる機会にもなります。

弊社ではカンボジア不動産の現地ツアーを定期的に開催しているほか、少人数での個別ツアーにも対応しております。
オプションとしてアンコールワットへのご案内なども承れますので、お気軽にご利用ください。

登記の手続きに漏れがないように注意する

カンボジア不動産に限りませんが、トラブル防止の観点から、物件を購入する際に登記手続きをして所有権を明確にしておくことが重要です。
カンボジア不動産の権利書はタイトルと呼ばれており、大きくハードタイトルとソフトタイトルの2種類に分類されます。
ハードタイトルは日本の権利書に該当し、国が発行するため権威性が強く、厚紙でしっかりと綴じられているのが特徴です。
ソフトタイトルは自治体の長の名義で発行されるものですが、紙1枚の心許ないもので、実際にハードタイトルほどの効力はありません。

カンボジアでは外国人に対して、ハードタイトルの性質を備えたストラタタイトルが広く発行されているため、物件を購入する際には忘れずに発行するようにしましょう。

前もって出口戦略を想定する

不動産投資において、前もって出口戦略を想定しておくことで目的が明確になり、投資の成功率を上げやすくなります。
物件を購入する前に、例えば以下のように計画を整理しておくとよいでしょう。

• 短期で売却したいか長期間保有したいか
• 一定額を回収したのちに売却したいか資産として保有し続けたいか

インカムゲイン・キャピタルゲインのいずれを重視するかで不動産の運用方法も変わってきます。
不動産仲介業者に資産運用のシミュレーションをしてもらうのもおすすめです。
弊社は資産形成のサポートを専門としており、お客様の資産運用プランに合わせた物件をご提案できます。

信頼できる不動産業者を確保する

カンボジア不動産業者は玉石混交で、詐欺業者が存在するのも事実です。
現地に目の届きにくい外国人をターゲットにした巧妙な詐欺行為も見受けられます。

カンボジア不動産投資を成功に導くには、パートナーとなる不動産業者の選定も大切です。
業界歴が長く実績が豊富で、コミュニケーションの齟齬が生じにくい日系業者を選ぶのがおすすめです。

弊社は現地で創業して10年を超えており、賃貸・売買ともに多数の仲介実績がございます。
現在は東京とプノンペンにオフィスを設置し、現地オフィスにも日本人が常駐しております。
宅地建物取引業免許のほか、カンボジアでも営業ライセンスを取得しており、公的機関の認可のもとで事業を展開しているのも特徴です。

カンボジア不動産投資で発生する主な税金

カンボジア不動産投資では、不動産購入時および不動産運用中に税金が発生します。
カンボジア不動産投資で発生する税金には、主に以下のようなものがあります。

名称	発生時期	税額・説明
資産譲渡税	不動産購入時	物件購入額または評価額の高い方に対して4%
印紙税	不動産購入時	100～2,000リエル（1リエル＝0.04円で4～80円）
賃貸管理費	毎月	管理会社に支払う手数料で月額100米ドル程度（1ドル150円＝約1万5,000円）
建物管理費	毎月	建物の維持・修繕積立手数料で月額100米ドル程度（1ドル150円＝約1万5,000円）
源泉徴収税	毎月	居住者は不動産収入の10%、非居住者は14％
不動産収入税	毎月または毎年	投資目的での家賃収入にかかり、総賃料の10%
固定資産税	毎年	2万5,000米ドルの物件が対象で、物件評価額の80％に対して0.1%
キャピタルゲイン税	不動産売却時	売却益の20％で、現時点では個人は非課税だが2025年12月31日以降は個人にも課税を導入予定

カンボジア不動産は想定利回りが5〜10％と高水準ですが、不動産収益に応じて税金を支払う必要があるので、忘れずに収支計算に入れておきましょう。
個人へのキャピタルゲイン課税は2025年に導入予定でしたが延期となり、今後の導入については保留状態にあります。

カンボジア不動産投資ではプノンペン周辺の物件がおすすめ

カンボジアはプノンペンを中心に、外国人富裕層や国内高所得者の入居が多い高級コンドミニアムが増加しています。
今後もプノンペンを中心にハイグレードなコンドミニアムが竣工予定で、入居者を確保しやすく高い利回りでの不動産運用が期待できます。

一方、地方の物件は内戦による混乱で所有権が不明な場合が多く、瑕疵リスクが高いことからおすすめできません。

弊社でもプノンペン周辺の物件を厳選して仲介しており、投資初心者でも安心して運用できる物件を多く揃えております。
なお、カンボジア不動産投資でおすすめのエリアについてはこちらの記事でも詳しく解説しています。

カンボジア不動産のおすすめ物件3選

カンボジア不動産投資では、プノンペン周辺に魅力的な物件が多くあります。
ここでは、弊社でも取り扱いのある現地おすすめ物件を3つご紹介します。

J-Tower3 ｜ 日系企業が開発する国内最高級のコンドミニアム

「J-Tower3」は人気コンドミニアム「J-Tower」シリーズの3号棟で、2028年10月竣工予定の国内最高級グレード物件です。
一等地のBKK1に位置しており、地上77階建て（高さ約320ｍ）という圧巻のスケールです。
富裕層向けファミリータイプのコンドミニアムで、館内には屋上プール・スカイバー・フィットネスジム・サウナなどが完備される予定です。

開発は谷俊二氏が代表を務めるTANICHU ASETTMENT CO.,LTDで、既に「J-Tower」シリーズが2棟竣工している実績から、予定通りに竣工する可能性が極めて高いでしょう。
日系デベロッパーの最新技術を駆使した超大型物件ですが、居室空間にゆとりを持たせるために、総戸数は360戸と敢えて少ない設計になっています。

想定利回りは12%と驚異的でありながら、1㎡あたりの単価が1,850ドル〜とコストパフォーマンスにも優れており、弊社でも特におすすめしている物件です。

ル・コンデBKK1 ｜ 5年間家賃保証付きの一等地コンドミニアム

ル・コンデBKK1は国内一等地に立地する高級コンドミニアムで、地上43 階建て、総戸数1,080戸の大型高層物件です。
2024年8月竣工と新築同様ながらも、1,000万円台から購入可能な区分があり、リーズナブルな価格設定が魅力です。
館内にはプール・ジム・サウナが完備されているほか、スマート家電付きで生活の利便性にも配慮がなされています。

中国系デベロッパーの最新技術と日系管理会社による高品質なメンテナンスが特徴で、弊社取り扱い物件は5年間家賃保証付きという破格の条件です。

ビュー・アストン ｜ ホテルフロアを併設したリバーサイドコンドミニアム

ビュー・アストンはプノンペン近郊のチバー・アンポブ地区に立地するホテルコンドミニアムで、メコン川とバサック川を一望できるロケーションが魅力です。
2024年8月竣工で、地上38階建て、総戸数は895戸となっています。
プール・ラウンジ・屋上ランニングコースのほか、5つのガーデンを備えており、眺望や建物の美しさは随一です。

10年間想定利回りが8.5%と高いのに加えて、購入時と同額での買い取り保証というオプションも見逃せません。
2025年春にはホテルフロアがオープン予定で、ホテルフロアは弊社独占物件です。

カンボジア不動産投資は余剰資金を充てるのがベスト

日本でも1980年代にバブル経済が到来し、空前の好景気や急騰する株価・地価に社会が大きく沸きました。
自身の決済能力を大きく超えた資産運用をする投資家が現れたり、不動産業者が強引な手段で土地を買い占める「地上げ」が社会問題になったりしました。
バブル崩壊後の急激な経済の冷え込みは、好景気への過度な信用や市場の狂騒的な取引と無縁ではありません。

現在のカンボジア不動産市場もバブル状態にあると指摘されていますが、冷静に市場の動向を見据え、マイナスに転じた際の対応を想定しておくことが重要です。
カンボジア不動産投資で一攫千金を狙うようなスタンスよりは、余剰資金で無理のない資産運用を心がけるほうが的確な判断をしやすくなるでしょう。

弊社でもリスクを最大限に抑えた分散投資を推奨しており、数ある選択肢のひとつとしてカンボジア不動産投資を選ぶのをおすすめしています。
弊社では、お客様の資産状況に合わせて最適な投資商品をご案内しております。
ご自身の資産運用方法についてお悩みの方は、お気軽に弊社までご相談ください。

まとめ

カンボジア不動産市場はバブル状態にあると指摘する声がありますが、市場全体が追い風にあるのは確かです。
過度な期待を抱くことなく、冷静に市場を見据えて参入すれば、高い成功率が見込めるのは間違いありません。
メリット・デメリットやリスクを総合的に検討し、余剰資金による無理のない資産運用を心がけるのが重要です。

弊社では資産運用を専門的にサポートしており、お客様個々のご事情に応じた投資プランをご提案可能です。
また、銀行口座開設をセットにした現地不動産ツアーも積極的に開催しております。
カンボジア不動産投資をご検討の方は、ぜひ弊社までお問い合わせください。

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