海外不動産投資の融資で利用できる国内銀行８選！融資の現状も合わせて解説

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

海外不動産投資に目を向けるとき、多くの投資家が直面するのは「どの国内銀行が融資を提供しているのか」という疑問です。
特に、アメリカやヨーロッパなどの先進国に投資を考えている場合、融資の選択肢や条件が気になるところでしょう。

しかし、海外不動産投資のための融資を受けるには、どんな審査条件をクリアする必要があるのでしょうか？
また、金利が高いと聞くと、どれくらいの金利を見込むべきか、不安に感じるかもしれません。

この記事では、海外不動産投資における融資の現状と、利用できる国内銀行8選を詳しく解説します。

海外不動産投資でも融資できる？融資の現状

海外不動産投資には、その魅力と共に多くの疑問や不安が伴います。
特に、融資の可能性や条件は多くの投資家にとって重要な関心事です。

たとえば、海外物件の価値評価やリスク管理、さらには金融機関の審査基準は、国内の不動産投資とは異なる側面を持っており、海外不動産投資に不可欠です。

ここでは、

• 海外不動産投資における融資の現状とその特徴
• 審査条件の厳しさ
• 主に先進国に限定される融資の実態

などについて詳しく解説します。

海外不動産投資でも融資できる

海外不動産投資における融資は、日本国内の不動産投資と比較して、いくつかの特徴があります。
まず、海外の物件を担保にする場合、金融機関はその価値やリスクを評価する必要があります。

これには、現地の不動産市場の動向、法律、税制などの理解が必要です。
また、融資を受ける際には、通常、自己資金も一定割合必要とされます。
例えば、オリックス銀行やSBJ銀行など、海外不動産に特化した金融機関では、投資物件の価格の50%から70%程度の融資が可能なケースが多いです。

さらに、海外不動産投資の融資では、金利が国内の不動産投資ローンと比較して高めに設定されることが一般的です。
これは、海外投資が持つリスクを反映しています。

例えば、為替変動リスクや現地の政治・経済状況の不安定性などが考慮されます。
また、融資期間は国内の不動産投資ローンより短く設定されることが多く、多くの場合、10年から20年程度です。

融資を受ける際には、借入金利や返済期間、事務手数料などの条件を確認し、自身の投資計画と照らし合わせることが重要です。
また、返済シミュレーションを行い、長期的なキャッシュフローを検討することも心がけてください。

海外不動産投資における融資は、国内不動産投資と比較して複雑であり、専門的な知識が求められます。
専門家に相談し、適切な融資計画を立てることもご検討ください。

審査条件が厳しい

海外不動産投資における融資の審査条件は、国内の不動産投資に比べて厳しい傾向にあります。
これは、海外の物件を担保とする際のリスクが高いためです。
金融機関は、投資者の信用状況、資金の流れ、投資先の国の経済状況などを詳細に調査します。

また、投資者の年収や資産状況、過去の投資実績にも注目し、返済能力を厳しく審査します。
特に、海外不動産投資においては、投資者が現地の法律や税制、市場動向を十分に理解しているかどうかも重要な審査ポイントです。

不動産市場が安定しているアメリカやヨーロッパの先進国では、融資の可能性が高まりますが、新興国や政治的に不安定な地域では、融資が難しくなることがあります。
また、海外不動産投資の場合、金融機関は通常、担保となる物件の評価額に基づいて融資額を決定します。

このため、物件の価値が高い地域や人気のエリアでは、より多くの融資を受けることが可能になることがあります。
しかし、これは同時に、物件価格の下落リスクにも注意が必要です。

融資の審査を通過するためには、投資計画の明確さと現実性が求められます。
具体的な投資計画、返済計画、リスク管理計画を用意し、金融機関に提出することが重要です。
また、融資審査の過程で、金融機関からの質問や追加情報の要求に迅速かつ正確に対応する必要があることにもご留意ください。

アメリカなど先進国に限定している融資が多い

海外不動産投資における融資は、アメリカやヨーロッパなどの先進国に限定されることが多いです。
これは、先進国の不動産市場が比較的安定しており、投資リスクが低いと見なされるためです。

特にアメリカの不動産市場は、透明性が高く、情報が豊富であるため、多くの投資家にとって魅力的な投資先となっています。
先進国の不動産市場では、物件の価格が安定しており、賃貸需要も高いため、安定した収益を見込むことができます。

例えば、アメリカの主要都市やハワイ州などの観光地では、不動産価格の上昇が期待できるだけでなく、賃貸市場も活発です。
これにより、投資家はキャピタルゲイン（資産価値の上昇による利益）とインカムゲイン（賃貸収入）の両方を目指すことができます。

しかし、先進国に限定される融資には、いくつかのデメリットも存在します。
まず、物件価格が高いため、初期投資額が大きくなることがあります。
また、先進国の不動産市場は競争が激しく、良い物件を見つけるのが難しい場合もあります。

さらに、為替変動リスクや現地の税制、法律の変更など、国際的な要因によるリスクも考慮する必要があります。
投資家は、先進国の不動産市場における融資を検討する際、物件の選定、資金計画、リスク管理に特に注意を払う必要があります。

また、現地の不動産市場の動向を常に把握し、適切なタイミングでの投資判断が求められます。
先進国に限定される融資は、高いリターンを期待できる一方で、慎重な検討と計画が必要です。

海外不動産投資で融資を受ける2つの方法

海外不動産投資において、資金調達は重要な要素ですが、その方法は一概には決まっていません。
投資家が直面するのは、どのようにして適切な融資を受けるかという課題です。

この課題に対し、主に2つの方法が考えられます。

1. 日本国内の銀行から融資を受ける方法
2. 海外（現地）の銀行から融資を受ける方法

ここでは、これらの方法の特徴、メリット、デメリットを掘り下げ、海外不動産投資における融資の可能性を探ります。

1. 日本国内の銀行から融資を受ける方法

海外不動産投資において、日本国内の銀行から融資を受ける方法は、一つの選択肢です。
まず、国内銀行は、海外不動産に関する融資においても、一般的な不動産担保ローンの審査基準を適用します。

これには、借入者の信用状況、返済能力、そして担保となる不動産の価値が含まれます。
国内銀行からの融資を受ける際の大きなメリットは、為替リスクを避けることができる点です。

融資は円建てで行われるため、為替変動による返済額の変動リスクを抑えることが可能です。
しかし、国内銀行から海外不動産投資のための融資を受ける場合、いくつかのハードルが存在します。

例えば、国内銀行は海外の不動産市場に関する情報が限られているため、物件の評価が難しいことがあります。
また、海外不動産に対する融資は、国内の不動産投資に比べてリスクが高いと見なされることが多く、その結果、金利が高く設定されることもあります。

さらに、融資の審査過程で、海外の法律や税制、物件の管理状況などに関する詳細な情報提供が求められることもあります。
国内銀行から融資を受ける際には、事前に融資条件、金利、返済期間、事務手数料などを確認し、自身の投資計画に合致しているか検討することが重要です。

また、融資審査の過程で、国内銀行とのコミュニケーションを密に取り、必要な書類や情報を迅速に提供することが求められます。
国内銀行からの融資は、海外不動産投資における資金調達の一つの方法として、慎重に検討する価値があります。

2. 海外（現地）の銀行から融資を受ける方法

海外不動産投資において、現地の銀行から融資を受けるのも一つの選択肢です。
現地銀行からの融資を利用する最大のメリットは、物件の価値を正確に評価してもらいやすい点です。

現地の銀行はその地域の不動産市場に精通しており、適切な物件評価が期待できます。
また、現地通貨での融資となるため、物件の購入や運用に伴う為替リスクを軽減することが可能です。

現地銀行から融資を受ける際には、その国の法律、税制、不動産市場の状況を十分に理解する必要があります。
例えば、アメリカやヨーロッパの先進国では、不動産市場が安定しており、融資条件も比較的明確ですが、新興国や政治的に不安定な地域では、融資条件が厳しくなる傾向があります。

また、現地銀行からの融資を受ける場合、通常、高い金利が設定されることが一般的です。
これは、外国人投資家に対するリスクプレミアムとして加算されるためです。
現地銀行からの融資を受ける際には、融資条件、金利、返済期間、その他の手数料について詳細に確認し、自身の投資計画に合致しているかを検討することが重要です。

また、現地の法律や税制に関する専門家のアドバイスを受けることも、融資の成功には不可欠でしょう。
現地銀行からの融資は、海外不動産投資における資金調達の一つの方法として、検討に値します。

海外不動産投資の融資でおすすめしたい銀行8選

海外不動産投資を成功させるためには、適切な融資パートナーを見つけることが不可欠です。
多くの銀行がさまざまなローン商品を提供しており、それぞれに特色があります。

ここでは、海外不動産投資に特化した8つの銀行とそのローン商品を紹介します。
各銀行の借入限度額、借入期間、金利などの条件を比較し、投資家のニーズに最適な選択肢を見つけてください。

銀行名	商品名	借入限度額	借入金利（2023年12月時点）
日本政策金融公庫	海外展開・事業再編資金	7,200万円 （運転資金4,800万円）	0.75％〜3.2％
オリックス銀行	不動産担保ローン	1,000万円～2億円	変動金利：年3.675％ 固定金利特約付変動金利：年3.300％（3年固定）、年3.700％（5年固定）
SMBC信託銀行	プレスティア不動産アドバンテージローン	2,000万円～5億円	担保種別により異なる
香川銀行	有担保フリーローン海外投資用不動産	100万～3億円	変動金利：年2.80％ （当初5年固定金利特約条件付）
SBJ銀行	ハワイ州のホノルル購入ローン	100万～3億円	変動金利：年2.80％ （当初5年固定金利特約条件付）
東京スター銀行	ハワイ不動産担保ローン	1,000万円～2億円	固定金利：年2.80％
アイビーネット	プラチナモーゲージ	個人・資産管理法人：購入物件価格の70％（カリフォルニア州ロサンゼルス50％）最大1億円 事業法人：購入物件価格の50％最大3億円	変動金利3.80％
三田証券	US Property Loan	3,000万円～5億円	5.5％

日本政策金融公庫：海外展開・事業再編資金

日本政策金融公庫の「海外展開・事業再編資金」は、海外での事業展開を目的とした資金を融資するプログラムで、海外不動産投資の物件購入費用目的の融資は対象外です。

この融資は低金利が特徴であり、他の金融機関に比べて有利な条件で利用できる可能性がありますが、融資審査は厳しく、綿密な事業計画や国内での賃貸経営実績などが必要です。

申込資格は、海外展開が経営上必要で、本邦内での事業活動拠点が存続し、経営革新の一環として海外市場での取引を進める中小企業です。

オリックス銀行：不動産担保ローン

オリックス銀行の「不動産担保ローン」は、首都圏など特定地域の居住用不動産を担保に利用し、1,000万円から2億円までのローンを最長35年で提供します。

このローンは海外不動産投資にも使用可能で、申込者は30歳以上60歳未満、最終返済時に80歳未満で、年収700万円以上の条件を満たす必要があります。

SMBC信託銀行：プレスティア不動産アドバンテージローン

SMBC信託銀行による「プレスティア不動産アドバンテージローン」は、プレスティアゴールドランク以上の顧客向けの不動産担保ローンで、最大5億円までの融資を最長25年で提供します。
このローンは居住用不動産の中でも、第1順位の抵当権を設定できるものを担保にしており、用途が広く、海外不動産購入資金にも利用可能です。

担保物件の対象地域は、SMBC信託銀行の各支店・出張所から1時間圏内に限られ、申込者は18歳以上75歳未満の日本国籍または永住権を持つ外国籍の個人で、所定の年収・資産・日本居住の資格要件を満たす必要があります。

香川銀行：有担保フリーローン海外投資用不動産

香川銀行の「有担保フリーローン 海外投資用不動産」は、カリフォルニア州（アメリカ）の投資用不動産を対象にしたローンで、購入物件を担保にして融資を受けることができます。

このローンは最長5年の元金据え置きが可能で、日本国内で契約できるため、海外ローンの英語契約の必要がありません。
申込資格は20歳以上の日本国籍を持つ個人で、保証会社の保証が受けられる方に限られます。

SBJ銀行：ハワイ州のホノルル購入ローン

SBJ銀行の「ハワイ州ホノルル購入ローン」は、米国ハワイ州ホノルルの不動産購入を目的としたローンで、米国の不動産取引の透明度が高く、エスクロー制度により安全性が保たれています。

このローンは日本国内での契約が可能で、英語による現地契約の必要がなく、1,000万円以上2億円以内の融資を円建てで提供します。
申込資格は20歳以上65歳以下で最終返済時に80歳未満の日本国内居住者で、安定した収入と良好な信用情報を持ち、保証会社の保証を得られる日本人または特定の在留資格を持つ外国人です。

東京スター銀行：ハワイ不動産担保ローン

東京スター銀行が提供する「ハワイ不動産担保ローン」は、ハワイ州オアフ島南岸エリアの不動産を担保にした不動産投資ローンで、年2.8%の固定金利を提供しています。

このローンは、ハワイ不動産の購入資金や国内外の事業資金としての利用が可能で、日本国内でのローン契約が行えるため、手続きがスムーズです。
また、融資の用途は柔軟で幅広く、2件目や3件目の不動産購入資金にも利用できます。

アイビーネット：プラチナモーゲージ

アイビーネットの「プラチナモーゲージ」は、アメリカのハワイ州、テキサス州ダラス、カリフォルニア州ロサンゼルス、ジョージア州アトランタにあるオープンハウスが販売する物件を対象とした海外不動産投資ローンです。

このローンは国内不動産の担保提供が不要で、元金期日一括弁済が可能であり、手元資金の余裕を持てることが特徴です。
申込資格は20歳以上80歳未満の個人で安定した収入があること、または代表者が資産管理会社である法人です。

三田証券：US Property Loan（アメリカ不動産担保ローン）

三田証券の「US Property Loan（アメリカ不動産担保ローン）」は、アメリカで新規取得する不動産を担保にし、物件の評価額または購入額の50～70％までの資金を円建てで融資します。

このローンは日本語での契約が可能で、米国非居住者が米国の金融機関から借り入れる際のハードルを低減します。
また、迅速な審査により、投資機会を逃さないように設計されており、20歳以上の国内居住個人や国内法人が利用対象です。

海外（現地）の銀行から融資を受けるには

海外不動産投資において、現地の銀行から融資を受けることは、多くの投資家にとって魅力的な選択肢ですが、同時にいくつかの課題も伴います。
現地の銀行から融資を受けるためには、まずその国の不動産市場の理解が必要であり、担保となる不動産の評価や法律、税制の違いを把握することが不可欠です。

また、外国人投資家としての信用状況や資金の流れも厳しく審査され、言語や法律の違いが融資プロセスを複雑にします。
ここでは、海外の銀行から融資を受ける際の

• ハードル
• フルローンの難しさ
• 高い金利の問題
• 為替リスクの軽減の可能性
• 自己資金での購入を検討する重要性

などについて詳しく解説します。

ハードルは高い

海外現地の銀行から融資を受ける際、多くのハードルが存在します。
まず、海外の不動産市場に関する深い知識が必要で、特に担保となる不動産の評価は、その国の市場動向や法律、税制に大きく依存します。

また、外国人投資家としての信用状況や資金の流れも厳しく審査され、これらの要素が融資の可否に直結します。
さらに、言語の壁や法律の違いも、融資プロセスを複雑にする要因になるでしょう。

フルローンは難しい

海外の銀行からフルローンを受けることは一般的に可能性はあまり高くありません。
多くの場合、銀行は物件価格の一定割合（例えば70%や80%）までの融資を行うことが多く、残りの部分については自己資金での支払いが求められます。

これは、海外不動産投資が持つリスクを銀行が避けるための措置であり、投資家は十分な自己資金を準備する必要があります。

利用できたとしても金利が高い

海外の銀行から融資を受ける場合、国内の銀行と比較して金利が高く設定されることが一般的です。
これは、外国人投資家への融資が持つ追加リスクを反映したもので、為替リスクや政治的・経済的不安定性などが金利に上乗せされることがあります。

したがって、融資を利用する際は、高い金利による返済負担を十分に考慮する必要があります。

利用ができれば為替リスクを軽減できる

海外の銀行から融資を受ける最大のメリットの一つは、為替リスクの軽減です。
融資が現地通貨で行われるため、不動産投資と融資の通貨が一致し、為替変動によるリスクを避けることができます。

これにより、投資家は為替変動による不確実性を減らし、より安定した投資計画を立てることが可能になります。

自己資金で購入することも検討に入れる

海外不動産投資においては、融資に頼らず自己資金での購入も一つの選択肢です。

特にフルローンが難しい場合や、高い金利がネックとなる場合には、自己資金での購入がより合理的な選択となることがあります。
自己資金での購入は、融資に伴う返済負担や金利の心配を軽減し、より自由度の高い投資が可能になります。

まとめ

本記事では、海外不動産投資に関心を持つ投資家が直面する、国内銀行による融資の選択肢とその条件について詳しく解説してきました。
特に、アメリカやヨーロッパなどの先進国への投資に焦点を当て、どのような審査条件が必要で、どれくらいの金利が適用されるのかについて説明しています。

また、日本国内の銀行と海外の銀行から融資を受ける方法の比較や、おすすめの銀行を8つ紹介いたしました。
この記事が、海外不動産投資のための融資にお役に立てれば幸いです。

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