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1. カンボジア不動産投資の特徴とは

カンボジア不動産投資には、大きく2つの特徴があります。
まず、カンボジアでは外国人が購入できる物件に条件が設定されています。
カンボジアでは外国人の土地所有が禁じられており、アパートやコンドミニアム（キッチンや洗濯機など、生活設備が備わっている物件）のみが投資の対象です。
そのほかにも「集合住宅の2階以上」「全床面積の70％以下」などの制限があります。
また、カンボジアでは「プレビルド方式」が広く採り入れられているのも大きな特徴です。
プレビルド方式とは、建物の着工前に頭金を支払い、工事の進捗に伴って残金を支払うというものです。
プレビルド方式の物件では、最初に少額を投入し、物件の完成が近づいて値段が上がってきた段階で売却して差額で利益を狙う方法があります。
賃貸収入によるインカムゲインだけでなく、不動産売買によるキャピタルゲインも見込んだ不動産投資法です。

2. カンボジア不動産投資市場のこれからの見通し

近年、観光産業と縫製産業を中心として経済成長が続くカンボジアには、日本企業や海外企業の進出が相次いでいます。
政府の積極的な誘致もあり、外資の流入がカンボジア不動産市場の成長を後押ししています。
今後さらに製造業に海外企業が進出すると、外国人労働者向けの高級住宅や都心部の住宅建設数の伸びが期待できるでしょう。
投資の対象として、コンドミニアムなどの居住用物件のほか、海外企業の誘致を目的とした経済特区内の事業用物件も注目が高まっています。

1. 経済成長率が高く労働力が豊富

経済成長率は、雇用にも深く関係しており、海外不動産における投資先（国）を選定するうえで重要な指標です。
カンボジアの経済成長率は、リーマンショックや不安定な社会情勢などにより一時的に落ち込んだ時期がありました。現在では急速な経済発展をとげ、社会情勢も安定しています。
少子高齢化の進む日本とは違い、国民の約4割が30代以下である点も、カンボジアが高い経済成長率を誇る要因です。

2. 東南アジアで唯一米ドルでの資産保有が可能

カンボジアの自国通貨はリエルですが、国内の大半の地域で米ドルが流通しています。
実質的な基軸通貨が米ドルとなっており、不動産の収益も米ドルで受け取り可能です。
東南アジア諸国の中にはカンボジア以外にも経済が好調な国は多く存在しますが、米ドルで資産を管理できるのはカンボジアのみです。
米ドルはほかの通貨に比べて為替レートで有利になりやすく、米ドルで不動産収益を得られるカンボジアは特に為替リスクを抑えやすいといえるでしょう。

3. 物件の利回りが約5~12%と高水準

カンボジアでは、好調な経済成長率に支えられて、首都プノンペンを中心に都市機能も発展しています。
プノンペン周辺の高級コンドミニアムは富裕層から人気があるほか、国内の高所得者からの需要も高まっています。
また、ハイクラス物件の需要に対して供給が追いついておらず、高い賃料でも入居者が確保しやすいというまさに追い風の状態です。
利回りが5%以上の物件が非常に多く、なかには約10％という非常に収益性の高い物件も存在します。

4. 非居住者でも銀行口座を開設可能

カンボジア政府は外資を積極的に誘致しており、カンボジアの銀行では非居住者による口座の開設が可能です。
カンボジアで銀行口座を開設することにより、カンボジアで得た不動産収入を管理しやすくなり、資産運用の利便性が向上しやすいでしょう。
必要書類の郵送やオンライン面談で口座を開設できる銀行も多く、手軽に手続きできるのも大きなメリットです。

5. 多くの銀行で定期預金の金利が5%前後

カンボジアでは経済が右肩上がりの成長を続けており、好調な経済に支えられて、銀行の定期預金金利が非常に高いのも魅力です。
定期預金の金利が5%程度の銀行が多く、日本と比べて金利は非常に高い水準にあります。
カンボジア不動産投資で得た収益をカンボジアの銀行に預金することで、さらに効率的な資産形成が期待できます。
カンボジア不動産投資と銀行預金のセット運用は、弊社でも推奨している資産形成法です。
詳細については、当サイトの銀行口座開設ページをご確認ください。

6. 海外への送金が無制限

カンボジアでは、外国人による自由な投資活動を促進しています。
投資を推進する施策の一環として、カンボジアの銀行から海外への送金に規制を設けていません。
特に制限なく、ドル建ての資産を海外に送金できるため、より流動的な資産運用が可能です。

7. キャピタルゲインの高い収益性も魅力

カンボジア不動産投資では、家賃収入によるインカムゲインに加えて、売却によるキャピタルゲインでも高い収益が狙えます。
プレビルド方式を利用して少額で物件を購入し、建物の竣工に伴う価格の上昇に合わせて売却するといった方法も有効です。
現在、カンボジアではキャピタルゲインが課税対象になっておらず、売却益がそのまま利益になるのは大きな魅力です。
ただし、キャピタルゲインへの課税は検討されており、2025年以降に税制が変更される可能性があります。

1. 仲介業者の信頼性に対するリスク

日本での不動産投資と同様に、カンボジア不動産投資でも信頼できる仲介業者を選ぶことは、投資の成否を分ける非常に重要な要素です。
国を隔てた物件を購入するだけに、日々の管理を含めて、業者のサポート体制は日本以上に重要になるでしょう。
しかし、日本でカンボジア不動産投資を扱っている会社は多くないため、仲介業者同士の比較が難しいのも事実です。
弊社は賃貸・売買ともに豊富な実績があり、カンボジアオフィスには日本人スタッフが常駐しております。
物件の管理やアフターサポートに万全を期しておりますので、長期にわたる不動産投資のパートナーとしてぜひ弊社をご用命ください。

2. カンボジア自体のカントリーリスク

カンボジア経済は資本主義に基づいており、外国人を含めて自由に経済活動をしやすいのが特徴です。
一方、国際的に見て政治の透明度が高いとはいいきれず、2022年の腐敗認識指数（グローバルノート調べ）では、調査対象国180か国中158位でした。
腐敗認識指数は100を最大として数値が高ければ政治が健全なことを示しますが、日本の73.00に対してカンボジアは22.00と低い数値です。
他業種との関わりが深い不動産には役人の利権が絡みやすく、賄賂問題などに巻き込まれるリスクが考えられます。
不自然においしい話や怪しい勧誘には飛びつかず、信頼できる業者とともに健全な取引をすることが投資の要です。

3. 物件面積の表記に関するリスク

カンボジアで物件を探す際に注意したいのが、物件の面積をどのように表記しているかです。
賃貸物件の面積は、以下のいずれかで表記されます。

● ネット面積：専有部分とバルコニーを合わせた面積
● グロス面積：ネット面積に加えて、エレベーターや廊下・階段などの共有部分も含めた面積

必然的にグロス面積のほうが広くなるのですが、海外不動産業者では物件面積を「グロス」または「グロス＋ネット」で記載しているケースが多いので要注意です。
インターネットなどに掲載されている物件の面積は非常に広いのに、実際に視察すると想像よりかなり狭い部屋だったというギャップが起こりえます。
カンボジアで物件を検討する際にも、面積表記がグロスとネットのいずれかは必ず確認しておきましょう。弊社で物件をご案内する際は、グロス面積とネット面積の両方をお伝えしております。

4. プレビルド物件の未竣工リスク

プレビルド方式の物件は、着工前に少額の頭金を支払い、工事の進行に応じて残金を支払うのが特徴です。
中小デベロッパーによる開発物件の場合、資金繰りの悪化により、工事が中止される可能性もあります。工事が中断した場合、建設が完了しない未竣工リスクや、投入した資金が戻ってこないリスクなどがあります。
カンボジア不動産投資では、物件自体の良し悪しに加えて、デベロッパーにも注意を払う必要がありますが、初心者の方には見極めが難しい面もあるでしょう。
弊社では信頼できる大手デベロッパーが開発した物件のみを扱っており、物件の未竣工リスクを最大限に抑えることが可能です。

5. 現物視察に時間と費用がかかるというデメリット

カンボジアから日本までのフライト時間は、乗り継ぎを含めて平均で約10時間です。2024年現在、直行便は運休しており、日本からは他国の空港を経由する必要があります。（今後は直行便が就航する可能性もあります）
時期にもよりますが、航空運賃は大手の正規料金で片道約10〜15万円、格安航空券を利用すれば約5〜6万円です。乗り継ぎの待機時間が長い便は、料金が安くなる傾向にあります。
同じアジア圏内にあるとはいえ、簡単に行き来できる国とはいいがたく、現物視察にかかる時間と費用の双方を負担に感じる方もいらっしゃるでしょう。
ただ、現地を訪れることで物件の状態や周辺環境だけでなく、現地エージェントの信頼性も把握しやすいというメリットがあります。
初めてカンボジアを訪れた際、スムーズな移動手段を確保するため、不動産仲介業者のツアーに参加するのもおすすめです。
弊社でも、現地ツアーも開催しておりますので、ご興味がある方はぜひご参加ください。
また、オンラインで現地と中継をつないでの物件視察も可能ですので、お気軽にお問い合わせください。

1. カンボジアは土地に関わる法的手続きや契約が曖昧

カンボジアでは1970年〜1993年まで続いた内戦で、所有権や登記書類を喪失した土地が数多く存在します。土地の所有権が曖昧なケースが多いので、土地所有にかかわる法的手続きや契約の予期せぬ瑕疵には注意が必要です。
特に地方の物件は不動産投資に適しておらず、弊社でもプノンペン周辺の築浅物件への投資を推奨しております。

2. 日本人をターゲットにした不動産詐欺が存在

カンボジアでは、以下のように日本人（不動産投資経験の浅い方や高齢者）をターゲットとした不動産詐欺事件が発生しています。

● 家賃保証のついている物件だったのに、購入後に家賃が入ってこない
● 家賃の送金が止まった後、売主との連絡がつかない

また、外国人による不動産投資が増加すると、不動産の知識があるベテラン投資家を対象とした手の込んだ詐欺が横行する可能性もあります。
弊社では信頼性の高い現地エージェントのみと提携し、誠実な取引をモットーとしております。
YouTubeチャンネルでは実際に物件購入をされたお客様の声も掲載しておりますので、ご興味がある方はぜひ動画をご覧ください。

3. 家賃設定や周辺環境の把握

日本人が購入できるカンボジアの物件の多くは、高級コンドミニアムです。高価な物件が大半なので、収益を上げるには相応の家賃を設定する必要があります。
高い家賃を支払えるのは現地の富裕層や外国人駐在員がメインになるため、物件の周辺状況の見極めが重要です。
例えば、物件周辺にはどのような企業がオフィスを構えているのか、オフィスまでの利便性は良いかなど、物件の賃貸需要と家賃のバランスを確認しておきましょう。
弊社が取り扱っている物件は首都であるプノンペンの好立地に限定しておりますので、高い入居率が期待できます。詳細については、当サイトの物件情報ページをご確認ください。

1. カンボジア不動産にかかる諸費用

カンボジア不動産投資に必要な諸費用には、主に以下のようなものがあります。
ここでは計算しやすいように、物件購入価格1,000万円・家賃10万円の50㎡の物件と仮定します。（1ドル＝150円と仮定）

資産譲渡税・登記費用が初期費用で、そのほかの費用がランニングコストに該当します。
またプレビルド物件の場合、購入費は段階的に支払うほか、仲介手数料なども発生します。
物件により家具家電が別途必要、火災保険任意となります。
なお、プノンペン周辺のコンドミニアムを購入する場合、物件価格の相場は1,500万円〜です。

2. カンボジア不動産で融資を受ける場合の書類と金利

カカンボジア不動産の購入に伴い、日本の銀行で融資を受ける場合、以下のような条件が必要です。

● 日本に担保評価のある物件を所有している
● ご本人が企業にお勤め、もしくは士業の方。ある程度の期間定期的な収入があり、与信がある
● 会社代表者の場合は、事業をしていない資産運用会社で日本の物件を所有しており、その物件が担保評価がある
● カンボジアの物件が完成までに2年程度以内もしくは完成している物件

銀行側が申請者の事前資格審査を行い、審査通過後に任意のローンを選択するのが一般的な流れです。
対象の金融機関は、東京スター銀行、オリックス銀行、政策金融公庫などが挙げられます。
担当の窓口がある場合や、おすすめのお問い合わせ方法がある場合もございますので、お問い合わせください。

3. キャピタルゲイン税が導入される予定

2024年現在、カンボジア不動産を売却した際のキャピタルゲインは設定されていませんが、今後は課税対象となる可能性があります。
キャピタルゲインに20％の税金が課される予定でしたが、新型コロナウイルス感染症や中国の海外不動産投資規制による影響などで延期となりました。
2025年1月以降はキャピタルゲインが課税対象になる可能性が高いので、早めにカンボジア不動産投資をスタートされるのをおすすめします。

1. ボンケンコン ｜ 富裕層にも人気の一等地

ボンケンコンはプノンペン市内でも最も活発に不動産開発が行われているエリアです。
特にBKK1（ボンケンコン1）には高級コンドミニアムのほか、おしゃれなホテル・レストランやバーが集中する国内最大級の一等地です。
BKK1の周辺部には各国の大使館も点在しており、外国人駐在員からの高い需要も期待できます。
地価の高さや治安の良さなど、投資に適した条件がそろった「鉄板エリア」といえます。

2. トンレバサック ｜ 大使館エリア

トンレバサックエリアは、日本大使館、タイ・マレーシア・ベトナム大使館や、内務省や農水省などがある日本の東京の赤坂のようなエリアです。
イオン１までの車で5-10分とアクセスの良さから、閑静な高級住宅街でもあります。
高級コンドミニアムの建設も進んでおり、ボンケンコンと並ぶ注目エリアです。

3. ミエンチェイ ｜ 新空港建設が狙い目

ミエンチェイはプノンペン南部に位置するエリアです。
ミエンチェイ近隣部には、大型航空機の離着陸が可能な新空港の建設が進んでおり、2025年に開業予定です。
エリアの発展を見越してイオンモールも展開しており、プノンペン周辺部でも注目が集まっています。
新空港の開業後はより発展が見込まれるため、狙い目のエリアといえます。