カンボジア不動産のリスク・デメリット

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不動産投資のリスク・デメリットを理解しておくことも大切です

カンボジアをはじめ新興国の多くは、資産運用の対象として非常に魅力的です。ただしそこには、大きなリターンの可能性と切っても切れないリスクの大きさ、という面がついてまわります。どんなリスクが考えられるのか、ご案内いたします。

カンボジア不動産投資では仲介リスクに注意

海外の投資の特有のリスクとしては、主に3つ存在します。
1. カントリーリスク
政治・社会情勢の不安定さ、大きな為替変動の可能性、土地・事務所スペースの不足や地価・賃料の上昇、消費者運動・不買運動や市民の抗議などによる排斥運動に伴うリスクです。
2. オペレーショナルリスク
さらに4つに細分化することができます。
①生産・販売関連インフラ(電力・物流、通信など)の未整備、関連産業集積の未成熟・未発展、取引リスク(代金回収リスクなど)
②雇用・労働/人権関連:労働力の不足・人材採用難、人件費の高騰、労働争議・訴訟
③税務・通関関連:税制・税務手続きの煩雑さ
④法務・規制:現地政府の不透明な制作運営、行政手続きの煩雑さ(許認可など)、法制度の未整備・不透明な運用、出資比率制限などの外資規制、知的財産権保護の欠如
3. セキュリティリスク
これは安全面でのリスク。テロ・新興感染症、情報セキュリティなど。

仲介リスク

上記3つのリスクに加えて、海外の不動産投資では「仲介リスク」というものが存在します。
日本で不動産投資をする場合でも、優秀な仲介会社やエージェントの存在は重要と言われています。ましてや、知らない国である海外の不動産を購入する場合には、現地に詳しいエージェントや不動産仲介会社の協力は不可欠と言えるでしょう。加えて、日本人スタッフが対応してくれる日系の仲介会社を見つけることができると、きめ細かな対応が期待でき、安心して相談できるでしょう。
視察ツアーやでは、現地に足を運び、物件の良し悪しを見ることも重要なことですが、実は現地でこの仲介会社やエージェントに会って、どんな会社かどんな人物かということを見極めることも、視察ツアーで必ずやってほしいことです。
最近はCOVID-19の影響で少し状況が変わり、オンラインで現地と中継をつなぎ、ショールームや物件現場をリアルタイムで確認することができます。そこで開発会社にも質問をすることも可能ですので、現地で視察するのと大差なくご確認頂けるようになってきているので、こちらもぜひ一度試してみることをオススメします。

カンボジア不動産の選び方

プレビルド(Pre-build)とは、工事が着手される前(建設していない)に物件を購入することを指し、「青田売り(あおたうり)」とも呼ばれています。
建設していないだけではなく、完成前までの期間を意味するので、建築工事が完了していないのに、宅地や建物の販売などをすることをいいます。未完成販売・未完成物件ともいいます。 日本の新築不動産は、物件が完成した時点で決済しますので、あまり馴染みのない言葉になります。しかし、カンボジアなど東南アジアでの海外不動産投資では積極的に行われている購入方法となります。
また契約と、支払いについては、物件の計画時点で売買契約を交わします。支払いスケジュールは、物件の建設進行に応じて、物件価格の一部を前払いして、工事進捗に応じて分割で支払いをする形となります。プレビルドのメリットは、小額から投資でき、安い価格で購入できるので、完成までに値上がりが期待出来る点が魅力です。
一方で、プレビルドのデメリット・リスクは、ディベロッパー(開発会社)が物件建設途中に破綻して、投資したお金が戻ってこないケースがあるります。また、完成後の不動産がイメージと違う、完成までの期間、現金支出が続くなどが挙げられ、海外不動産投資の大きなリスク要因として挙げられます。
「一度は現地に足を運ぶべき」とよく言われるのには、実は「人の問題」が絡んできます。現地視察というと、どうしても物件の良し悪しをチェックすることと思われがちです。もちろん、それは重要な目的であることは間違いありません。ただしその内容は日本で考えられるものとはずいぶん違っているかもしれません。カンボジアでは物件販売の多くが「プレビルド」であるというのがその理由です。プレビルドの場合、不動産物件はほとんどが建設途中ですからプノンペンまで出かけても実際に目にできるのは、完成模型程度ということもあり得ます。むしろ、正確な物件所在地や開発会社を確認して立地上のメリットなどの情報を集めたり、街の発展状況を知ることに主眼を置くべきでしょう。

信頼できるエージェント探しのポイント

不動産仲介会社は、購入者に代わって、開発会社と物件を販売する業者と交渉をしたり、物件契約におけるリスクチェック、住宅ローンの相談などを行ってくれます。カンボジアでは英語も使えますが、細かな内容を精査する場合には現地人同士での会話が必要になります。そのような場合に備えて、ライセンスを持つ、信頼できるエージェントを探すことが大切です。
さらに、日本人スタッフが対応できる日系仲介会社を選ぶと、決め細かで日本流に相談ができるので安心でしょう。

カンボジア不動産のリスク管理

不動産の価値は物件そのもの以上に立地に大きく左右されます。たとえ実物が見られなくても現地で周辺環境を肌で感じることで、日本で渡される分厚い紙の資料の何十倍もの情報が得られるのです。
もちろん、良心的な業者であれば、それに加えて建築途中の工事現場の視察をセッティングし、完成度は見ることのできない骨組みや施工の様子を確認できるようにしますし、以前、同じディベロッパーが手掛けた別の物件の見学などを手配することもあります。
ただし、リスク管理という点ではそれ以上に不動産物件に関わる人たちと会うことが重要になります。
誰から不動産を買うのか、誰が不動産を管理するのか、その二つは物件を確かめる以上に重視するべき内容です。
つまり、物件の確認、販売会社の確認、管理会社の確認がポイントであり、視察ツアー(最近ではオンライン上でリアルな現場案内)の3点セットでなければなりません。
一人ひとりの目的が違う投資家サイドに立って物件探しをしてくれる仲介者や、実際に購入した不動産の賃貸や賃料管理を代行してくれる担当者たちと直接顔を合わせ、話をすることは、不動産投資を最終的な成功へとつなげるためには必ず必要になってくるステップです。

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カンボジアの不動産投資に関するご相談は当社まで
土地や建物の投資・資産運用のプロフェッショナルです

会社名アンナアドバイザーズ株式会社
代表取締役荒木 杏奈
日本本社〒105-0001
東京都港区虎ノ門1-3-1 東京虎ノ門グローバルスクエア5F
取引銀行みずほ銀行 銀座通支店
資格宅地建物取引士
免許番号宅地建物取引業 東京都知事免許(2)第99967号
お問い合わせinfo@annaadvisors.com
TEL / FAX03-4405-3655 / 03-4586-9907
カンボジア住所CASA by Meridian, Orient Tower 1st Floor,
Unit A01-01, No. 1, Harvard Street, Diamond Island,
所属団体公益社団法人全日本不動産協会
一般社団法人RE AGENT(理事長)
一般社団法人東京ニュービジネス協議会(NBC)
アクセス東京メトロ 虎ノ門駅より直結・徒歩1分(12番出口)
東京メトロ 霞ヶ関駅より徒歩4分(A12出口)
都営地下鉄 内幸町駅より徒歩6分(A3出口)
東京メトロ 虎ノ門ヒルズ駅より徒歩6分(地下通路直結)

カンボジアで不動産投資や国内外の資産運用に興味をお持ちの方は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。
お客様の立場を考えた適切なご提案やアドバイスを行うことで、資産活用のニーズに確実にお応えいたします。

カンボジアの不動産は今後も大きな成長が見込まれますので、海外で物件への投資や賃貸をお考えの方はぜひお問い合わせください。
当社ではお客様に安全に投資を行っていただくために各種セミナーや現地ツアーの企画等も行っております。
現地を良く知る日本人がご案内いたしますので言語や文化が異なる国でも安心して物件をご購入いただけます。

SBI リーホー銀行について

SBIリーホーバンクの前身であるリーホー・マイクロファイナンスは、カンボジアで両替爺業、住宅用不動産開発事業、資金決済送金事業、損害保険なそを展開する金融コングロマリットの中核会社の一社で、2018年12月時点のマイクロファイナンス総資産ランキングにおいて8位に位置していました。
SBIホールディングス株式会社がSBI LY HOUR Bankの株式を70%保有しています。
銀行口座を申し込む本人が資料の送付や資料を提出する必要があります。そのため、弊社は日本からのサポートを行なっていませんが、現地を視察される方にはご案内が可能です。
日本語が話せるスタッフもいますので、安心してご利用いただけます。

カナディア銀行について

カナディア銀行はアクレダ銀行と並びカンボジアの代表的な銀行です。
シェア率が高く、預金資産額はカンボジアの銀行の中でもトップクラスです。
この大きな資産規模は、途上国であるカンボジアの銀行の中でも破綻リスクは低いと言える要因です。
また、カナディア銀行はみずほ銀行、三菱UFJ銀行と提携しているため、サービス体制が整っています。
実際に現地に赴かなければならない点はデメリットですが、日本語で対応してもらえるので逆に安心できます。

プノンペン商業銀行(PPCB)について

プノンペン商業銀行は、カンボジア国内で唯一非居住者の口座開設が公的に認められている銀行になります。
必要な書類は「パスポート」「初期費用」「雇用契約書、在職証明書、事業証明書」です。
プノンペン商業銀行にはジャパンデスクがあり、完全日本語対応が可能となっています。
電話だけでなく、現地にも日本語を話せるスタッフが常駐していることから、誰でも気軽に口座開設できるのが強みです。

ABA銀行について

ABA銀行は2020年にカンボジア最優秀銀行に選出され、今でもその人気は拡大傾向です。
米ドルの定期預金金利は5.50%と金利が高いという点もメリットと言えます。
飛ぶ鳥を落とす勢いのこの銀行はカナダ系の外資銀行です。
この銀行の最大の魅力はネットバンキングが充実している点です。
ネットバンクで定期預金を組むことができたり、送金も手軽にできたりするなど、首都プノンペンでも至る所に支店が増えてきていいます。
基本的には現地の方を対象とした銀行ですが、6ヶ月以上のEビザがあれば現地で口座開設が可能です。

Jトラストロイヤル銀行について

J Trust Royal Bankは旧ANZ Royal Bankの株式の過半数を取得し、2019年8月にカンボジアの事業を開始しました。当行はカンボジアで深く根ざし、15年間以上にわたりカンボジア人にサービスを提供、カンボジアの主要外国銀行の1つです。
J Trust Royal BankはJトラスト株式会社(東京証券取引所 スタンダード市場(証券コード:8508))とRoyal Group(カンボジア最大のコングロマリットの1つ)の合弁会社です。JトラストはJ Trust Royal Bankの株式を55%を保有しています。残りの45%の株式はRoyal Groupが保有しています。
J Trust Royal Bankはカンボジア最大級の外国銀行の1つです。カンボジア人およびカンボジア全土で働く海外からの駐在員に世界クラスの金融サービスを不断の努力をもって提供してまいります。

アクレダ銀行について

カンボジアで唯一カンボジア証券に上場している銀行がアクレダ銀行です。
非常に高い金利で有名であり、5年定期の金利は年利6.5%と非常に高い水準です。
また、三井住友銀行とオリックスが株主となっています。日本の金融機関でおよそ3分の1の株式を占めている点も安心感につながります。
また、郵送で口座開設手続きが完了するため、日本に居ながら口座を開設することができます。
海外送金も簡単で、日本の銀行への送金もインターネットバンクで完結します。
また、デビットカードも発行ができますので、高金利の定期預金→利息収益をそのまま日本でデビットカードで使用、という高金利口座ならではの使い方も可能です。