カンボジア コンドミニアム賃貸運用の徹底比較2026

カンボジア コンドミニアム賃貸運用の選択肢を徹底比較

カンボジアのコンドミニアム賃貸運用は、米ドル建てで取引できること、外国人でも区分所有権を持てることという2つの魅力から、資産分散を検討する富裕層・経営者の注目を集めています。しかし、プノンペンには複数のエリアがあり、プレビルド物件と完成済み物件、さらには他のASEAN諸国との比較など、選択肢が多く迷われる方も少なくありません。

本記事では、どれを選ぶべきかを複数の選択肢の比較で判断できるよう、エリア別・物件タイプ別・他の投資先との比較を表形式で提示し、タイプ別の向き不向きと選び方の判断軸を解説します。リスクと出口を重視される富裕層・経営者の方が、ご自身の投資方針に合った選択をするための参考としてください。

比較の観点：カンボジア不動産投資で何を比べるべきか

カンボジアのコンドミニアム賃貸運用を選ぶ際、比較すべき観点は以下の5つです。

• エリア特性：賃貸需要の質（駐在員・中間層・観光客）、インフラ整備状況、空港や商業施設へのアクセス
• 物件タイプ：プレビルド（建設中）か完成済み（転売・賃貸）か、デベロッパーの実績、引渡し時期
• 利回り：想定される賃貸利回り（表面）、管理費・固定資産税などのコスト、空室リスク
• 流動性：将来の売却しやすさ、市場での需要安定性、価格変動の傾向
• 他国との比較：ASEAN主要国（タイ・ベトナム・フィリピン）との価格帯・利回り・規制の違い

これらの観点を整理することで、ご自身の投資目的（インカムゲイン重視か、資産保全重視か）やリスク許容度に合った選択が見えてきます。

エリア別比較：プノンペンの主要エリアを表で比較

プノンペンでは、ボンケンコン（BKK）とトンレバサックの2エリアが特に注目されています。以下の表で主要エリアの特性を比較します。

エリア名	エリア特性	賃貸需要の質	物件価格帯（スタジオ・1ベッド、2026年目安）	想定表面利回り	インフラ・アクセス
ボンケンコン（BKK）	プノンペンの中心地。商業施設・レストラン・オフィスが集積し、外国人駐在員に最も人気のエリア	外国人駐在員・富裕層が中心。安定した長期賃貸需要	8万〜18万米ドル前後（約1,280万〜2,880万円）	5〜12%	中心地のため交通・商業施設へのアクセス良好。新空港（テコ国際空港、2025年9月9日開業済み）への幹線道路も整備中
トンレバサック	閑静な高級住宅街。大使館・官公庁が多く、BKKより南側に位置。立体交差道路が完成し渋滞緩和	駐在員・富裕層ファミリー層。静かな環境を好む層に人気	7万〜17万米ドル前後（約1,120万〜2,720万円）	5〜12%	新空港（テコ国際空港、2025年9月開業済み）へのアクセス良好。インフラ面で近年改善が進む

2026年時点の為替レート（1米ドル≒160円、2026年10月時点の市場相場）で換算。価格帯はスタジオ・1ベッドルームの目安で、物件により価格は変動します。

おすすめ物件（エリア別）

アンナアドバイザーズでは、上記2エリアで以下の物件を取り扱っています。

ボンケンコン（BKK）

• J-Tower 2（転売・賃貸）
• GATOタワー（プレビルド）
• De Castle Royal（転売・賃貸）

トンレバサック

• J-Tower 3（プレビルド）
• Skylar By Meridian（転売・賃貸）
• Embassy Residence（転売・賃貸）

物件タイプ別比較：プレビルドと完成済み物件を表で比較

カンボジア不動産投資では、プレビルド（建設中）物件と完成済み（転売・賃貸）物件の2つのタイプがあります。それぞれの特徴を以下の表で比較します。

物件タイプ	メリット	デメリット	向いている投資家
プレビルド（建設中）	・デベロッパーから直接購入のため、人気物件でも比較的購入しやすい ・分割払いで資金計画を立てやすい ・完成後の値上がりを期待できる（デベロッパーや立地による）	・完成までに数年かかる（即座に賃貸収入を得られない） ・建設進捗の確認が必要 ・完成時期の遅延リスク	・完成後の値上がりも狙いたい方 ・数年後の賃貸開始で問題ない方 ・建設進捗を確認できる方
完成済み（転売・賃貸）	・即座に賃貸開始でき、すぐにインカムゲインを得られる ・実物を確認してから購入できる ・建設リスクがない	・人気物件の場合、価格がプレビルドより高くなる傾向がある ・好条件の物件はすぐに売れてしまう	・すぐに賃貸収入を得たい方 ・インカムゲイン重視の方 ・実物確認を重視する方

プレビルド物件は、実績あるデベロッパーの物件を選び、建設進捗の確認と資金計画をセットで検討することが重要です。完成済み物件は、賃貸管理の実績があるエージェントから購入し、完成後の管理シミュレーションを事前に確認することをおすすめします。

他のASEAN諸国との比較：カンボジア・タイ・ベトナム・フィリピンを表で比較

ASEAN主要国の不動産投資環境を以下の表で比較します。

国名	価格帯（目安）	想定表面利回り	外国人所有規制	取引通貨	特徴
カンボジア	8万〜18万米ドル（約1,280万〜2,880万円）	5〜12%	コンドミニアムの2階以上を区分所有権で所有可能（総専有面積の70%まで）	米ドル建て	米ドルで取引でき為替リスクを分散しやすい。参入価格が比較的低い
タイ	300万〜800万バーツ（約1,440万〜3,840万円）	4〜7%	コンドミニアムの49%まで外国人所有可能	タイバーツ	市場が成熟し流動性高い。バンコクは利回りやや低め
ベトナム	10万〜25万米ドル（約1,600万〜4,000万円）	5〜8%	所有期間50年（延長可能性あり）。コンドミニアムの30%まで外国人所有可能	ベトナムドン	ホーチミン・ハノイは価格が上昇傾向。所有期間に制限あり
フィリピン	400万〜1,000万ペソ（約1,000万〜2,500万円）	5〜10%	コンドミニアムの40%まで外国人所有可能	フィリピンペソ	マニラは賃貸需要高いが、自然災害リスクに注意

為替レートの前提：1米ドル≒160円、1バーツ≒4.8円、1ペソ≒2.5円（2026年10月時点の市場相場）。各国の価格帯・利回りは物件により変動します。

カンボジア不動産の最大の魅力は、米ドル建てで取引できる点です。タイ・ベトナム・フィリピンは現地通貨（またはペソ・ドン）での取引が中心のため、為替変動リスクがあります。カンボジアは米ドル建てで売買・賃貸ができるため、米ドル資産として分散投資しやすい点が特徴です。

タイプ別の向き不向き：あなたに合った選択肢は？

ここまでの比較を踏まえ、タイプ別の向き不向きを整理します。

①インカムゲイン重視型

向いている選択肢：完成済み物件（BKKまたはトンレバサック）

理由：即座に賃貸開始でき、毎月の賃料収入を得られます。外国人駐在員の需要が安定しているBKK・トンレバサックの完成済み物件は、空室リスクが比較的低く、安定したインカムゲインを期待できる環境です。

②資産保全・分散型

向いている選択肢：完成済み物件またはプレビルド物件（実績あるデベロッパー）

理由：米ドル建てで資産を保有できるため、円資産以外の分散先として有効です。完成済み物件であれば即座に賃貸開始でき、プレビルド物件であれば分割払いで資金計画を立てやすい点がメリットです。

③完成後の値上がりも狙いたい型

向いている選択肢：実績あるデベロッパーのプレビルド物件

理由：完成後に値上がりする可能性のある立地・デベロッパーの物件を選び、建設進捗の確認と資金計画をセットで検討することで、完成後の賃貸開始と将来の売却益の両方を狙えます。ただし、完成までに数年かかる点、建設進捗の確認が必要な点に注意が必要です。

選び方の判断軸：4つのポイントで絞り込む

ご自身に合った物件を選ぶ際の判断軸を4つ提示します。

判断軸①：投資目的

• インカムゲイン重視：完成済み物件（BKK・トンレバサック）
• 資産分散重視：米ドル建ての完成済み物件またはプレビルド物件
• 完成後の値上がりも狙いたい：実績あるデベロッパーのプレビルド物件（建設進捗の確認と資金計画をセット）

判断軸②：リスク許容度

• リスクを抑えたい：完成済み物件（建設リスクなし、即座に賃貸開始）
• 完成後の値上がりも狙いたい：実績あるデベロッパーのプレビルド物件を、建設進捗の確認と資金計画をセットで検討

判断軸③：管理の手間

• 管理をエージェントに任せたい：賃貸管理の実績があるエージェントから購入し、完成後の管理シミュレーションを事前に確認
• 自分で管理したい：頻繁に現地を訪問でき、入居者対応や賃料回収をご自身で行える投資家向け

判断軸④：出口戦略

保有期間は投資家ごとのスタンスによりますが、本記事では中長期保有を前提に解説します。出口戦略を考える際は、流動性の高いエリア（BKK・トンレバサック）で需要が安定している物件を選ぶことが重要です。

カンボジア不動産投資の税金と諸費用

カンボジア不動産投資では、以下の税金・諸費用が発生します。

費用名	税率・金額	説明
譲渡税	税務当局の査定評価額の4%	不動産の所有権移転時に課税。慣習的に買主が負担するケースが多いが、転売時などは交渉により負担者が決まる場合もある
固定資産税（Annual Property Tax）	評価額の80%から1億リエル（2.5万米ドル）を差し引いた額の0.1%	年1回の納付。評価額2.5万米ドル未満の物件は非課税。アンナアドバイザーズでは固定資産税の納付代行にも対応しています
管理費	物件により異なる	共用部分の清掃・メンテナンス費用。月額50〜150米ドル程度が目安

固定資産税の計算例

評価額10万米ドルの物件の場合：
(100,000×0.8−25,000)×0.1%＝約55米ドル（1米ドル≒160円換算で約8,800円）

不動産の売却益に対する20%のキャピタルゲイン税は2027年1月1日施行予定です（2026年時点では未施行。施行時期はこれまで複数回延期されており、今後も変更される可能性があります）。

購入の流れ（概要）

アンナアドバイザーズを通じた購入であれば、情報収集から物件選定、契約、送金、登記、賃貸管理、将来の売却まで、日本にいながら進められます。

1. 相談と情報収集：アンナアドバイザーズにご相談いただき、投資期間・予算・目的をもとにエリアと物件をご提案
2. 物件選定：資料・動画・オンライン内覧で確認（ご希望があれば現地視察の手配も可能）
3. 契約・送金：売買契約を締結し、購入代金を送金（海外送金の準備が必要）
4. 登記：所有権移転の登記手続き。アンナアドバイザーズが登記手続きのサポートを行います
5. 物件引渡しと賃貸開始：物件を受け取り、賃貸管理をアンナアドバイザーズに委託して運用開始

海外送金の準備

日本からカンボジアへの送金には、海外送金に対応した銀行口座が必要です。SMBC信託銀行プレスティアをアンナアドバイザーズ経由で口座開設すると、海外送金手数料などの優遇が受けられお得です（詳細はこちら https://anna-advisors.com/news/20240105-0630/ ）。SWIFT（国際銀行送金）の場合、通常1〜5日程度で送金が完了します。

まとめ：専門家と一緒に進めれば安心して投資できる

カンボジアのコンドミニアム賃貸運用は、米ドル建てで取引できること、外国人でも区分所有権を持てることという2つの魅力があり、資産分散を検討する富裕層・経営者にとって有力な選択肢です。

本記事では、エリア別・物件タイプ別・他のASEAN諸国との比較を表で提示し、タイプ別の向き不向きと選び方の判断軸を解説しました。ボンケンコン（BKK）とトンレバサックは賃貸需要が安定しており、完成済み物件であれば即座に賃貸開始できるため、インカムゲイン重視の方に向いています。一方、実績あるデベロッパーのプレビルド物件は、完成後の値上がりも狙いたい方に適しています。

アンナアドバイザーズのような専門家と一緒に進めれば、情報収集から物件選定、契約、送金、登記、賃貸管理、将来の売却まで安心してサポートを受けられます。カンボジア不動産投資にご興味をお持ちの方は、まずはお気軽にご相談ください。

まずはお気軽にご相談ください。アンナアドバイザーズに無料相談する

YouTubeチャンネルはこちら