カンボジア不動産 外国人の購入方法を徹底比較｜

カンボジア不動産を外国人が購入する方法｜2026年の最新情報

カンボジア不動産投資を検討する際、外国人が購入できる物件タイプや購入方法について正確に理解しておくことが重要です。2026年現在、キャピタルゲイン税は2027年1月1日施行予定ですが、これまで複数回延期されてきました。今後さらに変更される可能性がありますので、最新情報の確認が欠かせません。

本記事では、エリア別・物件タイプ別の比較、他の新興国投資との比較を通じて、あなたに最適な購入方法を判断できるように解説します。資産分散を重視する富裕層・経営者の方にとって、出口戦略まで見据えた投資判断の参考にしていただける内容です。

外国人がカンボジアで購入できる不動産の種類

カンボジア憲法によると、カンボジアの土地を所有することができるのは、カンボジア国籍を有する自然人及び法人に限られます。ただし、コンドミニアムの2階以上の区分所有権（ストラタタイトル）については、外国人でも取得が可能です。

外国人が取得できる権利

カンボジアでは、外国人は原則として土地を直接所有できません。一方、一定の条件を満たすコンドミニアムの住戸や、土地・建物を長期間利用する権利については、外国人名義で取得できます。

• 区分所有権（ストラタタイトル）：2010年施行の『外国人に対する区分所有建物の所有権提供に関する法律』により、コンドミニアムの2階以上の住戸（地上階・地下階を除く）を外国人名義で所有できる権利。売却・賃貸・相続が可能
• 長期賃借権：15年以上50年以下の期間で土地・建物を借りる権利。転貸・譲渡が可能だが、所有権ではない
• 短期賃借権：15年未満の賃借権。事務所や店舗の利用に用いられる

投資目的では、売却や相続が自由にできる区分所有権（ストラタタイトル）での取得が一般的です。コンドミニアム1棟あたりの総専有面積（全専有部分の床面積の合計）の70%が外国人所有の上限となっており、結果的に残り30%はカンボジア側が保有する形になります。

カンボジア不動産投資の2つの魅力

カンボジア不動産投資の最大の魅力は、以下の2点です。

1. 米ドル建て取引：不動産の売買・賃貸がすべて米ドルで行われるため、為替リスクを分散できる
2. 外国人でも区分所有権を取得可能：ASEAN諸国の中でも外国人に開かれた不動産市場

1米ドル≒160円（2026年執筆時点）の円安局面では、米ドル建て資産の保有は資産分散の観点からも注目されています。

エリア別比較｜プノンペンのおすすめ投資エリア

プノンペン市内でも、エリアによって物件価格・利回り・賃貸需要が大きく異なります。ここでは、投資実績のある2つの主要エリアを比較します。

比較項目	ボンケンコン（BKK）	トンレバサック
エリア特性	日本人街・商業エリア。飲食店・スーパーが充実	閑静な高級住宅街。大使館・官公庁が集中
物件価格目安	8万〜18万米ドル前後（物件により変動）	7万〜17万米ドル前後（物件により変動）
賃貸利回り	5〜12%（表面利回り。管理費・空室・税金を考慮した実質利回りはこれより低くなります）	5〜12%（表面利回り。管理費・空室・税金を考慮した実質利回りはこれより低くなります）
主な賃貸ニーズ	駐在員・現地就労者・富裕層ローカル	外交官・国際機関職員・経営者層
インフラ	商業施設が徒歩圏。イオンモール至近	立体交差完成で渋滞緩和。新空港アクセス良好
向いている投資家	賃貸需要の安定性を重視。初めての海外不動産投資	長期保有前提。静かな環境を好むテナント層を狙う

ボンケンコン（BKK）のおすすめ物件

ボンケンコンエリアでは、以下の物件が実績ある現地エージェントを通じて取得可能です。

• J-Tower 2（転売・賃貸）：日本人街の中心に位置し、賃貸付けがしやすい
• GATOタワー（プレビルド）：建設中物件で完成後の値上がりを狙える
• De Castle Royal（転売・賃貸）：セキュリティ充実の高級コンドミニアム

トンレバサックのおすすめ物件

トンレバサックは新興エリアではなく、既に成熟した高級住宅街です。立体交差の道路が完成して渋滞も緩和されており、新空港（テコ国際空港）へのアクセスも良好です。テコ国際空港（Techo International Airport、3レターコード：KTI）は、2025年9月9日に開港しました。

• J-Tower 3（プレビルド）：静かな環境で外交官や経営者層に人気
• Skylar By Meridian（転売・賃貸）：高層階からの眺望が魅力
• Embassy Residence（転売・賃貸）：大使館至近で入居者の質が高い

物件選定の際は、賃貸管理の実績があるエージェントから購入し、完成後の管理シミュレーションを事前に確認しましょう。アンナアドバイザーズでは、物件の引渡しから賃貸管理（賃貸付け・室内清掃・賃料回収・入居者トラブル対応）まで一貫してサポートしています。

物件タイプ別比較｜プレビルドvs完成済み（転売）

カンボジア不動産には、建設中のプレビルド物件と完成済みの転売物件があります。それぞれのメリット・デメリットを比較しましょう。

比較項目	プレビルド物件	完成済み（転売）物件
購入価格	デベロッパー価格で比較的割安	人気物件の場合、プレビルドより高くなる傾向がある
支払い方法	分割払いが可能（頭金10〜30%+残金を建設期間中に分割）	原則一括払い（ローン利用は限定的）
賃料収入	完成まで収入なし（2〜3年後）	購入後すぐに賃貸開始できる
リスク	建設遅延・デベロッパーの信用リスク	購入時点で物件状態を確認できるためリスク低
出口戦略	完成後に値上がり益を狙える可能性	既に市場価格が形成されており安定
向いている投資家	中長期保有前提。キャピタルゲインも狙いたい	すぐにインカムゲインを得たい。リスク回避重視

プレビルド物件の注意点

プレビルド物件は、実績あるデベロッパーの選定と、建設進捗の定期確認が不可欠です。支払いスケジュールは建設の進行状況に応じて設定されるため、契約内容を慎重に確認しましょう。

完成済み物件の利点

完成済み物件は、購入後すぐに賃貸に出せるため、インカムゲイン重視の投資家に適しています。物件の状態・管理状況・周辺環境を実際に確認できるため、投資判断がしやすい点も魅力です。

ASEAN新興国との比較｜カンボジア投資の位置づけ

カンボジアと他のASEAN新興国の不動産投資を比較すると、それぞれ異なる特徴があります。日本円換算は1米ドル≒160円、1バーツ≒4.8円、1ペソ≒2.5円（2026年9月時点の目安）で計算しています。

国・エリア	外国人所有	取引通貨	価格帯（1bedroom）	利回り目安	特徴
カンボジア	区分所有可	米ドル	8万〜18万米ドル（約1,280万〜2,880万円）	5〜12%	米ドル建て資産。税制整備中
タイ	区分所有可	バーツ	300万〜800万バーツ（約1,440万〜3,840万円）	4〜7%	市場成熟。インフラ充実
ベトナム	50年使用権	ドン／米ドル	10万〜25万米ドル（約1,600万〜4,000万円）	5〜8%	経済成長著しい。規制が複雑
フィリピン	区分所有可	ペソ	400万〜1000万ペソ（約1,000万〜2,500万円）	5〜9%	英語圏。賃貸需要旺盛

カンボジアの最大の特徴は、米ドル建てで資産を保有できる点です。新興国通貨のインフレリスクを回避しながら、高い経済成長率の恩恵を受けられる点が、資産分散を重視する投資家から評価されています。

購入方法の選び方｜3つの判断軸

どのエリア・物件タイプを選ぶべきかは、以下の3つの判断軸で検討しましょう。

判断軸①：投資期間と出口戦略

• 中長期保有前提（5年以上）：プレビルド物件でキャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙う
• すぐに収益が欲しい：完成済み物件を選び、購入後すぐに賃貸開始
• 10年以上の長期保有：ボンケンコン・トンレバサックの好立地物件で安定賃料を確保

キャピタルゲイン税は2027年1月1日施行予定ですが、これまで複数回延期されており、今後さらに変更される可能性があります。出口戦略は中長期保有＋インカムゲイン重視を前提に設計することが現実的です。

判断軸②：リスク許容度

• リスクを抑えたい：完成済み物件を選び、現地視察で物件状態を確認してから購入
• 完成後の値上がりも狙いたい：実績あるデベロッパーのプレビルド物件を、建設進捗の確認と資金計画をセットで検討

プレビルド物件の場合は、建設進捗の定期確認と、万が一に備えた資金計画が重要です。

判断軸③：管理の手間

• 管理を任せたい：賃貸管理の実績があるエージェントから購入し、賃貸付け・賃料回収・トラブル対応を一括委託
• 自分で管理したい：頻繁に現地を訪問でき、入居者対応や賃料回収をご自身で行える投資家向け

アンナアドバイザーズでは、固定資産税の納付代行や不動産の転売（売却）サポートも行っており、購入から売却まで一貫したサポートが可能です。

購入手順の概要｜必要な準備

アンナアドバイザーズを通じた購入であれば、情報収集から物件選定、契約、送金、登記、賃貸管理、将来の売却まで、日本にいながら進められます。カンボジア不動産を購入する際の基本的な流れは以下の通りです。

1. 相談と情報収集：アンナアドバイザーズにご相談いただき、投資期間・予算・目的をもとにエリアと物件をご提案
2. 物件選定：資料・動画・オンライン内覧で確認（ご希望があれば現地視察の手配も可能）
3. 契約と手付金支払い：購入契約書に署名し、手付金（通常10〜30%）を支払う
4. 残金支払いと登記：残金を支払い、区分所有権の登記手続きを行う
5. 物件引渡しと賃貸開始：物件を受け取り、賃貸管理をアンナアドバイザーズに委託して運用開始

具体的な手続きや必要書類は物件・デベロッパーによって異なるため、詳細な実務手順は、ケースバイケースで個別にご案内します。

海外送金の準備

購入資金の送金には、海外送金手数料が発生します。SMBC信託銀行プレスティアをアンナアドバイザーズ経由で口座開設すると、海外送金手数料などの優遇が受けられます（詳細はこちら）。送金には通常1〜5日程度かかるため、支払い期日に余裕を持って手続きしましょう。

2026年の税制｜購入・保有・売却時の税金

カンボジア不動産に関わる主な税金は以下の通りです。2026年時点の情報をもとに整理します。

購入時：登録税

不動産占有権について連続して複数回の移転が行われた履歴がある場合であっても、最終の移転段階においてのみ登録税を1回納付すれば足りる優遇措置が、2026年12月31日まで延長されています。登録税は、税務当局の査定評価額の4%が課税されます。

保有時：固定資産税（Annual Property Tax）

固定資産税は、農地などを除く、評価額1億リエル以上の不動産が対象で、不動産評価委員会評価額の0.1％です。1億リエルは約2.5万米ドルに相当します。

計算例：評価額10万米ドルの物件の場合
(100,000米ドル × 0.8 − 25,000米ドル) × 0.1% = 約55米ドル
（1米ドル≒160円換算で年間約8,800円）

評価額の80%から1億リエル（約2.5万米ドル）を控除した額に0.1%を乗じて計算します。固定資産税の納付は、アンナアドバイザーズが代行サポートしています。

売却時：譲渡税とキャピタルゲイン税

不動産売却時には、譲渡税（Transfer Tax）が課税されます。譲渡税は、査定評価額の4%が課税されます。また、売却益に対しては別途キャピタルゲイン税（CGT）が課税されます。

2025年12月24日付の首相決定（経済財務省文書第12792号）を受けて、カンボジア税務総局(GDT)は2026年1月2日付で通達第041号を公布し、不動産売却益に対する20%のキャピタルゲイン税（CGT）の施行を2027年1月1日まで延期することを正式に通知しました。キャピタルゲイン税の施行はこれまで複数回延期されており、今後さらに変更される可能性があります。最新の税制情報は、専門家に確認することをおすすめします。

まとめ｜専門家と一緒に進めれば安心

カンボジア不動産を外国人が購入する方法について、エリア別・物件タイプ別・他国との比較を通じて解説しました。2026年現在、キャピタルゲイン税は2027年1月1日施行予定ですが、これまで複数回延期されてきました。

購入方法の選び方のポイントは、投資期間・リスク許容度・管理の手間という3つの判断軸で検討することです。ボンケンコンやトンレバサックといった実績あるエリアで、プレビルドまたは完成済み物件を、賃貸管理の実績があるエージェントを通じて購入することをおすすめします。

カンボジア不動産は、米ドル建てで資産を保有でき、外国人でも区分所有権を取得できる点が魅力です。インフラ整備が進むエリアを選び、中長期的な視点で投資することで、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うことができます。

税制や規制は変わる可能性があるため、アンナアドバイザーズのような専門家と一緒に進めれば、安心して投資を始められます。物件選定から購入手続き、賃貸管理、売却まで一貫してサポートしますので、まずはお気軽にご相談ください。

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