カンボジアで外国人の土地所有は可能？カンボジア不動産投資では規制の把握も重要

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

カンボジアでは政府が外資の誘致に積極的で、外国人の不動産投資を促進しています。
日本国内でもカンボジアの物件を扱う業者が多く存在しますが「カンボジアの土地って購入できるの？」と気になる方もいらっしゃるかもしれません。

今回は、カンボジアの法制と照らし合わせながら、日本人が購入できるカンボジア不動産の種類について詳しく解説します。
カンボジアで購入できる不動産の種類や所有権を正確に把握して、計画的に不動産投資をスタートさせましょう。

カンボジアでは外国人の土地所有は原則として不可能

結論から申し上げますと、カンボジアでは外国人による土地所有は認められていません。
カンボジアの憲法第44条には「カンボジア法人とカンボジア国籍の市民のみが土地を所有する権利を有する」と記載があります。
また「2001年土地法」でも、カンボジアで土地を所有できるのはカンボジア国内で事業を営む法人と、カンボジア国民に限定する旨が定められています。

憲法や法律で明確に規定されており、カンボジアに国籍を持たない個人（外国人）は土地を購入ないしは所有できないので注意が必要です。
なお、カンボジアの土地所有に関する細則は国土交通省の「海外建設・不動産市場データベース」にも記載されています。

現地法人であれば外国人でも土地利用が可能

カンボジアでは外国人の土地所有を憲法や法律で禁じていますが、例外的に現地法人であれば外国企業であっても所定の手続きにより土地の所有が可能になります。
外国企業がカンボジアで土地を取得する方法は大きく3通りあります。

カンボジア籍の企業と合弁会社を設立

外国企業がカンボジア国内の企業と合弁会社を設立して「内国法人」として登記すれば、カンボジアで土地が所有できるようになります。
内国法人として登記するためには、会社設立時の出資比率をカンボジア企業側が51％以上、外国企業側が49％以内に定める必要があります。

カンボジアの個人・企業から不動産を賃借

外国企業がカンボジア国籍の個人・企業から不動産を賃借したうえで、不動産を所有する方法もあります。
カンボジア国籍の個人・企業から賃借できる期間は、以下の2つです。

• 短期賃借権：賃借期間が15年以内
• 長期賃借権：賃借期間が15年以上50年以下

短期賃借権は賃借人（借りる側）が不動産を譲渡・転貸する場合には、賃貸人（貸す側）に許諾を得なくてはなりません。
長期賃借権は永借権ともいわれており、賃借人は賃貸人の許可を得ず不動産を譲渡・転貸・担保として設定できます。
また、長期賃借権は手続きをすれば、最長50年まで延長が可能です。

一般的に、短期賃借権はオフィスや店舗などの小規模な不動産、長期賃借権は物流センターや工場など大規模な不動産に用いられます。

土地コンセッションの取得

外国企業が土地を所有する方法として、カンボジア政府と契約を交わす「土地コンセッション」も有効です。
土地コンセッションで所有できる土地は最大1万ヘクタールで、使用期限は99年です。
土地コンセッションには、さらに「社会的コンセッション」「経済的コンセッション」「使用・開発・探査コンセッション」の3通りがあります。

社会的コンセッションは、土地の用途が住宅建築や生計を維持する目的での耕作などに該当する場合に適用されますが、外国企業は取得できません。
経済的コンセッションは経済活動の促進を目的としたもので、プランテーション・農業施設・観光施設など幅広い用途で土地を使用できます。
経済的コンセッションは商業目的で土地を使用できるもので、多くの外国企業に取得されています。
使用・開発・探査コンセッションは、電気・水道・ガス・住宅供給などのインフラで土地を使用するプロジェクトに適用されるものです。

コンセッションが認められた場合、土地を独占的に所有できますが、必要に応じて政府側から解消できる権利である点に注意が必要です。

カンボジア不動産の所有権は全部で4種類

カンボジアで不動産を購入する際には、不動産の所有権を示す「タイトル」の存在が重要です。
不動産を購入する際、トラブルを防止するためにもタイトルは忘れずに取得しておきましょう。
カンボジア不動産取引で用いられているタイトルは全部で4種類あります。

ハードタイトル ｜ カンボジア政府主導で登記が認められた権利

ハードタイトルはカンボジアで発行できるタイトルのなかで非常に強い効力があり、日本での「不動産権利書」に該当するものです。
政府主導の登記手続きに基づくもので、航空写真などを用いて土地を測量し、土地の境界線を定めたうえで発行されます。

不動産に対して、後述するソフトタイトルが存在した場合でもハードタイトルが優先されるため、不動産所有に関するトラブルにおいても高い効力を発揮します。
カンボジア国内で全国的に有効な権利ですが、現在、外国人はハードタイトルを直接的に取得することができません。
外国人の不動産購入には、後述するストラタタイトルの取得が重要になります。

ソフトタイトル ｜ ハードタイトルよりも効力が弱い権利

ソフトタイトルは地方自治体の長であるコミューン・サンカットの名義で発行されるものですが、ハードタイトルと比較すると効力は限定的です。
ソフトタイトルの有効範囲は地方自治体レベルであり、「不動産の所有を保証する」というよりは、「不動産の取引があったことを証明する」といったものです。

ハードタイトルよりも法的な効力が希薄で、ソフトタイトルを取得していた場合も不動産所有をめぐるトラブルを解決できるだけの効力はそこまで期待できません。
国土交通省の「海外建設・不動産市場データベース」では、「地方自治体の役場で手数料を払えば比較的容易に発行されるもの」と説明されています。

現在、ソフトタイトルも外国人による取得が認められていません。
また、不動産所有トラブルの解決力がそれほど高くないため、近年はソフトタイトルよりもハードタイトルへ移行する動きが見られます。

LMAPタイトル ｜ ハードタイトルに新技術が付加された権利

LMAPタイトルは2002年に導入されたタイトルで、新システム「Land Management and Administration Project」の頭文字が名称の由来です。
LMAPタイトルではハードタイトルになかったGPSによる測量が採り入れられており、より精密に土地の境界線が示されています。
土地所有の紛争を回避するのに非常に長けており、ハードタイトルの性質も併せ持つことから、現在は最も効力のあるタイトルです。

LMAPタイトルを取得できるのはカンボジア人のみで、対象となる不動産が地籍図に登録されていることが発行の条件です。

ストラタタイトル ｜ 外国人も広く所有可能で近年は増加傾向にある権利

ストラタタイトルは2009年に導入されたタイトルで、日本でいう「区分所有権」に該当するものです。
ストラタタイトルは現在のところ外国人が取得できる唯一のタイトルで、ハードタイトルと同様に全国的な効力を持ちます。
土地だけでなくコンドミニアムなどの建物にも有効で、外国人が安全に物件を所有しやすいタイトルであることから、発行件数が増加傾向にあります。

カンボジア不動産投資では、外国人が物件を購入する際にストラタタイトルを取得しておくことが、不動産所有トラブルを回避するうえで非常に重要です。
なお、ストラタタイトルの取得には、後述するように購入できる物件に制限が設けられているので注意が必要です。

カンボジア不動産投資で外国人が購入できる物件の種類を整理

カンボジアでは、一部の例外を除いて外国人による土地所有は認められていませんが、建物については広い範囲で購入可能です。
ただし、建物の購入についても規定があるので注意が必要です。
ここでは、カンボジアで購入できる建物の種類と、購入時の規定について説明します。

アパート・コンドミニアムなどの居住用物件

不動産投資というと、集合住宅の一室を購入して貸し出すというイメージが大きいかもしれませんが、もちろんカンボジアでも可能な運用方法です。
近年、カンボジアは経済成長が目覚ましく、首都プノンペンを中心にハイグレード物件が増加しています。
プノンペン周辺には東京都心部と比較しても遜色のないグレードの物件も多く、海外の富裕層や国内の高所得者を中心に需要が高まっています。
特にコンドミニアムは日本でいうタワーマンションのような高層構造が多く、屋上にプールのある物件など魅力的な設備が付帯しているのも特徴です。

ホテル・オフィスなどの事業用物件

カンボジアでは、外国人がホテルやオフィスなどの事業用物件を購入することも認められています。
対企業の事業用物件は個人よりも家賃滞納や空室リスクが少ない傾向にあり、より安全に不動産取引をしやすいかもしれません。

カンボジアはアンコールワットなど世界的に有名な観光資源が豊富で、プノンペンなどの都市部には外国人向けの高級ホテルやリゾートホテルが多くあります。
経済発展が著しいカンボジアに注目する企業が多く、外国企業の進出が活発なため、オフィス需要も高まっています。

外国人は物件の購入にも規定があるので要注意

カンボジアでは、外国人の物件購入に対しても以下のような規定があるので要注意です。

• 外国人が購入できるのは建物の2階以上で、地下・1階は購入不可
• 外国人が購入できるのは建物の延べ面積の70%以下（全外国人・外国企業の合算である点に注意）
• 外国人が購入できるのは2010年以降に建設された物件のみ
• 外国人が購入できるのは国境から30km以上離れた物件のみ

先にご紹介したストラタタイトルに紐づけられた条件です。
規定を正確に把握していないと狙っていた物件を購入できず、資産運用計画に影響を及ぼす場合があるので注意しましょう。

外国人がカンボジア不動産投資を行うメリット5選

カンボジアでは政府が外国人による投資を奨励しており、外国人が不動産投資をする際にさまざまなメリットがあります。
ここでは、外国人がカンボジア不動産投資を行う際のメリットを５つに分けて解説します。

GDP成長率の上昇に伴って土地価格が上昇

カンボジアはGDPが好調に成長しており、好調な経済に後押しされて土地の価格も上昇しています。
以下はカンボジアのGDP成長率の推移を示したグラフです。

2020年ごろに急落している原因はコロナ禍にありますが、その後は再び上昇に転じており、2024年のGDP成長率は前年比で5.49％でした。

地価が上昇している一方で国民の平均所得も増えており、国内の富裕層にもハイグレード物件への需要が高まっています。

国内人口に若年層が多く長期的な成長に期待大

カンボジアの人口構成は以下のように生産年齢人口（15歳以上65歳未満）が多くを占めており、若年層が非常に多いのが特徴です。

今後も長期間にわたる充実した国内労働力が期待されており、カンボジアの経済を牽引する要因として期待されています。
少子高齢化が進行しており人口減少の可能性が非常に高い日本とは対照的な構造といえるでしょう。

不動産の収益を米ドルで保有可能

カンボジアでは国内の大半の地域で米ドルが流通しており、当国の実質的な基軸通貨となっています。
不動産投資も米ドルで取引でき、資産を米ドルで保有することが可能です。
昨今の複雑な世界情勢に伴って円は乱高下していますが、資産を円と米ドルに分けられるので、為替リスクを回避しやすくなります。

また、カンボジアは定期預金の平均金利が約4〜5%と高水準で、非居住者でも口座の開設が可能です。
高い利回りでカンボジア不動産を運用し、収益を高金利のカンボジアの銀行に預金することで、より効率的な資産運用が期待できます。

カンボジアの銀行については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

プノンペンを中心に物件数が増加

カンボジアは好調な国内経済に支えられて順調に発展を遂げており、プノンペンを中心に都市機能が拡大しています。
特にプノンペンの発展は顕著で、都市の規模は東京と比較しても遜色がないほどです。

プノンペン市内には、メコン川とトレンサップ川という大きな川が2つ流れています。
川沿いエリアはビュースポットとして人気が高く、観光用クルーズが行き交うほか、河川沿いに高級ホテルやコンドミニアム・商業施設が建ち並んでいます。
プノンペンは世界遺産のアンコールワットなど観光資源も豊富で、観光・ビジネス・居住地の中心的役割を担っており、富裕層からも人気です。

プノンペンはコンドミニアムやホテル・オフィスなど居住用・事業用物件がともに増加しており、海外不動産投資家からも高い注目を得ています。

なお、カンボジア不動産投資を行う際のおすすめエリアについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

東南アジア諸国でも物件の価格相場が安価

カンボジアの不動産価格推移は上昇傾向にある一方で、他国よりも物価そのものが安く、不動産価格の相場も低くなっています。
たとえば、プノンペン・タイのバンコク・東京都新宿区の1LDK中古分譲マンションには、それぞれ以下のような価格が見られます。

• プノンペン：約1,250万円（2023年竣工）
• バンコク：約4,580万円（2019年竣工）
• 東京：約7,100万円（2023年竣工）

カンボジアはアジアでも家賃相場が安く、中古物件であれば1,000万円台から購入可能です。
物件価格の相場が安く、高い入居率で多くの家賃収入を見込めるため、プノンペン周辺には表面利回りが10％程度の物件も珍しくありません。

また、初期費用を抑えて不動産投資を始めやすいので、資産の一部をカンボジア不動産の運用に充てるといった分散投資も可能です。

外国人がカンボジア不動産投資を行うデメリット・リスク3選

カンボジア不動産投資にはリスクやデメリットも存在します。
ここでは、カンボジア不動産投資における代表的なリスク・デメリットを３つに分けて解説します。

プレビルド物件の未竣工リスク

カンボジアでは建物の建設にプレビルド方式が広く採り入れられています。
プレビルド方式とは、建物の着工時に少額の頭金を支払い、建設の進捗に応じて残金を段階的に支払うといった決済方法です。

デベロッパーが倒産するなどの理由で建設工事が中断されると、物件そのものが竣工しません。また、工事の進捗が遅く、物件が長期間にわたって竣工しないケースもあります。
物件が未竣工でも投入した資金は払い戻されないケースが多く、無駄な出費に終わる可能性が高いです。
カンボジア不動産投資の代表的なリスクで、デベロッパーを慎重に見極める必要があります。

悪徳業者・詐欺行為に遭遇するリスク

カンボジア不動産投資では、外国人をターゲットにした詐欺行為が決して少なくないのが現状です。
現地事情に疎く目も届きにくい外国人は、悪徳業者のターゲットにされやすい傾向にあります。
特に日本人はカンボジアに比べてかなり所得水準が高く、日本人をターゲットにした詐欺行為も見受けられます。
日本人業者が「同じ日本人」という安心感を逆手にとって詐欺行為を働くケースもあるので油断できません。
カンボジアを含む海外不動産投資では、仲介業者の質が非常に重要です。

カンボジア不動産投資での具体的な詐欺事例については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

法整備が不十分で今後も変更になる可能性があるというデメリット

カンボジア不動産市場は先進国と比べて未成熟な側面があり、法整備が充分とはいいがたいのが現状です。
法制は流動的で、たとえば現状は個人が不動産を売却した際のキャピタルゲインは非課税ですが、2025年12月31日からは20％の課税が予定されています。
ただし、個人のキャピタルゲインへの課税は度々検討されていましたが、過去にも複数回にわたって延長された経緯があり今後の見通しが不透明です。

法律の変更で現在とは制度が変わり、不動産投資にも影響が出る可能性があるので、カンボジア不動産投資の際は法制面も確認しておくことが重要です。

カンボジア不動産投資にかかる主な税金を整理

カンボジア不動産投資を行う際、外国人に対しても税金が課せられるので要注意です。
カンボジア不動産投資で発生する税金には、主に以下のようなものがあります。

名称	発生時期	税額・説明
資産譲渡税	不動産購入時	物件購入額または評価額の高い方に対して4%
印紙税	不動産購入時	100～2,000リエル（1リエル＝0.04円で4～80円）
賃貸管理費	毎月	管理会社に支払う手数料で月額100米ドル程度（1ドル150円＝約1万5,000円）
建物管理費	毎月	建物の維持・修繕積立手数料で月額100米ドル程度（1ドル150円＝約1万5,000円）
源泉徴収税	毎月	居住者は不動産収入の10%、非居住者は14％
不動産収入税	毎月または毎年	投資目的での家賃収入にかかり、総賃料の10%
固定資産税	毎年	2万5,000米ドルの物件が対象で、物件評価額の80％に対して0.1%
キャピタルゲイン税	不動産売却時	売却益の20％で、2024時点では個人は非課税だが2025年12月31日以降は個人にも課税を導入予定

非居住者がカンボジア不動産投資を行う際は、国内居住者よりも税金が高額になる点に注意しましょう。
個人へのキャピタルゲイン税については、導入の見通しが不透明でさらに延期になる可能性があります。

カンボジア不動産投資は優良な仲介業者選びが成功のポイント

カンボジア不動産投資は物件価格が安く高利回りが期待できる一方で、購入できる物件には条件が設定されており、条件を超える範囲の購入はできません。
法整備が行き届いておらず市場に流動的な側面があり、詐欺などにも注意を払う必要があります。
不動産投資には税金も発生するため、適切に運用しなければ期待していた利益を得るのは難しいかもしれません。
国内とは事情が異なるため、特に投資の初心者は優良業者のサポートが不可欠といえるでしょう。

弊社では創業以来、カンボジアで多数の物件の賃貸・売買を仲介してまいりました。
代表の荒木はカンボジア在住経験があり、自身もカンボジア不動産投資で資産形成をした経験がございます。
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プノンペン市内にもオフィスを展開しており、日々の管理業務のほか、緊急の際は現地にてのご対応が可能です。
カンボジア不動産投資に関する国内セミナーや現地ツアーも活発に開催しておりますので、ぜひご参加ください。

まとめ

カンボジアでは外国人による土地所有が認められていませんが、例外的に法人が所定の手続きを踏まえて土地を使用することは可能です。
個人で不動産投資を行う場合は、物件を区分購入するのがセオリーです。
カンボジアで物件を購入する際、トラブル防止の観点から、所有権を明確にするためのストラタタイトルを取得しておくことが推奨されます。

初めてのカンボジア不動産投資では、法整備が不十分な事情もあり、所有権や税金などの複雑なルールに戸惑ってしまうかもしれません。
カンボジア不動産投資を成功に導くには、現地に根付いた仲介業者のサポートが大きな役割を占めます。
弊社はカンボジア不動産の仲介実績が豊富にございますので、カンボジア不動産投資を始める際はぜひお問い合わせください。

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