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カンボジア不動産投資完全ガイド
カンボジア不動産は、海外不動産投資を検討する日本人投資家から高い注目を集めています。
首都プノンペンを中心にコンドミニアム開発が進むほか、米ドルによる取引が可能な点や外国人でも投資に参入しやすい環境が整っている点など、独自の魅力があります。
ただし、カンボジア不動産を購入すれば必ず儲かるわけではありません。
プレビルド物件の未竣工や供給過剰・賃貸需要の実態・物件の管理体制といった市場独自のリスクを把握しておくことが不可欠です。
特に現在のカンボジア不動産市場においては、短期間での価格推移ではなく、賃貸需要や管理状況・具体的な出口戦略まで見据えた物件の選定が欠かせません。
カンボジア不動産で多くの仲介・管理の実績のある弊社が、投資のメリットやデメリットから物件の価格相場・おすすめエリア・失敗事例まで網羅的に解説します。
後悔のない投資判断に向け、ぜひ役立ててください。
カンボジア不動産投資について
はじめに、カンボジア不動産投資の特徴と今後の見通しについてご説明します。
1. カンボジア不動産投資の特徴とは
カンボジア不動産投資は、首都プノンペンの都市開発や米ドル主体の経済環境など、日本とは異なる独自の魅力を持ちます。
外国人による土地の直接所有は原則不可ですが、「建物の2階以上」「全床面積の70％以下」などの条件を満たせば、非居住の外国人による所有が可能です。
カンボジア不動産はプノンペンを中心にコンドミニアムの賃貸・売買が活況にあり、外国人投資家にはコンドミニアムの区分（部屋単位）所有が人気です。
カンボジア不動産の多くの物件では小額の頭金を支払い、物件の完成に応じて残金を支払っていく「プレビルド方式」が取り入れられています。
カンボジア不動産の価格相場は近隣国よりも比較的安いため、プレビルド物件はリスクを適切に理解して取引をすれば、小額の初期費用で大きなリターンが期待できます。
不動産取引や賃料収入には基本的に米ドルが用いられており、米ドル資産を保有できるため、為替リスク対策や分散投資に適した環境です。
ただし、法制度や商習慣・物件の管理品質が日本と異なるなど、新興国ならではの留意点も存在します。
カンボジア不動産投資ではデベロッパーや仲介会社・管理会社の信頼性を慎重に見極める姿勢が不可欠です。
2. カンボジア不動産投資市場のこれからの見通し
近年、観光業と縫製業を中心として経済成長が続くカンボジアには、日本企業や海外企業の進出が相次いでいます。
政府の積極的な誘致もあり、外資の流入がカンボジア不動産市場の成長を後押ししています。
今後さらに製造業に海外企業が進出すると、外国人労働者向けの高級住宅や都心部の住宅建設数の伸びが期待できるでしょう。
投資の対象として、コンドミニアムなどの居住用物件のほか、海外企業の誘致を目的とした経済特区内の事業用物件も注目が高まっています。
また、2025年には新空港であるテチョ国際空港が開業しており、空港周辺部の不動産開発にも期待できる状況です。
テチョ国際空港の開業に伴って日本国内からのアクセスの利便性も向上しており、日本からの観光・ビジネス需要の拡大も期待できます。
外国人訪問者が増加すればホテル需要も上がりやすく、カンボジア不動産はホテル物件への投資も有力な選択肢になっています。
カンボジア不動産投資のメリット5選
カンボジア不動産投資には多くのメリットがあります。
ここでは、カンボジア不動産投資のメリットを大きく5つに分けてご紹介します。
1. 経済成長率が高く労働力が豊富
カンボジアのGDPは2020年ごろにコロナ禍で一時的に下降したものの、近年でも4〜6%代と高い割合で推移しています。
また、カンボジア国内の平均年齢は約27歳と非常に若く、2020年代半ば時点での生産年齢人口（15〜64歳）が国内人口の約65％を占めているため、長期間にわたる豊富な労働力が期待できます。
カンボジアの経済成長に伴って、海外富裕層だけでなく国内の高所得者層からの住宅需要が増加しているのも大きな特徴です。
少子高齢化の進行により市場の縮小が予想されている日本に対し、カンボジア不動産は将来的な成長を期待できる市場といえます。
2. 米ドルでの資産保有が可能
カンボジアでは自国通貨のリエルだけでなく米ドルが広く流通しており、一部の農村などを除いた国内の大半の地域で米ドルが使用可能です。
不動産取引でも米ドルによる決済が一般的で、カンボジア不動産投資を通して自動的に米ドル建ての資産を保有できます。
日本円だけで資産を保有している投資家にとっては、カンボジア不動産投資によって米ドル建ての資産を形成できる点がメリットです。
特に対ドルで円安基調の続く状況においては、為替による資産の相対的な目減りを防ぎやすくなります。
3. 物件の利回りが約5~9%と高水準
カンボジア不動産は物件価格が比較的安価な点に加えて、国内経済の発展や外国人富裕層・国内高所得者層の住宅需要の大きさなどの理由から、高い利回りが期待しやすいです。
実際、弊社取り扱い物件においても、5〜9％程度の想定表面利回りが提示される物件が多くあります。
日本の都心部のワンルーム・ファミリー向け物件の利回り相場は約3〜5%といわれているため、国内不動産よりも高い利回りを想定しやすいでしょう。
プノンペンを中心にハイグレード物件の開発が活発で、高い利回りを期待できる物件が多く出回っているのもメリットです。
4. 現時点でのキャピタルゲインの高い収益性も魅力
カンボジア不動産では、特にプレビルド物件が工事の進捗に伴って物件価格が上がるケースが多く、竣工前の売却は収益を得やすい投資法のひとつです。
カンボジアでは個人の不動産投資に対するキャピタルゲインが非課税なので、転売によってより大きな収益を期待できます。
弊社代表の荒木も、近年にプレビルド物件の売却で80万ドル（1ドル150円＝1億2,000万円）ほどの収益を得ましたが、非課税の恩恵は大きく感じました。
ただし、カンボジア政府は個人の不動産投資でのャピタルゲインにも20％の課税措置の導入を検討しているため、今後の法改正には注意が必要です。
個人へのキャピタルゲイン課税は過去にも導入が示唆されていましたが、1年ごとに延期されるという状況が続いています。
5. 銀行口座と組み合わせるとより効率的な資産形成が期待大
カンボジアは不動産投資だけでなく、以下のように国内銀行口座の開設にも多くのメリットがあります。
- 預金口座を米ドル建てで保有可能
- 定期預金の平均金利が約4%前後と日本国内銀行より高水準
- 必要最低預金額が約100ドル（1ドル150円＝1万5,000円）と安価
- カンボジア非居住者でも口座を開設・保有可能
- カンボジア国外への送金が無制限
- オンライン手続・書類郵送で口座を開設できるケースが多数
- 銀行によっては海外生活・海外旅行に便利なデビットカード・クレジットカードが付帯
- 多くの銀行が日本語対応デスクを設置
銀行口座を米ドルで保有できるため、為替リスクに対応しやすい柔軟な資産運用が可能です。
また、高利回りのカンボジア不動産投資と高金利の定期預金を組み合わせることで、より効率の良い資産形成が期待できます。
不動産投資と銀行口座のセット運用は、弊社でもおすすめしている資産形成スキームです。
なお、カンボジアでおすすめの銀行は弊社の「銀行口座開設」のページでも確認できます。
カンボジア不動産投資のリスク＆デメリット5選
カンボジア不動産投資にはメリットだけでなく、リスクやデメリットもあります。
リスク・デメリットは大きく分けて以下の5つのようなものです。
1. プレビルド物件の未竣工リスク
カンボジア不動産投資で特に警戒すべきポイントが、プレビルド物件の未竣工リスクです。
カンボジアでは小額の頭金を支払って、完成に応じて残金を支払うプレビルド物件が一般的です。
プレビルド物件には初期費用を抑えやすく売却しやすいなどのメリットがある一方で、物件の未竣工や竣工遅延リスクが伴います。
特に、カンボジアでは中小デベロッパーが資金難に陥り、開発途中の物件が竣工しないケースが珍しくありません。
仮に投資した物件が未竣工で建設工事が中断された場合でも、投入金が確実に返還される保証はなく、最悪のケースでは投資がムダになってしまいます。
また、物件の竣工が遅くなると当初予定していた運用計画が崩れやすく、資産形成に支障をきたす可能性があります。
日本では考えづらいですが、プレビルド物件の未竣工・竣工遅延は、カンボジアを含む東南アジアでは代表的なリスクです。
カンボジア不動産投資では物件自体の良し悪しに加えて、デベロッパーにも注意を払う必要がありますが、初心者の方には見極めが難しい面もあるでしょう。
弊社では信頼できる大手デベロッパーが開発した物件のみを扱っており、物件の未竣工リスクを最大限に抑えることが可能です。
2. カンボジア自体のカントリーリスク
カンボジア経済は資本主義に基づいており、外国人を含めて自由に経済活動をしやすいのが特徴です。
一方、国際的に見て政治の透明度が高いとはいいきれず、近年の腐敗認識指数（グローバルノート調べ）では、調査対象国約180か国中でも約150〜160位に位置しています。
腐敗認識指数は100を最大として数値が高ければ政治が健全なことを示しますが、日本の70前後に対してカンボジアは20前後と低い数値です。
東南アジアの腐敗認識指数は総じて低めですが、カンボジアは年によっては東南アジア諸国で最下位になることもあります。
他業種との関わりが深い不動産には役人の利権が絡みやすく、汚職問題などに巻き込まれるリスクが考えられます。
実際、外国人が不動産のタイトル（権利書）を発行する際に、役人から賄賂を要求されたケースもあるようです。
ただし、フン・マネット首相はカンボジア公権力の腐敗を問題視しており、近年では汚職に対する罰則の強化など改善の傾向も見られます。
3. 供給過剰による不動産価格の下落リスク
プノンペンでは国内経済の発展や住宅需要の拡大に伴って、多数のコンドミニアム開発が進められてきました。
住宅数の急増に需要が追いついておらず、カンボジア国内のコンドミニアムには約6〜7万戸の空室があるともいわれており、供給過剰の状態です。
さらに、中国の不動産市場が不況にあり、カンボジア不動産ブームを牽引していた中国資本の減少も価格下落の大きな原因です。
実際に、カンボジア不動産の価格は2023年以降連続して下落しており、特に短期的な転売にはマイナスの影響が出やすくなっています。
空室率が短期間で劇的に改善するとは考えづらく、なかには「カンボジア不動産のバブルは崩壊した」といった見解もあります。
ただし、カンボジア不動産の全体的な価格は下落しているものの、エリアや物件によっては依然として根強い需要があるのも事実です。
カンボジア不動産の価格は、急騰価格から適正価格に落ち着いている状態と考えることもできるでしょう。
4. 仲介業者の信頼性に対するリスク
カンボジア不動産投資では、物件やデベロッパーの質と同様に、仲介業者の質も成否を分ける非常に重要なポイントです。
特に、過度な高利回りや不動産価格の確実な値上がりを提示し、メリットばかりを強調するような仲介業者には注意が必要です。
なかには、完成予定のない物件への投資を勧めてくるような悪質な業者も存在します。
また、パンフレットやCG・AI生成画像などで宣伝されたハイグレードな物件が、完成後には大幅にスケールダウンしていたといった事例もあります。
カンボジア不動産は明確なライセンスのない個人エージェントによる物件の斡旋も可能ですが、実際の運用も考えると、個人を経由した購入もおすすめできません。
個人エージェントはコミッション（販売手数料）の獲得を主目的にしていることが多く、購入後に連絡が途絶えるなど、運用サポートが不十分なケースが散見されます。
弊社のお客様にも、他社や個人を介して物件を購入したものの、その後の運用に支障を来してしまった方が少なくないのが事実です。
信頼性の高い仲介業者には、不動産運用リスクや物件の周辺状況・賃料の相場などの客観的な情報を示すような特徴があります。
デベロッパーの過去実績に加え、購入後の収支予測や出口戦略の設計まで真摯に向き合い、網羅的に説明してくれる仲介業者を選びましょう。
5. 管理業者の質の問題による不動産運用の支障リスク
カンボジア不動産投資では、購入後の管理会社選びも成否を分ける重要なポイントです。
日本に居住しながら不動産を運用する場合、入居者募集や家賃回収・設備トラブルへの対応などを現地の管理会社へ委託するのが一般的です。
管理が不十分だと空室期間の長期化や物件の状態悪化を招くリスクがあるほか、なかには入居者からの賃料を物件オーナーに渡さない会社も存在します。
また、文化や商習慣の違いから問い合わせの際に以下のような事態になる可能性があります。
- 仲介時の担当者が辞職しており、引継ぎの不徹底で問い合わせに対応できない
- 仲介者が引継ぎをしないまま長期休暇を取っており、問い合わせに対応できない
管理会社の物件の修繕や家賃収入などの金銭管理・問い合わせなどへの応対度合いといったポイントは、購入後の不動産運用に大きな影響を及ぼします。
カンボジア不動産投資で注意すべき3つのポイント
カンボジア不動産投資には、当国ならではの注意点があります。
以下の3点には特に注意が必要です。
1. 外国人が購入できる不動産の種類・条件に対する制限
日本人を含む外国人は、原則としてカンボジアの土地を直接所有できません。
外国人がカンボジアで土地を購入する場合は、カンボジア籍の法人との合資会社を設立するなど、特定の条件を満たす必要があります。
カンボジアで外国人が不動産を購入する際は、コンドミニアムの区分所有などが一般的な選択肢になりますが、居住用物件にも主に以下のような制限があります。
- 外国人は建物の2階以上のみ購入可能（地下・1階は購入不可）
- 外国人は建物の総面積の70%以下のみ購入可能（外国人・外国企業全体の合算なので注意）
- 外国人は2010年以降に建設された物件のみ購入可能
- 外国人は国境から30km以上離れた物件のみ購入可能
また、カンボジアで不動産を購入した際にはタイトル（権利書）が発行されますが、タイトルには大きく分けてソフトタイトル・ハードタイトルがあります。
ソフトタイトルは地方自治体が発行するものですが、複数部発行が可能であるなど、ハードタイトルより簡便なもので効力が弱くなる点に注意が必要です。
ハードタイトルは政府主導のもと1部のみ発行されるもので、ソフトタイトルよりも強い効力がありますが、外国人は原則として取得できません。
近年は、外国人も取得できてハードタイトルと同等の効力を持つストラタタイトルが発行されるケースが増えています。
2. 物件の面積表記が曖昧
カンボジアで物件を探す際に注意したいのが、物件の面積表記の方法です。
カンボジア不動産では、コンドミニアムなどの賃貸物件の面積は以下のいずれかで表記されます。
- ネット面積：専有部分とバルコニーを合わせた面積
- グロス面積：ネット面積に加えて、エレベーターや廊下・階段などの共有部分も含めた面積
必然的にグロス面積のほうが広くなるのですが、海外不動産業者では物件面積を「グロス」または「グロス＋ネット」で記載しているケースが多いので要注意です。
インターネットなどに掲載されている物件の面積は非常に広いのに、実際は想像よりかなり狭い部屋だったというギャップが起こりえます。
カンボジアで物件を検討する際にも、面積表記がグロスとネットのいずれかは必ず確認しておきましょう。
弊社で物件をご案内する際は、グロス面積とネット面積の両方をお伝えしております。
3. 家賃設定や周辺環境の把握
日本人が購入できるカンボジアの物件の多くはプノンペン周辺の高級コンドミニアムですが、収益を上げるには相応の家賃を設定する必要があります。
高い家賃を支払えるのは現地の富裕層や外国人駐在員がメインになるため、物件の周辺状況の見極めが重要です。
例えば、物件周辺にはどのような企業がオフィスを構えているのか、オフィスまでの利便性は良いかなど、物件の賃貸需要と家賃のバランスを確認しておきましょう。
ただし、近年はカンボジア不動産の価格が全体的に下落しているので、より綿密なシミュレーションが必要です。
弊社ではカンボジア不動産をご購入のお客様の目的に合わせて、不動産仲介・不動産投資のプロが収支シミュレーションをしたうえで最適な物件をご案内します。
弊社が取り扱っている物件は首都であるプノンペンの好立地に限定しておりますので、高い入居率が期待できます。
詳細については、当サイトの物件情報ページをご確認ください。
カンボジア不動産の費用をチェック
カンボジア不動産投資を始める際には、ある程度の初期費用とランニングコストが必要です。
費用面についてもチェックしておきましょう。
1. カンボジア不動産にかかる諸費用
カンボジア不動産投資に必要な諸費用には、主に以下のようなものがあります。
ここでは計算しやすいように、物件購入価格1,000万円・家賃10万円の50㎡の物件と仮定します。（1ドル＝150円と仮定）
| 項目（内容） | 金額（円） |
| 資産譲渡税（物件価格の4%） | 40,000 |
| 登記費用（行政手続き1,000ドル・弁護士報酬100ドル） | 165,000 |
| 賃貸管理費（家賃の約10％または100ドル程度） | 10,000 |
| 共栄費・修繕費（1㎡あたり約2ドル） | 15,000 |
| 固定資産税（物件評価額の0.1％） | 100,000 |
| 家賃収入にかかる所得税（非居住者は14％） | 168,000 |
| 合計 | 498,000 |
資産譲渡税・登記費用が初期費用で、そのほかの費用がランニングコストに該当します。
またプレビルド物件の場合、購入費は段階的に支払うほか、仲介手数料なども発生します。
竣工間もない新築・中古物件を購入する際は、原則的に物件購入費は一括払いです。
2. キャピタルゲインは現時点では非課税
カンボジアでは個人の投資に対する20％のキャピタルゲイン課税の導入が予定されてきましたが、不動産に対する適用については1年ごとの延期が続いています。
ただし、今後もキャピタルゲインへの課税が見送られるとは限りません。
キャピタルゲイン課税が導入されると、仮に収益が1,000万円の場合の手残りは800万円となり、個人がカンボジア不動産投資で得られる収益には大きな差が生じます。
キャピタルゲイン課税の導入の有無については、カンボジア不動産投資に先立って、インターネットなどで調査しておくのがおすすめです。
また、日本居住者の場合にはカンボジア側だけでなく、日本での申告・課税関係についても税理士などの専門家へ確認しておきましょう。
キャピタルゲインに限らず、カンボジア不動産は法制面が十分に行き届いていない側面があり、制度変更の可能性がある点に注意が必要です。
カンボジア不動産のおすすめエリア5選
カンボジア不動産投資では、物件自体の条件に加えて、周辺環境も投資の成否に大きく影響します。
ここでは、カンボジア不動産でおすすめのエリアを5つご紹介します。
いずれもプノンペン周辺のエリアとなります。
1. BKK（ボンケンコン） ｜ 富裕層にも人気の一等地
BKK（ボンケンコン）は、プノンペンの中心部を代表する、カンボジア国内でも屈指の人気エリアです。
特にBKK1（ボンケンコンワン）には飲食店や商業施設が密集し、外国人駐在員や現地富裕層からの手堅い賃貸需要が見込めます。
BKK1には国内最高級のコンドミニアムが点在しており、東京に例えると青山・表参道のようなイメージでしょうか。
エリアのブランド力の高さゆえに物件価格は高水準で推移する傾向にあり、初期投資額の大きさには注意が必要です。
BKKは短期の表面利回りだけに惑わされず、長期的な入居率の高さや将来的な売却のしやすさを最優先に捉える投資家にとって、真っ先に検討したい重要候補地といえます。
2. トンレバサック ｜ 大使館が集中する高級住宅エリア
トンレバサックは、人気エリアのBKKに隣接するプノンペン中心部の主要地区です。
各国の大使館や大型商業施設・飲食店が集中し、治安の良さと生活の利便性の高さを兼ね備えています。
大使館や高級住宅地が集中していることから、東京に例えると赤坂・永田町のようなイメージでしょうか。
外国人居住者やファミリー層向けのコンドミニアムも豊富で、賃貸市場において高い存在感を放つエリアといえるでしょう。
隣接するBKK1の物件と比較されやすいですが、エリアのイメージだけで投資判断するのは避けるべきです。
両エリアの物件価格や想定家賃・将来の供給動向まで細かく対比し、優位性のある物件を見極める必要があります。
3. ダイヤモンドアイランド ｜ ロケーションが魅力の再開発地域
ダイヤモンドアイランド（コーピッチ）は、メコン川とバサック川の合流点付近に位置する注目の再開発エリアです。
高層コンドミニアムや国際展示場・高級商業施設が建ち並び、プノンペンの目覚ましい近代化を象徴する地区といえます。
ダイヤモンドアイランドはリバーサイドのロケーションが大きな魅力で、東京に例えると豊洲・晴海に近いイメージかもしれません。
新築・築浅のハイグレード物件購入を模索する投資家にとって、ダイヤモンドアイランドは有力な選択肢となるでしょう。
ただし、華やかな街並みが人気を集める一方で、供給過剰のリスクにも要注意です。
周辺エリアにおける競合物件の建設状況や、実質的な入居需要を事前によく確かめたうえで投資判断をする必要があります。
４．プノンペン南部｜ 新空港開業で注目度大
プノンペン南部は、テチョ国際空港の開業にともなう交通インフラの整備や、中長期的な都市開発の加速で注目を集めるエリアです。
プノンペン南部には、イオンモールなど大型商業施設も立地するミエンチェイといった空港と市内の大型中継都市が位置しています。
ただし、「新空港が近いから不動産価格が必ず上がる」といった楽観的な予想は避けるべきでしょう。
投資判断にはアクセス性だけでなく、周辺の住宅需要や商業施設の進出状況・道路網の拡充・雇用創出の動きなどの総合的な見極めが不可欠です。
将来性を重視した投資であっても、エリアの実需や利便性とのバランスを慎重に吟味したうえで投資判断を下さなければなりません。
5. チバ―・アンポブ｜ プノンペン東部の新興開発エリア
チバー・アンポブ（Chbar Ampov）は、プノンペン東部に位置する行政区です。
プノンペンの中心部からメコン川を隔てた対岸にあり、橋の開通や道路網の整備にともなう都市拡大で注目を集めています。
チバー・アンポブは都心部に比べて手頃な物件価格が提示される傾向にある一方、区内でも開発状況や実質的な賃貸需要には大きな格差が存在する点に注意が必要です。
投資にあたっては将来的な発展性だけでなく、不動産実需や周辺インフラの完成度を客観的に確認したうえで判断する姿勢が重要です。
カンボジア不動産購入までの流れを7STEPで解説
カンボジア不動産を購入する場合、一般的には次のような流れで進みます。
- STEP1｜投資目的と予算を決める
まずは「長期保有か短期売却か」「分散用の資産か」など、不動産を購入する目的を明確にします。
- STEP2｜不動産会社へ相談する
予算・投資目的・希望エリアなどから、条件に合った物件を探します。
- STEP3｜物件・デベロッパーを比較する
価格だけでなく、立地・家賃相場・管理状況・デベロッパーの竣工実績などを比較します。
- STEP4｜物件を確認する
可能であれば現地を訪問し、建物だけでなく周辺環境や競合物件まで確認しましょう。
- STEP5｜契約・支払いを行う
契約条件や支払方法・キャンセル条件などを確認して売買契約を締結します。
- STEP6｜登記・物件の引き渡し
完成済み物件では代金の支払いなどを経て、登記・引き渡しを進めます。
プレビルドでは完成まで期間があるため、定期的に工事状況を確認することも重要です。
- STEP7｜入居者募集・賃貸管理を開始する
投資用物件なら、引き渡し後に入居者募集を開始します。
日本に在住しながら不動産を運用する場合は、入居者募集から家賃回収・トラブル対応まで依頼できる現地の管理会社を利用すると管理しやすくなります。
カンボジア不動産の価格相場
カンボジア不動産投資を行うにあたって、物件購入費の平均価格やコンドミニアム賃貸の家賃相場を把握しておくことは非常に重要です。
家賃の設定は、投資物件の入居率や入居者の質にも大きく影響します。
ご自身の投資目的に合わせた選択をしやすいように、プレビルド・新築・中古物件の特徴も比較しておきましょう。
１．プノンペン周辺のコンドミニアム家賃相場
カンボジア不動産の賃貸物件は、プノンペンに集中しているのが特徴です。
プノンペン市内の家賃も、BKK1などの中心エリアと郊外では大きく異なります。
さらに同じエリアでも、付帯設備（家具家電・プール・ジムなど）・セキュリティ・築年数などによって家賃は変化します。
プノンペン周辺で賃貸募集のある物件の家賃相場は、概ね以下の通りです。
| 物件 | 家賃（USD） | 家賃（円） | エリア | 築年数 | 面積（㎡） | フロア | 間取り | 付帯設備 |
| A | 1000 | 15万 | BKK1 | 12年 | 41 | 10F | 1B | セキュリティ完備・ジム・プール・キッズルーム・サウナなど |
| B | 1500 | 22万5,000 | BKK1 | 4年 | 91 | 15F | 2B | セキュリティ完備・ジム・プール・キッズルーム・カフェなど |
| C | 1050 | 15万7,500 | BKK1 | 新築 | 約80 | 33F | 2B | セキュリティ完備・ジム・プールなど |
| D | 750 | 11万2,500 | トンレバサック | 8年 | 55 | 27F | S | セキュリティ完備・ジム・プール・レストラン・サウナなど |
| E | 1500 | 22万5,000 | トンレバサック | 8年 | 100 | – | 2B | セキュリティ完備・ジム・プール・レストラン・サウナなど |
| F | 800 | 12万 | ダイヤモンドアイランド | 9年 | – | 15F | 1B | セキュリティ完備・ジム・プールなど |
| G | 700 | 10万5,000 | ダイヤモンドアイランド | 12年 | 40 | – | S | セキュリティ完備・ジム・プールなど |
| H | 280 | 4万2,000 | ミエンチェイ | – | 45 | 2F | S | ジムなど |
| I | 330 | 4万9,500 | チバ―・アンポブ | – | 30 | 16F | 1B | ジムなど |
※実在する物件をもとに作成していますが、物件名は匿名表記にしています。
※各物件の円換算家賃は1USD=150円で計算しています。
※物件のアルファベットはあくまで便宜上のもので、物件の質をランキングなどで示すものではありません。
※間取りのSはスタジオ、Bはベッドルームを示します。
※各物件で確認できない情報については「-」で表記しています。
日系業者を仲介しての物件では、BKK1・トンレバサックなど中心街が多く、ミエンチェイやチバ―・アンポブなどのエリアは取り扱いが少数に留まる傾向にあります。
入居者は家賃だけでなく、エリアや間取り・部屋の階層・付帯設備などを総合的に比較して物件を選びます。
投資家も物件ごとの条件を多角的な視点で比較し、より高い入居率が期待できる物件を見極めるべきです。
なお、投資判断では「募集家賃」だけでなく、実際に入居者が決まった「成約家賃」を確認することが重要です。
Asset Ocean社の賃貸情報サイトでは、取り扱い物件のうち成約済みのものを「満室」で表記しています。
成約家賃に加えて、物件名・築年数・間取りなども記載されていますので、投資のリサーチとしても有効活用できるでしょう。
２．おすすめ物件の利回り比較
次に、カンボジア不動産を購入した際の利回りの相場を比較します。
ここでは、弊社でも取り扱いのある人気物件について比較してみましょう。
各物件の想定利回りは、以下の表のようになります。
| 物件名 | 購入価格（USD） | 購入価格（円） | 想定利回り | 間取り | エリア | 竣工 |
| J-Tower3 | 33万～ | 4,950万～ | 11% | 3B | トンレバサック | 2028年（予定） |
| Le Condé BKK1 | 14万 ～ | 2,100万～ | 8% | S/1～3B | BKK1 | 2025年 |
| Vue Aston | 13万～ | 1,950万～ | 8.5% | S/1～3B | ダイヤモンドアイランド | 2024年 |
※購入価格は弊社取り扱いの区分販売に基づきます。
※購入価格の円換算は1USD=150円で計算しています。
※利回りはあくまで表面的な想定で、購入後の保証をするものではありません。
※間取りのSはスタジオ、Bはベッドルームを示します。
弊社では、居住性・立地・設備など総合面で優れた物件を仲介しており、想定利回りが約8%〜と高いのが特徴です。
また、中古物件はプノンペンの人気エリアでも円換算で2,000万円前後から購入できる点も見逃せません。
一例として、新宿区（東京都）とバンコク（タイ）で同等の築年数・設備の物件を比較した際の目安価格は以下の通りです。
| ワンルーム/S | 1LDK/1B | 2LDK/2B | 3KDK/3B | |
| 新宿区 | 1億円～ | 1億円～ | 1億6,000万円～ | 2億7,000万円～ |
| バンコク | – | 3,000万円～ | 4,500万円～ | 7,000万円～ |
※価格は2026年ごろの各社サイトの提示価格に基づきます。
※間取りのSはスタジオ、Bはベッドルームを示します。
カンボジア不動産はハイグレード物件であっても、新宿やバンコクなどより安価で購入しやすいため、より高い利回りが期待できます。
弊社取り扱い物件に限らず、カンボジア不動産の利回りは8%前後と高い水準が想定できる物件が多くあります。
３．プレビルド・新築・中古物件の比較
カンボジア不動産の物件は、「プレビルド」「完成済み新築」「中古・リセール」の3種類に大別されます。
物件の種類ごとに、主に以下のような特徴があります。
| 比較項目 | プレビルド | 完成済み新築 | 中古・リセール |
| 物件視察 | 困難 | 可能 | 可能 |
| 購入価格 | 初期費用が安価 | 比較的高額 | 比較的安価 |
| 即時賃貸 | 不可 | 可能 | 可能 |
| 未竣工リスク | あり | 原則なし | なし |
| 賃賃実績の確認 | 困難 | 限定的 | 容易 |
| 出口判断 | 慎重を要する | 比較的容易 | 実績参照可 |
割安感のあるプレビルドに対し、完成済み新築や中古物件は実物や稼働状況を確認してから取得できるというメリットがあります。
プレビルドにありがちな未竣工リスクは、完成済みや中古物件だと完全に回避できます。
ご自身の投資目的に照らし、各種物件の特徴を比較検討することが重要です。
カンボジア不動産投資で失敗しやすいパターン5選
カンボジア不動産は高い利回りでの運用が期待できますが、買えば必ず成功するものではありません。
ここでは、カンボジア不動産投資で失敗しやすいパターンを5つに分けて解説します。
１．未竣工リスクを軽視
カンボジア不動産では、プレビルド物件の未竣工は代表的なリスクのひとつです。
日本では建設途中の建物の工事が中断することはまずありませんが、カンボジアではコンドミニアムの工事が中断し、未竣工のまま放置されてしまったケースが実在します。
中小のデベロッパーは資金難や経営状態の悪化などで、倒産やプロジェクトの中断に陥るリスクが高くなる可能性があります。
大手や著名なデベロッパーが手がけるプロジェクトであっても、「有名なデベロッパーだから安心」と全面的にするのは危険です。
仮に物件の建設が頓挫しても投資金額が払い戻される保証がないため、貴重な資金を失って一切のリターンを得られない場合があります。
楽観的なスタンスでプレビルド物件を購入した結果、工事の大幅な遅延に見舞われ、当初予定していた時期から賃貸募集を開始できなくなるトラブルは珍しくありません。
物件の引き渡しが遅れるほど、資金回収のスケジュールや想定利回りにも大きな狂いが生じるリスクを伴います。
開発会社の知名度だけで判断せず、デベロッパーの過去の竣工実績や直近の財務状況・現地の実際の工事進捗を客観的に確認する姿勢が欠かせません。
２．賃貸需要のリサーチ不足
どれほど高い想定利回りが提示された物件であっても、実際に入居者を確保できなければ想定どおりの収益は得られません。
「高い利回り＝確実な収益」と考えてしまうと、実需とマッチしない物件を購入してしまい、空室物件に管理費・修繕積立金などのコストがかかり続けてしまうリスクがあります。
特に、現在のカンボジア不動産は物件が供給過剰な状態にあり、以前よりも入居者を確保しづらい状況です。
利回りだけを判断基準にするのではなく、「対象の物件をどのような人がいくらで借りるのか」というターゲット像を、購入前の段階で具体的かつ現実的に描く必要があります。
周辺の家賃相場や近隣施設の利便性・現地における人口動態などを入念に分析し、実需に裏付けられた確実性の高い物件選びを徹底する姿勢が欠かせません。
３．問題のある仲介業者を過度に信用
カンボジア不動産は「どの物件を買うか」と同様に、「誰から買うか」も投資の成否に非常に大きく関係します。
残念ながら、海外不動産には悪質な業者が少なからず存在しているのが事実です。
悪質な仲介業者は売りたい物件のメリットを実態以上に強調しますが、顧客側が都合の良い話ばかりを信じてしまうと、実際の運用で損失を出してしまう可能性が高いです。
悪質な仲介業者にありがちな、以下のような言動には特に注意しましょう。
- 「人気物件なので早い者勝ち」：実際にはそれほど需要がないかもしれない
- 「利回り○○％保証」：不自然に高い利回りは業者が誇張しているかもしれない
- 「この時期までには必ず値上がりする」：不動産投資で確実な値上がりはありえない
また、カンボジア不動産は個人エージェントを介しても物件を購入できますが、個人の仲介も避けるべきです。
個人エージェントは購入後の運用まではフォローしていないことがほとんどで、個人を経由してカンボジア不動産を購入すると、トラブルの発生時に対処できない可能性があります。
優良な仲介業者は、物件の持つメリットだけでなく、リスク・デメリットまで説明します。
不動産投資では、リスク・デメリットを正しく理解したうえで実際の運用をするのが非常に重要です。
４．法制度に対する理解が不十分
外国人の土地所有制限をはじめとする現地の法律や規制を正しく理解せずに取引を進めた場合、想定していた所有権を確保できないといった事態に発展しかねません。
現地法では土地の直接所有が禁じられているほか、区分所有であっても2階以上の部分に限られるなど明確な条件が定められています。
また、現法制では個人の不動産投資のキャピタルゲインは非課税ですが、カンボジア政府は20％課税措置の導入を検討しているので、今後の動向には要注意です。
カンボジア不動産の法整備は先進国と比較して不十分で、制度が変更される可能性があるため、確認を怠ったまま手続きを進めるのは危険です。
カンボジア不動産の売買契約を結ぶ前段階で権利関係の整理を行うとともに、自身の名義で確実に登記を行えるかを念入りにチェックしましょう。
５．出口戦略の設計が曖昧
海外不動産投資では「どの物件を買うか」以上に、「どのように売却するか」という視点が成功を左右します。
「いつまで物件を保有するか」「何年後に誰にいくらで売るか」といった事前のシミュレーションが非常に重要です。
カンボジアのような新興国の不動産市場は、売却時の流動性が低下しやすい傾向にあります。
事前に、「買い手が見つからない」「希望価格で売れない」「手続きに予想以上の時間がかかる」といったリスクを想定しておきましょう。
カンボジア不動産投資では、物件取得の段階から明確な出口戦略を描いておく姿勢が欠かせません。
将来的な値上がりだけを期待した不確実性の高い投資を回避し、リスク管理を徹底しましょう。
カンボジア不動産の情報収集でおすすめの媒体3選
カンボジア不動産は国内不動産と比較して情報量が少なく、市場の動向を把握しづらい傾向にあります。
ここでは、カンボジア不動産の情報を収集する際のおすすめ媒体を3つご紹介します。
１．仲介業者のサイト内物件情報
カンボジア不動産の情報を確認する際に、まずチェックしておきたいのが各仲介業者のサイト内物件情報です。
カンボジア不動産を仲介している日系業者は複数存在しており、多くの業者が自社サイト内に取り扱い物件の情報を掲載しています。
特に世界的なネットワークを持つ大手は物件数が豊富で、業者によってはシェムリアップなどプノンペン以外のエリアの物件も仲介しています。
サイトによっては、エリア・予算・価格帯・間取りなど国内不動産と同じ感覚での物件検索も可能です。
ただし、サイト内に掲載されている写真などは実際よりも美麗に加工されていることがあるほか、成約済みの物件が掲載されている可能性があるので注意が必要です。
なお、弊社では投資家向けに購入価格帯・エリア・物件タイプ・間取り・設備といった条件を詳細に指定できる物件情報サイトを設けております。
弊社の投資用物件サイトは英語・中国語・クメール語に対応しており、Googleの翻訳機能などを活用すれば日本語でも閲覧可能です。
２．仲介業者サイトなどのコラム記事
カンボジア不動産の仲介業者によっては、自社サイト内にコラム形式で記事を掲載している場合があります。
記事によってはカンボジア不動産の一般的な知識だけでなく、市場の最新情報なども扱っています。
ただし、多くの記事は自社サービスに誘導するような構成になっており、サービスの利用については慎重に検討するのが望ましいでしょう。
コラム内の記事が多かったり更新頻度が高かったりする仲介業者は、情報感度が高く市場の動向を常にキャッチアップしている可能性が高いです。
弊社ではカンボジア不動産だけでなく、「お役立ち情報一覧」内で資産形成全般に関わる情報を継続的に発信しております。
３．カンボジア不動産に関するブログ・YouTubeなどのSNS
近年は、ブログ・YouTubeといったSNSでもカンボジア不動産に関する情報を発信する個人・企業が増えています。
SNSで発信される情報のなかには、仲介業者が公式サイト内では記載しないような、カンボジア不動産に対する率直な意見や見解も見受けられます。
カンボジア不動産関連のSNSに触れることで、思わぬ発見があるかもしれません。
ただし、SNSには発信者の主観や誤解のほか、誤った情報が含まれている可能性がある点に注意しましょう。
カンボジア不動産関連のSNSで特におすすめなのが、「J-Tower」シリーズの開発などで業界に名を馳せる谷俊二さん運営の「カンボジア不動産ブログ」です。
谷さんはブログ内で、現地の最新情報や業界事情・経営論などを硬軟織り交ぜたストレートな文体で発信しており、基本的に毎日更新なのも特徴です。
また、弊社では代表の荒木が自身のYouTube「『アンナ社長』カンボジア不動産」で、カンボジア不動産や資産形成に関する情報を継続的に発信しております。
荒木は自身のYouTubeだけでなく、人気投資バラエティ番組「令和の虎」などにも出演しており、SNSでも積極的に活動しております。
カンボジア不動産はホテル投資も狙い目
カンボジア不動産ではコンドミニアムなどの居住用物件だけでなく、ホテル物件への投資も注目されています。
カンボジアは観光業がさかんで、豊かで美しい自然を活かしたハイクオリティなリゾートホテルが国内に点在します。
現地法人の設立のしやすさやランニングコストの安さといった理由から、海外企業の進出が活発な点も見逃せません。
観光・ビジネスの両方で国内各所のホテル需要が大きく、カンボジアのホテルは投資物件としても狙い目です。
テチョ国際空港の開業に伴って、アジア圏からのホテル利用客の増加も期待できます。
高い集客力のあるホテル物件は賃貸物件特有の空室リスクが少なく、安定的な収益を確保しやすいのも大きなメリットです。
弊社では不動産物件のほか、ホテル物件への投資にも参入いたしました。
弊社のホテル物件投資はお客様の利便性を重視し、ホテル投資ファンドの発行する社債・株式のご購入という形式でご案内しております。
弊社のホテル投資の詳細については、こちらのページからご確認いただけます。
カンボジア不動産投資でよくある質問FAQ
最後に、カンボジア不動産投資でよくある質問をFAQ形式でまとめました。
カンボジア不動産は外国人でも買える？
一定の条件を満たせば購入できます。
ただし、外国人は原則として土地を直接所有できません。
一般的な選択肢は、外国人による所有が認められているコンドミニアムなどの区分所有物件です。
物件ごとに外国人名義で登記できるかご確認ください。
カンボジアに住む予定はないけど物件を買っても大丈夫？
可能です。
投資目的であれば、ご自身が居住せず第三者へ賃貸することもできます。
ただし、日本から物件を管理するのは難しいため、入居者募集・家賃回収・設備トラブルなどに対応できる現地の管理会社を確保することが重要です。
カンボジア不動産は安く買える？
日本の都市部より低い価格帯の物件が見つかる場合が多いですが、カンボジア不動産がすべて安いわけではありません。
プノンペン中心部の高級コンドミニアムでは、価格が高い物件もあります。
単純な購入総額ではなく、㎡単価や家賃・利回りなどを比較しましょう。
カンボジア不動産は高い物件の方がお得？
必ずしもそうとはいえません。
高級物件には立地・設備・管理品質などで優位性がありますが、購入価格が高すぎれば利回りが低下する可能性があります。
反対に購入価格が安い物件でも、賃貸需要がなければ投資として魅力的とはいえません。
価格と収益性・資産価値のバランスの見極めが重要です。
カンボジア不動産では住宅ローンは使える？
一般的に、国内金融機関では海外不動産投資を目的とした融資は審査基準がかなり厳しくなりやすいです。
海外不動産向け融資を取り扱う金融機関などが存在する場合がありますが、日本国内の住宅ローンと同じ条件で利用できるわけではありません。
融資条件・金利・頭金・対象物件などは金融機関によって異なります。
融資を前提に購入する場合は、物件を決める前に最新の融資条件をご確認ください。
カンボジア不動産はどういう人が買っている？
海外への資産分散を考える投資家や米ドル建ての資産を持ちたい方、新興国の中長期的な成長に期待できる市場に投資したい方などが主な購入者層です。
弊社のお客様では、会社経営者・医師や士業関連など比較的裕福な方が多い印象があります。
ただし、元本保証を求める方や短期間で確実な値上がり益を得たい方には、カンボジア不動産は適さない場合があります。
プノンペン以外の物件は買えない？
プノンペン以外でも、外国人が所有できる条件を満たした不動産であれば購入を検討できます。
投資目的の場合、購入できるかだけでなく、賃貸需要や売却時の流動性も重要です。
ただし、カンボジア不動産では地方物件は内戦時の混乱などによる瑕疵リスクが高いため、基本的にはおすすめしておりません。
カンボジアの物件は実際に見たほうがいい？
可能であれば現地視察をおすすめします。
写真やオンライン内覧だけでは周辺環境や交通量・雰囲気、競合物件、実際の建物管理などを十分に把握できない場合があります。
高額な投資になるほど、現地視察の重要性は大きくなるでしょう。
投資に成功している投資家ほど、現地の視察をしっかりと行っている傾向にあります。
カンボジア現地での物件の視察はどうやる？
事前に物件を取り扱う現地の仲介業者へ相談し、希望する予算・エリア・投資目的を伝えて視察物件を絞り込みます。
現地では物件の内覧だけでなく、周辺環境・商業施設・競合物件なども確認しましょう。
ただし、海外不動産投資初心者や初めてカンボジアを訪れる方には、ご自身で現地業者のアポイントを得たうえで物件を視察するのはハードルが高いかもしれません。
弊社では、現地の不動産視察ツアーを積極的に開催しているほか、個別での現地視察についてもご相談いただけます。
カンボジアの治安は悪くない？
地域によって状況は異なるため、「安全」「危険」と一括りにはできません。
観光客や外国人が多い地域では、スリ・ひったくり・詐欺などへの防犯対策が必須です。
不動産投資では治安も入居者が物件を選ぶ重要な要素になるため、物件周辺を実際に確認することをおすすめします。
なお、昨今はカンボジアを拠点とした特殊詐欺事件が増加していますが、特殊詐欺事件が街中での治安に及ぼす影響は小さいと考えてよいでしょう。
カンボジアとタイは対立してる？
カンボジアとタイは過去にヨーロッパの植民地支配を受けており、植民地時代の領土策定が原因で、現在でも領土問題での対立が続いています。
2025年には大規模な軍事衝突によって事態が深刻化していましたが、アメリカ・中国などの仲介によって、一停戦合意には至りました。
ただし、カンボジアとタイの国境問題は、不動産投資におけるカントリーリスクのひとつとして最新状況を確認する必要があります。
外交・安全保障情勢は短期間でも変化するため、過去の記事だけで判断せず、日本の外務省や両国政府などが発表する最新情報をご確認ください。
特に国境周辺への投資や渡航を検討する場合は、最新の安全情報の確認が重要です。
カンボジアの銀行口座開設はしたほうがいい？
必須とは限りませんが、カンボジア不動産投資で継続的に家賃を受け取ったり、管理費などを支払ったりする場合には便利なケースが多いです。
カンボジアの銀行は、定期預金金利が日本の銀行よりも遥かに高いなど、口座開設に多くのメリットがあります。
弊社では、海外不動産投資に参入される方には、基本的にいずれかの銀行の口座開設をおすすめしております。
ただし、外国人の口座開設条件や金利は金融機関や時期によって異なります。
不動産購入と銀行口座開設をセットで考える場合には、最新の条件をご確認ください。
カンボジア不動産を買ったあとはどうすればいい？
投資用物件は、購入して終わりではありません。
入居者募集・家賃回収・管理費の支払い・設備修繕・税務対応・契約更新など、継続的な管理が必要です。
さらに、定期的に周辺の家賃・不動産価格・競合物件を確認し、「保有を続けるか」「売却するか」を判断することも重要です。
海外不動産投資では、購入後の管理体制が収益を左右します。
弊社では不動産購入時のサポートだけでなく、アフターサポートや自社取り扱い物件の管理業務にも注力しております。
まとめ
カンボジア不動産は、米ドル建て資産の保有や高い利回り期待など、海外投資ならではの魅力を備えています。
ただし、現在の不動産市場は、「過熱状態なので高確率で値上がりする」といった状況ではありません。
カンボジア不動産では、未竣工リスクや供給過剰・賃貸需要の実態・法制度の確認などを踏まえた慎重な物件選定が必須です。
単純な購入価格にとどまらず、適正家賃や空室リスク・将来の出口戦略まで描く姿勢が求められます。
弊社では、プノンペンの最新データに基づき、購入から賃貸管理・将来の売却までカンボジア不動産投資を一貫サポートしています。
プノンペンオフィスと緊密な連携をとり、現地に根付いた情報を常にキャッチアップしているのも弊社の強みです。
カンボジア不動産投資をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
カンボジアで不動産投資を行う当社の社長によるブログとYouTube
カカンボジアの不動産に関するお取り引きの仲介や資産運用のアドバイス等を行っております当社の代表は、プノンペンの金融機関で勤務をした後、2013年に独立して国内外へサービスのご提供をスタートいたしました。
現在では物件購入のご相談や現地で物件管理、優良物件をご紹介するセミナーの開催等を行っております。
当社では物件の購入や賃貸、資産運用等に役立つ情報をブログやYouTubeでご紹介しておりますので、ぜひご覧ください。
国内と海外では税制にも違いがございますが、そのような内容についても詳しくご案内しているだけでなく、当社で扱っている物件の外観や内装等も写真や動画で詳しくご紹介しております。現在建設中の物件につきましてはその進捗状況や内部設備等も公開しておりますので、ぜひお役立てください。
カンボジアで不動産投資や国内外の資産運用に興味をお持ちの方は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。
お客様の立場を考えた適切なご提案やアドバイスを行うことで、資産活用のニーズに確実にお応えいたします。
カンボジアの不動産は今後も大きな成長が見込まれますので、海外で物件への投資や賃貸をお考えの方はぜひお問い合わせください。
当社ではお客様に安全に投資を行っていただくために各種セミナーや現地ツアーの企画等も行っております。
現地を良く知る日本人がご案内いたしますので言語や文化が異なる国でも安心して物件をご購入いただけます。