カンボジア不動産はオフィス用物件も豊富！アンナアドバイザーズは企業の進出を積極支援

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

近年、カンボジアは急速な経済発展を遂げており、ビジネスの環境としても価値が高まっています。
海外からカンボジアに進出する企業も増えており、日系企業による現地進出も相次いでいます。
海外進出にあたって、会社の設立方法やオフィス・従業員の住宅確保は最初の課題となるのではないでしょうか。

今回は、企業の海外進出で押さえておきたいポイントや注意点などについて詳しく解説します。
現地おすすめのオフィスもご紹介しますので、ぜひ最後までお付き合いください。

カンボジアに進出する日系企業は年々増加

JETRO（日本貿易振興機構）の調査によれば、2022年時点でカンボジアに進出している日系企業は1,290社で、業種の割合は以下の通りです。

• サービス業614社（47.6％）
• 貿易業250社（19.4％）
• 建設・不動産業152社（11.8％）
• 製造業90社（7.0％）

出典：JETROビジネス短信 2022年5月11日

例えば、イオンモールは現地のランドマークにもなっており、トヨタ自動車がプノンペンの経済特区内に工場を建設するなど、現地で広く認知されている日系企業も多くあります。
同じくJETROによる2023年の調査では、営業利益についてカンボジアにある日系企業のうち約半数が「改善」と回答し、「悪化」と答えた企業は1割を下回りました。

営業利益を「改善」と答えた日系企業の割合は、ラオス・インドネシア・カンボジアの順に高くなっています。

企業がカンボジアに進出する理由3選

カンボジアには日本を含め、企業の海外進出が増加傾向にあります。
ここでは、企業がカンボジアに進出している主な理由を3つに分けて解説します。

南部経済回廊に位置しているという地理的な優位性

海外企業がカンボジアに進出する理由として、当国が「南部経済回廊」に位置していることが挙げられます。
「南部経済回廊」とはインドシナ半島を結ぶ巨大な幹線道路で、通関の簡略化や国家間の物流の円滑化・活性化を目的として敷設されたものです。

カンボジアはタイ・ベトナムにも隣接しており、地理的優位性も海外企業が進出しやすい理由となっています。

カンボジア政府による積極的な外資誘致政策

カンボジアはフン・マネット首相のもと、外資を積極的に誘致する政策を採っています。
複数の国と合同で経済特区構想が進行しており、経済特区内には以下のような優遇措置が導入されています。

• 資材・生産設備・原材料の付加価値税を免税（製造業が対象）
• 経済特区内の企業間での物資調達にかかる付加価値税を免税（製造業が対象）
• 省庁と連携した経済特区内のワンストップサービスの導入

現在、日系企業専用の経済特区構想も進行中で、日系企業のカンボジア進出を後押しする一因になっています。
また、外国人投資家への優遇措置も導入されており、外国人が個人・企業を問わずカンボジアで経済活動を行いやすい環境が整備されています。

国民の約70％が若年層という豊富な労働力

下のグラフから読み取れるように、カンボジアの人口構成は若年層が非常に多いのが特徴です。

カンボジア国民の平均年齢は27歳で、将来にわたって豊富な労働力が期待できます。
カンボジアはGDPが前年比で4〜5%の上昇を続けていますが、若年層の多さと深い相関関係があります。

企業がカンボジアに進出する際の注意点3つ

カンボジアは海外企業が進出しやすい国のひとつですが、進出にあたって注意点もあります。
ここでは、企業がカンボジアに進出する際の注意点を3つ挙げます
カンボジアに進出する際の注意点についても把握しておきましょう。

外国法人が購入できる物件に対する制限

カンボジアは外国人の不動産購入を促進する一方で、外国人が購入できる物件を以下のように制限しています。

• 外国人が購入できるのは2010年以降に竣工した建物のみ
• 外国人が購入できるのはアパート・コンドミニアムの区分または事業用物件のみ
• 外国人が購入できるのは建物の2階以上の部分のみ
• 1棟の建物で外国人が購入できる割合は全面積の70％以下（ほかの外国人・外国法人との合算）
• 外国人が購入できるのは国境から30km以上離れた建物のみ

物件が希望に見合っていても、制限に該当する場合は購入できないので要注意です。
物件を購入する際は、トラブル防止のために、日本の権利書にあたる「ストラタタイトル（ハードタイトル）」を忘れずに取得しておきましょう。
「ストラタタイトル」は個人・法人を問わず外国人に広く発行されているものです。

なお、外国人は個人の土地所有が認められていませんが、法人であれば所定の手続きによって例外的に土地所有が可能です。
カンボジアにおける外国人の土地所有については、こちらの記事で詳しく解説しています。

電力供給の脆弱性

カンボジアは自国の電力をまかなえるほどの需給量がないことから、電力の多くをタイやベトナムに頼っており、輸入コストの影響で価格相場が高いのが現状です。
カンボジア国営公社が電気を配電し民間企業が発電していますが、発電所は比較的規模の小さいものにとどまっています。

全国的な送電網が充分に整備されておらず、日本と比べて停電が発生しやすい状態です。
また、発電所から離れた都市部は電気代が割高になりやすく、経費を圧迫するかもしれません。
特に企業にとって電力供給の脆弱性はネックであり、事業に支障を来す可能性があります。

日本人とは異なる現地人の習性

カンボジアは日本と文化や慣習が異なっており、現地人には以下のような特徴がみられます。

• 30分ほどの遅刻を頻繁にする
• 短期間で転職を繰り返す人がいる（就労期間を問わずより良い条件の職場に移りやすい）
• さまざまな言い訳で仕事を欠勤する（同じ親族の死去を理由に忌引きする場合もある）

もちろんすべてのカンボジア人に当てはまるわけではありませんが、荒木が現地でカンボジア人を雇用した際にも共通してみられた特徴でした。

日本人の一般的な価値観からするとルーズに感じやすい特徴であり、日本人社員との軋轢が生じる可能性があるかもしれません。
また、近年の経済成長に伴ってカンボジア人の平均所得も増えているため、以前よりも人件費が高くなりやすい点にも注意を払いましょう。

カンボジア進出にあたっての会社設立方法は大きく5通り

実際にカンボジアで会社を設立するための方法についてみていきましょう。
カンボジアに進出する際の会社設立方法は、大きく分けて5通りあります。

現地法人の設立

1つ目は現地法人を設立するもので、表のように3つのパターンが考えられます。

法人形態	株主の人数	取締役の人数	株式の発行	備考
公開有限責任会社	無制限	3名以上	可	株主は出資の範囲内で責任あり
非公開有限責任会社	2名以上30名以下	1名以上	不可	株主は出資の範囲内で責任あり 株式の譲渡に制限あり
単独株主有限会社	1名	1名以上	不可	株主は出資の範囲内で責任あり 株式の譲渡に制限あり

現地で法人を設立する場合は、原則として有限責任会社となり、出資率の100％が外国人または外国法人となります。

パートナーシップの設立

2つ目はパートナーシップの設立で、以下のいずれかを選択します。

• 一般パートナーシップ：各パートナーは別個の法人となる。各パートナーは共同出資者となり、利益を共有するとともに、債務についても無限に責任を負う
• 限定パートナーシップ：1名の一般パートナーと複数の限定パートナーまたは1名の限定パートナーと複数の一般パートナーから構成される。一般パートナーは代表権を有し、限定パートナーは出資額の範囲内で責任を負う

営利を目的に複数人で共同事業体を設立するもので、契約は口頭または書面で行われます。

そのほかの会社設立方法

引き続きカンボジアでの会社設立方法についてみていきましょう。

3つ目は外国法人の一部として支店を開設するもので、現地法人と同じ課税がなされます。

4つ目は外国人駐在所を設置するものですが、営業活動は認められません。法人税・付加価値税は非課税ですが、給与所得税・源泉徴収税は課税対象です。

5つ目は個人事業主として登録するもので、法人設立に比べて開業手続きは簡便ですが、1社につき1事業に制限されます。

なお、弊社では企業の法人設立手続きもサポートしており、事業規模や目的に合わせた会社設立方法についてもご相談を承れます。

カンボジアでの会社設立の手順

カンボジアで会社を設立するには、いくつかの省庁で手続きを行う必要があります。
ここでは、非公開有限責任会社の主な手続きを、省庁ごとに分けて解説します。非公開有限責任会社は株式を証券所などに一般公開しない会社形態で、非上場企業や中小企業の多くに該当するものです。

なお、弊社ではカンボジアで会社を設立する際に、弁護士や税理士を紹介してのサポートが可能です。

商業省での手続き

商業省では、法人専用のウェブサイトで法人名の取得を予約します。
申請書・定款・銀行残高証明書などの必要書類を用意したうえで、商業省ウェブサイトにて法人名を登録します。
商業省への申請が通過すると、会社設立証明書などが取得可能です。

租税総局での手続き

商業省が会社設立関係の書類を発行したのち、発行日から15日以内に租税総局で書類の認証を受ける必要があります。
租税総局では事業税・付加価値税の納税者番号を取得します。
代表者本人による手続きを行い、顔写真や指紋の登録も必要です。

労働省での手続き

労働省では、主に以下のような手続きを行います。

• 事業所開設申告：事業所の開設や従業員の雇用を届け出る
• 会社台帳登録：労働省から監査を受けた際に用いる台帳を作成する
• 従業員給与台帳登録：従業員の給与額を記載するための台帳を作成する

一連の手続きを完了することで、現地での会社設立が認可されます。

カンボジアで従業員を雇用する際の規則について

カンボジアでは、現地で従業員を雇用する際に労働基準法が定められています。

• 労働時間：1日8時間以内かつ週48時間以内
• 休日：原則として日曜日（週6日を超える労働は不可）
• 有給休暇：年18日（3年ごとに1日追加）
• 最低賃金：1ヶ月170ドル（縫製業など）
• 社会保険：会社側が全額負担し、給与額に応じた保険料を社会保険基金に納入

なお、外国人比率はカンボジア人の10％以内と定められていますが、労働省の認可を得ている場合はその限りではありません。
外国人がカンボジアで就労する際には、ワークパミット（労働許可証）が必要です。

プノンペンのオフィス価格相場をパターン別にチェック

カンボジアに進出するにあたって、事業を営む基盤となるオフィスの価格相場は気になるのではないでしょうか。
ビジネスを展開するには、都市機能が充実しており、物件数の多いプノンペンがおすすめです。
ここでは、プノンペン周辺のオフィス価格相場を、賃貸・購入・個人事業の3パターンに分けて解説します。

賃貸 ｜ 一般的なオフィスは約10～20万円

プノンペンでオフィスを借りる場合、家賃の相場は円換算で約10〜20万円です。
50㎡前後のオーソドックスなオフィスであれば、月額500〜600USD（1USD＝150円で7万5,000〜9万円）が相場です。商業施設や官公庁の近くに立地した物件が多くみられます。

貸店舗はエリアで異なりますが、50㎡前後の面積で月額1,000〜2,000USD（1USD＝150円で15万〜30万円）ほどが相場です。

貸倉庫をレンタルする場合の相場は、面積によっても異なりますが月額2,000〜3,000USD（1USD＝150円で30万〜45万円）が相場です。他タイプの物件と比べると割高に感じられるかもしれませんが、面積は600〜1,000㎡とかなり広いものが多くあります。

なお、弊社では企業向けにOA機器や什器類の調達もサポートしており、日本からオフィス用品を運ぶことなく手軽に事業所を開設できます。

購入 ｜ 一般的なオフィスは1,000～2,000万円台

カンボジアでオフィスを購入する場合、プノンペンでは50㎡程度の物件が多く出回っており、価格相場は円換算で1,000〜2,000万円台です。
天井埋め込み式のエアコンに加えてトイレ・シャワールームが備え付けられた物件も多く、一般的な事務所のほか、店舗としても利用可能です。
ランドマークとなるような高層ビル内のオフィスは機能や付帯設備がさらに充実しているぶん、価格相場は上昇します。

弊社ではオフィス購入後の内装工事も斡旋でき、用途に合わせたコーディネートも承っております。

個人向け ｜ 個人事業でのオフィス使用は選択肢が多数

昨今はライフスタイルも多様化しており、会社組織に属さないフリーランス・個人事業主も増えてきています。
フリーランス・個人事業主のメリットのひとつに住居や仕事の環境を自由に選びやすいことが挙げられ、地方や海外に移住する方も多くいらっしゃいます。

カンボジアでの個人開業手続きは法人の設立よりも簡便で、コンドミニアム・アパートを自宅兼オフィスとして利用することが考えられます。
一般的なコンドミニアム・アパートをオフィスとして兼用する場合、選択肢が幅広くなるのがメリットです。

自宅兼オフィスとして利用できる物件は多いですが、プノンペンのコンドミニアムを借りる場合の価格相場は300〜1,000USD（1USD＝150円で4万5,000〜15万円）ほどです。
中古物件を購入する場合は、高級コンドミニアムであっても1,000万円台の物件が多く出回っています。

弊社では、お客様のライフスタイルや予算に合わせた賃貸・売買物件を多数取り扱っております。

プノンペンでおすすめのオフィス用物件3選

プノンペンは都市機能が急速に拡張しており、オフィススペースのほか、ホテル・ショッピングモールなどを兼ね備えた多機能な物件も増加しています。
ここでは、プノンペンでおすすめのオフィス用物件を3つご紹介します。

フラットアイアン｜ プノンペンの中心部に立地する多機能オフィスビル

フラットアイアンはプノンペンシティセンターに立地しており、オフィスのほかホテルなども兼ね備えた物件です。
プノンペンシティセンターは東京でいう霞ヶ関のような街区で、主要銀行の本店が集中しているなど、ビジネスの中心的役割を果たしています。

2021年に竣工した築浅物件で、オフィスでは想定利回り9.5％＋買い取り保証付きの物件があるなど、投資案件としても魅力的です。
地上42階建ての高層ビルに、ラウンジや会議室・レストラン・ジム・キッズルームなども併設しており、ビジネスパーソンの多様な要望に応えられるフロア構造です。

バタナックキャピタルタワー｜ 観光スポットとしても人気の大規模オフィスビル

バタナックキャピタルタワーはプノンペン屈指の高層ビルで、オフィスのほかホテルやショッピングモールなども入居した多機能性が魅力です。
地上39階・高さ188メートルという規模もさることながら、「鳥のくちばし」などと形容される特徴的な外観から、観光スポットとしても人気を集めています。

最新技術を取り入れたオフィスフロアは2〜23階までで日系や欧米系企業が多く入居しており、ショッピングモール内ではテナント出店も可能です。
コワーキングスペースを併設しているほか、電気代込みのプランを導入しているなど、多彩なビジネスシーンに対応しています。

サタパナ銀行タワー｜ 日系企業が親会社の大手銀行本社ビル

サタパナ銀行タワーは、カンボジア大手銀行のサタパナ銀行本社が所有するオフィスビルで、地上22階・地下4階建ての高層ビルです。
サタパナ銀行の前身は日系企業のマルハンが設立したマルハンジャパン銀行で、のちにカンボジアの大手機関と合併し、2016年より現体制が発足しました。

サタパナ銀行タワーは、マルハングループと韓国のロッテ系列企業による合同プロジェクトによって竣工した世界基準Aグレードビルです。
館内にはオフィススペースのほか、日本語に完全対応したスタッフが常駐しているサタパナ銀行本店があり、スピーディーな資金管理が可能です。

カンボジア進出時は現地で銀行口座を開設するのがベスト

企業が海外進出する際には、基本的に現地で法人口座の開設が必要です。
事業を営むうえでカンボジア現地の銀行口座を開設しますが、カンボジアの銀行は日本の銀行より金利が高く、開設には多くのメリットがあります。

カンボジアでおすすめの銀行には以下のようなものがあります。

• フィリップ銀行：高金利かつシンプルなプランが魅力
• アクレダ銀行：三井住友銀行とも提携したメガバンク
• Jトラストロイヤル銀行：日系企業が筆頭株主で日本語対応も万全
• ABA銀行：ユーロマネー誌受賞歴もある大手銀行
• サタパナ銀行：マルハングループが親会社の日系銀行

カンボジアの銀行ではドル預金が可能で為替リスクを回避しやすいため、法人だけでなく個人の資産運用にも適しています。
オンライン口座開設に対応した銀行が多く、現地渡航前の口座開設が可能です。
非居住者も口座を開設できるため、日本に帰国してもそのまま口座を保有できます。
荒木個人は日本を拠点にしつつ海外に出張しておりますが、カンボジアの銀行は海外送金が無制限な点でも非常に重宝しております。

弊社ではカンボジアの法人口座の開設やアフターサポートも承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
なお、カンボジアでおすすめの銀行については、こちらの記事で詳しく解説しています。

アンナアドバイザーズでは企業の海外進出もトータルコーディネート

弊社はカンボジアの不動産投資・銀行口座開設による資産形成をサポートしておりますが、企業の海外進出も積極的に支援しております。
カンボジア不動産では豊富な賃貸・売買の仲介実績があり、オフィス物件のほか従業員用の住宅も仲介可能です。
物件の仲介に加えて、弁護士・税理士の紹介を含めた法人登記手続きや、内装工事が必要な場合の工務店もご紹介できます。
代表の荒木は日本・カンボジアの金融機関で勤務経験があり、法人を対象とした銀行口座の開設やアフターサポートも多く行ってまいりました。

弊社は東京・プノンペンにオフィスを設置しており、プノンペンオフィスには日本人が常駐しておりますので、お困りの際は日本語にてご相談を承れます。
個人のお客様の資産形成と企業の海外進出のトータルコーディネートの両方が可能ですので、海外進出のバックアップはぜひ弊社にお任せください。

まとめ

カンボジアは経済成長が著しく、多くの海外企業が現地に進出しています。
プノンペンを中心に都市機能が拡張しており、最新技術を駆使した複合的オフィスビルも多く竣工しています。
魅力的なオフィス物件が多い一方で、外国人の不動産購入にはいくつかの制限があるので要注意です。

弊社ではオフィス物件の賃貸・売買を仲介するほか、会社登記手続きやオフィス用品の調達・内装工事の手配など、企業の海外進出を幅広くサポートできます。
海外進出のトータルコーディネートは、ぜひ弊社にご用命ください。

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