執筆者：荒木 杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社
オーストラリアは積極的な移民政策を採っており、海外からの移住者によって人口が増え続けています。
温暖な気候や豊かな自然、充実した都市機能に惹かれる移住者が多く住宅需要が活発なため、不動産投資先としても高い人気があります。
一方、先進国ということもありオーストラリアの不動産価格がどの程度なのか気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、オーストラリア不動産の価格推移について詳しく解説するとともに、国内主要エリアの価格の最新動向もご紹介します。
ぜひ最後までお付き合いいただき、投資したいエリアを探してみてください。
近年のオーストラリア不動産の価格推移をグラフで確認
まずはここ10年ほどのオーストラリア不動産の価格推移をチェックしていきましょう。
2015年〜2024年までのオーストラリア不動産の価格は以下のグラフのように推移しています。
グラフが示すように、ここ10年ほどでオーストラリアの住宅価格は著しく上昇しており、特に2021年ごろからは急激に上昇していると読み取れます。
現在、オーストラリアの不動産価格は国内全体で高騰しており、世界的にみても高額なのが特徴です。
過去には下落したが最近は不動産価格が再上昇
オーストラリア不動産の価格推移について、もう少し詳しくみていきましょう。
オーストラリアでは移民政策の推進によって不動産価格が徐々に上がっていましたが、住宅ローン審査の厳格化などによって2017年〜2019年ごろには下落に転じます。
ところが、2020年の新型コロナウイルス感染症の大流行を機に、オーストラリア不動産の価格は急激な上昇を辿ることとなりました。
コロナ禍による景気の悪化を懸念した政府により、大規模な金融緩和・超低金利政策が採られたことで、オーストラリア不動産市場も空前のブームを迎えます。
オーストラリアの大手不動産調査会社・コアロジックの調査によれば、2020年9月〜2022年5月までで、不動産価格は28.9％もの上昇を遂げています。
2022年には政策金利が0.1％から3.1％に引き上げられたため、住宅需要や不動産価格の低下を招きましたが、コロナ前よりも高い価格水準で高止まりしています。
2023年11月には政策金利を4.35％に引き上げたにもかかわらず、住宅価格の高騰は歯止めが効かず同年末にはさらに8.1％上昇しており、今後も上昇する見込みです。
オーストラリア不動産の価格が上昇しやすい理由5つ
オーストラリア不動産はいくつかの原因から、価格が高騰しやすい状況にあります。
ここでは、オーストラリア不動産価格が上昇しやすい理由を５つに分けて解説します。
オーストラリアの人口は年々増加傾向
オーストラリアは元来人口が少なかったので、政府が移民政策を推進してきました。
JETRO（日本貿易振興機構）の「ビジネス短信」によれば、1971年には約1,200万人だった人口が、2021年には約2,550万人と約2.5倍にまで増加しています。
オーストラリアの豊かな自然や温暖な気候、強固な経済基盤は海外からも注目を集めており、依然として移住者は増加傾向です。
移民により人口が増加し続けた場合、50年後には最大で約4,600万人に上るという試算がなされています。
今後も国内人口が増加する可能性が高いことから、住宅需要も高まっていくと推測されています。
オーストラリアのGDPは継続的に上昇
オーストラリアは観光産業に加えて、ウラン・鉄鉱石・天然ガスなどの豊富な資源があり、輸出産業も活発です。
オーストラリアのGDP成長率は以下のように推移しています。
GDPが右肩上がりに上昇しており、インフレが続いているために不動産価格も高止まりしやすい状態にあります。
オーストラリアの失業率はわずか4％以下
通常、国内失業率が労働人口の4%以下だと「完全雇用」といわれ、失業者がほとんどいない状態になります。
JETROの「ビジネス短信」によれば2024年9月のオーストラリアの失業率は4.1％で、非常に高い就業率です。
完全雇用に近い状態にあり、多くの労働者が安定的に収入を得ていると考えられ、住宅需要も高くなりやすい状況です。
オーストラリア銀行の金利は低下する見込み
2024年10月時点でのオーストラリアの政策金利は4.35％で、7年連続の据え置きとなっています。
オーストラリア不動産を専門的に扱う「オリオン・スター・プロパティ」は、2025年には政策金利が3.4％に引き下げられると予測しています。
金利引き下げにより住宅ローンが借りやすくなると、物件購買意欲が現在よりも高まると推測できます。
オーストラリアの人口は都市部に集中
オーストラリアの国土面積は日本の約25倍と非常に広大ですが、山岳・砂漠など居住に不向きな地形が多いです。
人口の大半が温暖な気候でなだらかな地形の東部沿岸部に集中しており、住宅需要が都市部に偏りがちです。
都市部の物件の入居率は約99%といわれており、需要過多であるために不動産価格が高騰しやすいです。
オーストラリア不動産価格は2025年以降も上昇する見込み
先ほど述べたように、オーストラリアは移民の増加や堅調な経済状況、完全雇用に近い就業率などの要因が合わさり、不動産価格が高騰しやすい状態です。
また、建設業界の人手不足で住宅供給が不足している一方、国内の人口は増加しており市場は需要過多です。
「Investing.com」によれば、14人のアナリストにヒアリングを行ったところ、不動産価格は2025年・2026年ともに5.0％上昇するという分析結果が出ました。
不動産価格が安定的に上昇すると見込まれているため、海外不動産投資家にとっては追い風といえそうです。
一方で、住宅の供給不足を問題視する意見も上がっており、需要とのバランス適正化がオーストラリア不動産市場の課題となっています。
オーストラリア不動産で狙いたい8つの都市
オーストラリア不動産では、都市部に人口の大半が分布しており、特定の都市に物件が集中しています。
ここでは、オーストラリア不動産投資のおすすめエリアの特徴を解説し、各都市の不動産価格の相場をご紹介します。
なお、各都市の不動産価格は記事執筆時点（2024年11月上旬）の数値であることをご承知おきください。
シドニー｜経済・文化の中心的存在
シドニーはオーストラリア東南部に位置する同国最大の都市で、2022年時点で人口は530万人に達しており、国内人口の約20％がシドニーに集中しています。
オペラハウスやハーバーブリッジなどの観光名所が点在しており、ビジネス街としても存在感を示しています。
ワーキングホリデーでも定番の都市であり、移住先の筆頭候補に挙がりやすい都市です。
シドニーの住宅価格推移は以下の通りです。
1ドル＝150円と仮定した場合、1ヶ月の家賃は以下のようになります。間取り・価格は日本での呼称・日本円で表記しています。（百円単位は四捨五入）
プレハブ住宅：50万1,000円
2LDK：52万5,000円
3LDK：99万8,000円
住宅全体で比較すると、最近3年間で5.0％価格が上昇しています。
オーストラリア国内でも特に住宅価格が高騰しているエリアです。
メルボルン｜国内最大級の発展を見せる大都市
メルボルンはオーストラリア東南部に位置しており、2022年時点で人口が502万人に達したオーストラリア第二の都市です。シドニー・メルボルンのいずれかの都市に国内人口の約4割が在住していることになります。
シドニーに匹敵するまでに発展を遂げた都市で、イギリス統治時代の名残のある美しい都市景観が特徴です。
国内最大のグレート・ビクトリア・マーケットは観光客・現地住民でにぎわっており、観光・ビジネス・移住先などいずれの目的でも高い人気があります。
メルボルンの住宅価格推移は以下の通りです。
1ドル＝150円と仮定した場合、1ヶ月の家賃は以下のようになります。間取り・価格は日本での呼称・日本円で表記しています。（百円単位は四捨五入）
プレハブ住宅：36万8,000円
2LDK：36万
3LDK：66万1,000円
住宅全体で比較すると、最近3年間で3.4％価格が上昇しています。
シドニーと比較すると住宅価格・価格上昇率ともに緩やかですが、家賃相場は非常に高額です。
ブリスベン｜ゴールドコーストが至近の観光都市
ブリスベンはオーストラリア東海岸の中央部に位置しており、2022年時点で400万人近い人口のあるオーストラリア第三の都市です。
国内屈指のリゾート地であるゴールドコーストからも近く、ブリスベン川ではカヤックなどダイナミックなアクティビティが楽しめます。
温暖で雨の少ない気候や都市と緑が融合した景観が人気を得ており、移民受け入れにも積極的です。
ブリスベンの住宅価格推移は以下の通りです。
1ドル＝150円と仮定した場合、1ヶ月の家賃は以下のようになります。間取り・価格は日本での呼称・日本円で表記しています。（百円単位は四捨五入）
プレハブ住宅：40万1,000円
2LDK：37万9,000円
3LDK：59万3,000円
住宅全体で比較すると、最近3年間で14.6％価格が上昇しています。
シドニー・メルボルンと比較しても急激な上昇率で、注目度の高い都市と読み取れます。
アデレード｜オーストラリア南部の最大都市
アデレードはオーストラリア南部に位置しており、2022年時点で人口が130万人です。
オーストラリア入植の起点となった都市で、歴史的にも非常に価値のある都市です。
野生動物園や大規模な植物園などがあるほか、比較的落ち着いたビーチも穴場スポットとして観光客・現地住民の注目を集めています。
アデレードの住宅価格推移は以下の通りです。
1ドル＝150円と仮定した場合、1ヶ月の家賃は以下のようになります。間取り・価格は日本での呼称・日本円で表記しています。（百円単位は四捨五入）
プレハブ住宅：28万4,000円
2LDK：28万7,000円
3LDK：52万3,000円
住宅全体で比較すると、最近3年間で15.0％価格が上昇しています。
ほかの都市より価格相場は低いものの、価格上昇率は突出しています。
パース｜オーストラリア西部の美観都市
パースはオーストラリア西部に位置しており、2022年時点で人口は約200万人です。
パースはオーストラリア西部の最大都市で、西部人口の約90％がパースに在住しているといわれています。
オーストラリア国内でも特に自然と密接した都市で、奇岩群が見どころのナンバン国立公園や砂漠地帯からも非常に近いです。
パースの住宅価格推移は以下の通りです。
1ドル＝150円と仮定した場合、1ヶ月の家賃は以下のようになります。間取り・価格は日本での呼称・日本円で表記しています。（百円単位は四捨五入）
プレハブ住宅：34万8,000円
2LDK：33万7,000円
3LDK：57万2,000円
住宅全体で比較すると、最近3年間で15.0％価格が上昇しています。
オーストラリア西部居住者の大半がパースに集中しているため、住宅価格は極端といえるほど上昇しています。
キャンベラ｜オーストラリアの首都
キャンベラはオーストラリアの首都で、オーストラリア東部・シドニーとメルボルンの中間点に位置しており、2022年時点の人口は約46万人です。
都市の規模としてはシドニーやメルボルンのほうが大きいですが、国会議事堂や大使館などがあり政治の中枢としての役割を担っています。
計画的に建設された街並みが特徴的で、歴史博物館や戦争記念館など由緒ある観光スポットが点在しています。
キャンベラの住宅価格推移は以下の通りです。
1ドル＝150円と仮定した場合、1ヶ月の家賃は以下のようになります。間取り・価格は日本での呼称・日本円で表記しています。（百円単位は四捨五入）
プレハブ住宅：36万円
2LDK：37万7,000円
3LDK：64万4,000円
住宅全体で比較すると、最近3年間で3.4％価格が上昇しています。
住宅価格の上昇率自体は比較的緩やかですが、首都ということもあり元々の価格相場が高いのが特徴です。
ダーウィン｜エアーズロックなどの雄大な自然が特徴
ダーウィンはオーストラリアの北端部に位置しており、2022年時点で人口は約8万人です。
国内の主要都市のなかでは人口が少ないですが、先住民族のアボリジニが多く居住しており、アジア圏からの移民が多いのも特徴です。
アジアの風情が色濃い都市で、エアーズロックなどの雄大な自然を望めます。
ダーウィンの住宅価格推移は以下の通りです。
1ドル＝150円と仮定した場合、1ヶ月の家賃は以下のようになります。間取り・価格は日本での呼称・日本円で表記しています。（百円単位は四捨五入）
プレハブ住宅：23万円
2LDK：22万2,000円
3LDK：36万2,000円
住宅全体で比較すると、最近3年間で2.0％価格が上昇しています。
オーストラリアのなかでは小規模な都市であるため、住宅価格の相場は安めで、価格上昇率も緩やかです。
ホバート ｜ タスマニア島の中心都市
ホバートはオーストラリア本土から離れたタスマニア島の中心都市で、2022年時点で人口は約5万5,000人です。
手つかずの原生自然は世界遺産に登録されており、タスマニアデビルなどの希少動物が生息する独自の生態系が特徴です。
美しい自然に囲まれたホバートには、オーストラリア本土とはまた違った魅力があります。
ホバートの住宅価格推移は以下の通りです。
1ドル＝150円と仮定した場合、1ヶ月の家賃は以下のようになります。間取り・価格は日本での呼称・日本円で表記しています。（百円単位は四捨五入）
プレハブ住宅：28万6,000円
2LDK：29万6,000円
3LDK：43万4,000円
住宅全体で比較すると、最近3年間で5.4％価格が上昇しています。
家賃相場は本土の大都市よりは低いですが、価格上昇率が高めで今後は住宅価格がさらに高くなると予想されます。
オーストラリア不動産投資の注意点3選
オーストラリア不動産投資では、いくつかの条件が設定されているので要注意です。
ここでは、オーストラリア不動産投資で特に注意すべき点を３つご紹介します。
外国人の不動産購入にはFIRBの認可が必須
外国人がオーストラリアで物件を購入する際は、FIRB（豪州外国投資審査委員会）からの認可が必須です。
FIRBの認可を受けずに不動産を購入したり、FIRBの定めたルールに反する投資を行ったりした場合、罰金が課される可能性があるので注意しましょう。
また、FIRBの認可を受けるにあたっては以下のように費用が発生します。
- 投資額が100万AUD以下であれば13,200AUD
- 物件価格が100万AUD増えるごとに26,400AUD
なお、FIRBの認可が必要なのは居住用物件のみで、事業用物件は対象外です。
物件の購入時には原則として弁護士を介在した合意が必要
オーストラリア不動産投資では、取引の健全性を保つ目的で、売り手と買い手の双方が原則として弁護士から契約内容の説明を受ける必要があります。
クリーンな状況で投資ができる反面、弁護士の選定や契約成立時の報酬支払いという手間がかかるので注意しましょう。
弁護士への報酬は1,000AUD程度（1AUD＝100円と仮定すると約10万円）が相場です。
金融機関からの資金調達が非常に困難
オーストラリア不動産に限った話ではありませんが、海外不動産投資を目的として金融機関から融資を得るのは非常に困難です。
ほとんどの金融機関は、海外不動産購入を目的としたローンの審査に厳格な基準を設定しています。
一部の金融機関では海外不動産投資に対応したローンを設定していますが、審査が通る可能性は高くないと考えたほうがよいでしょう。
オーストラリア不動産投資は、原則として自己資金で行う必要があります。
オーストラリア不動産の戸建て・集合住宅を合わせた平均価格（2023年12月末）は日本円で約7,300万円とかなりの高額です。
物件価格が非常に高額にも関わらず金融機関からの融資が難しいため、オーストラリア不動産投資は参入のハードルが高いといえます。
オーストラリア不動産投資の想定利回りは約3%
オーストラリア不動産は物件価格が高騰しており、家賃も非常に高い状態です。
増え続ける人口に対して住宅供給が不足しており、都市部の物件はほぼ満室にまで逼迫しています。
需要過多の状態にあり、未入居リスクはかなり低いと考えてよいでしょう。
ただし、家賃が高額すぎると入居者が家賃を支払えないため、家賃は安めに設定せざるを得ないのが実情です。
物件価格に対して家賃が安いと必然的に利回りは下がることになり、オーストラリア不動産の表面利回りは以下のようになっています。
- シドニー：3.00％
- メルボルン：3.53％
- キャンベラ：3.69％
※「statista」を参照
海外不動産投資において3%程度の利回りは低い部類に入り、大きなリターンは期待しづらいでしょう。
さらにオーストラリアでは累進課税制度が採られており、不動産収入には32.5％〜45%の所得税が課されます。
不動産収入が高額でもその分税金も増えるため、思ったようなリターンは得られないかもしれません。
オーストラリア不動産投資では適切な仲介業者選びが重要
オーストラリア不動産投資は、住宅需要が非常に大きく、入居者が確保しやすいため空室リスクが少ないというメリットがあります。
一方で、高い利回りは期待しづらいため、適切に運用しないと収益を得にくい側面があります。
オーストラリア不動産投資では、現地に根付いた仲介業者のサポートは不可欠といえるでしょう。
日豪プロパティソリューションズは、創業から30年以上の実績を誇る老舗企業で、オーストラリア現地に根付いた仲介を行っています。
スタッフ全員が日本人で、業界歴15年以上のエキスパート集団です。
賃貸・売買の仲介だけでなく、契約時に必要となる弁護士などの選任や必要に応じて現地でのローン締結もサポートしています。
オーストラリア不動産仲介に関する総合的なサービスを提供しており、弊社とも業務提携しております。
弊社経由で日豪プロパティソリューションズへのコンタクトも可能なので、オーストラリアで物件のお探しの方は、ぜひお気軽にご連絡ください。
まとめ
オーストラリアは特定の都市に人口が集中しており、好調な経済や移民による人口増加などの理由で住宅価格の高騰が続いています。
住宅需要に供給が追いついておらず、今後も住宅価格は上昇していく見込みです。
オーストラリア不動産投資は空室リスクの心配がほとんどなく、弁護士介在の安全な取引がしやすいですが、物件価格はかなり高額である点に注意しましょう。
多額の収益が期待できる反面、高額の税金などランニングコストも大きいので、適切な運用を行わないと利益を充分に確保できない可能性があります。
オーストラリア不動産投資で収益を得るには、現地事情に詳しい仲介業者のサポートが不可欠です。
日豪プロパティソリューションズはスタッフ全員が日本人で、業界歴15年以上のエキスパートのみで構成されている優良仲介業者です。
弊社とも業務提携をしておりますので、オーストラリア不動産投資に興味のある方は、ぜひ弊社までご連絡ください。
荒木杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社
代表取締役 / 宅地建物取引士 / 宅地建物取引業 東京都知事免許(2)第99967号
所属団体：一般社団法人RE AGENT 理事長 / 一般社団法人東京ニュービジネス協議会(NBC) / 公益社団法人全日本不動産協会
1984年生まれ、東京都出身。大手広告代理店セプテーニ(株)入社、その後SBIグループを経て2012年よりカンボジアの首都プノンペンの金融機関に勤務。2013年に独立し日本とカンボジアに拠点を持ち、国内・海外の国際不動産サービスを展開。
著書：東南アジア投資のラストリゾート カンボジア (黄金律新書) 新書 幻冬舎
はじめての海外不動産投資