不動産投資は海外がおすすめ！初期費用やメリット・注意点を徹底解説

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

こちらの「お役立ち情報」では、カンボジア・ベトナムを中心に、海外不動産投資に関わる最新事情について解説しております。
では実際に、海外不動産投資を始めるにあたって、初期費用はいくらぐらい必要になるか気になる方もいらっしゃるでしょう。

今回は、初期費用の目安のほか、海外不動産投資のメリットや注意点についても解説します。
ご自身の資産状況と照らし合わせて、海外不動産投資を行う際の検討材料にしてみてください。

自己資金別 ｜ 海外不動産投資での初期費用の目安金額

ここでは、資産別に海外不動産で購入できる物件の種類をご紹介します。
投資先の国によっては、意外と少額でスタートできる可能性もあります。

自己資金100万円 ｜ 地方マンションの区分購入

自己資金が100万円ほどでも、地方のマンションを区分購入できる可能性があります。区分とは、集合住宅を部屋単位で分けることを意味します。
少額で購入できる物件では、老朽化が進んでいる可能性や、物件の数自体が少ないなどのデメリットに要注意です。

自己資金500万円 ｜ 都市マンションの区分購入

自己資金が500万円ほどであれば、都市部のマンションの区分購入が可能になり、選択肢の幅も広がるでしょう。
主に中古マンションが購入対象となりますが、都心の一等地などの人気物件を購入するには、もう少し資金を多く確保したいところです。

自己資金1000万円 ｜ 東南アジアのコンドミニアム購入

自己資金1,000万円台になると、東南アジアのコンドミニアムが購入可能になり、かなりの数の物件が候補になります。
カンボジアであれば、プノンペンの一等地に立地する物件も購入できる可能性が高いです。
海外不動産投資を始めるには、自己資金1,000万円以上が理想的なラインといえるかもしれません。

自己資金2000万円 ｜ 東南アジアの高級コンドミニアム購入

自己資金が2,000万円以上あれば、東南アジアの高級コンドミニアムが購入可能で、より収益性の高い投資が期待できます。
ただし高価な物件ひとつに全額投資するよりは、リスク回避の観点から、複数の物件を購入したりほかの投資を組み合わせたりするなどの分散投資がおすすめです。

海外不動産投資で主に発生する初期費用

海外不動産投資を行う際には、主にどのような初期費用が発生するのでしょうか。
ここでは、カンボジア不動産投資を例に、初期費用の目安を下の表に示しました。
分かりやすくするために、円表記にしており、購入する物件は1,000万円の中古物件と仮定しています。

カンボジアでは、物件の完成に応じて費用を支払う「プレビルド方式」が一般的なので、シミュレーションもプレビルド物件の購入になっています。

プレビルド方式の場合、1,000万円の物件を購入する際の初期費用の目安は約380万円です。
続いて、それぞれの費用について詳しくみていきましょう。

物件購入費

まず必要なのは、物件そのものの購入費用です。
カンボジアでは、物件建設の進捗に伴って代金を支払う「プレビルド方式」が広く採用されています。
例えば、1,000万円の物件価格をプレビルド方式で支払う際のイメージは以下のようなものです。

• 1年ごとに200万円ずつを支払い、5年後に引き渡し
• 頭金で200万円、竣工時に残金の800万円を支払い、5年後に引き渡し

プレビルド方式は日本ではなじみの薄い手法ですが、東南アジアの不動産では一般的な決済手段です。
ここでは1,000万円の物件を購入する際、物件購入代のうち200万円を支払うと仮定しました。

付加価値税（VAT）

付加価値税（VAT）は資産譲渡税ともいわれます。
物件の購入時に発生する税金で、物件価格の4%にあたります。
物件価格が1,000万円の場合、付加価値税は40万円です。
実際の取引額と評価額では、高いほうの額に対して用いられます。

不動産の登記費用

不動産を購入する際には登記を行う必要があり、登記に必要な契約書の作成を弁護士や司法書士に依頼します。
弁護士に支払う報酬が約100ドル＝1万5,000円、行政手続きの費用が約1,000ドル＝15万円です。（1ドル＝150円と仮定）

印紙代

契約に必要な書類を発行するための費用で、最大で2,000リエル＝70円ほどです。（1リエル＝0.035円と仮定）
登記手続きに含まれる場合もあります。

火災保険料

カンボジアでは火災保険への加入は必須ではありませんが、火事のほか、落雷や水害・水漏れなど幅広い被害に対応しているため加入をおすすめします。
保険料は物件オーナーと入居者がそれぞれ負担します。
費用はそれほど高くなく、年額で数万円程度とみておくとよいでしょう。
ここでは、年額2万円と仮定します。

固定資産税

カンボジア不動産にかかる固定資産税の年額は、物件評価額の0.1%です。
ここでは不動産購入額と物件評価額を同額と仮定します。
10,000,000×0.1＝10,000（円）

物件評価額は新築の場合、一般的に実際の購入価格の50〜70％程度が相場です。
なお、評価額が1億リエル（約350万円）未満だと固定資産税は非課税ですが、このシミュレーションでは課税対象となっています。

不動産収益に対する所得税

カンボジアでは不動産の収益に対して所得税がかかりますが、国内居住者と非居住者で税率が異なります。
非居住者の場合、不動産収益にかかる所得税率は14％です。
家賃を8万円と仮定した場合、収益にかかる所得税は以下の通りです。
80,000×12×0.14＝134,400（円）

なお、物件購入額1,000万円・家賃8万円と仮定した場合の利回りは9.6％ですが、カンボジアでは実際に利回りが10％前後の物件は珍しくありません。

賃貸管理費

賃貸管理費は、物件を入居者に貸し出す際に手数料として不動産の管理会社に支払うものです。
家賃の1ヶ月分が相場なので、家賃が8万円の場合、賃貸管理費も8万円です。
実質的に初月の賃料と相殺される形になります。

共益費・修繕管理費

共益費・修繕管理費は物件の維持・管理にかかる費用で、日本と同様にカンボジアでも発生します。
管理会社によっても費用は異なりますが、1㎡につき1〜2ドル（150〜300円）程度が相場です。
物件の面積を50㎡と仮定した場合、50×300＝15,000（円）が共益費・修繕管理費になります。

付帯設備費用・家具購入代

カンボジアでは、物件に家具などの設備が付帯して貸し出されるのが一般的です。
購入時に家具・家電が付帯していない場合、オーナーが一式を買いそろえる必要があります。
付帯設備を準備する際は、100万円程度が初期費用に加算されます。

日本の不動産市場は衰退傾向

ここまで、海外不動産投資の初期費用の目安について解説しましたが、「不動産投資なら日本国内でもいいんじゃない？」と疑問に思われるかもしれません。
確かに国内の不動産も充分に収益を見込めるのですが、以下の理由から、日本の不動産事情は以前よりも衰退傾向にあるといわざるを得ません。

• 少子高齢化の進行に伴う経済成長の鈍化：労働力人口の減少によるGDP成長率の低迷
• 経済の停滞による不動産需要の低迷：市場全体が供給過多の傾向
• 供給過多に伴う物件の飽和：不動産価格の下落による収益性の低下

海外の不動産市場と比較した場合、国内不動産にはデメリットも多く、一概にはおすすめできないのが現状です。
ただし国内不動産には、日本語での交渉が可能な点や管理のしやすさ・金融機関からの融資が得やすいなどのメリットもあります。
国内不動産を所有している場合は、所有している不動産を担保にして海外不動産を購入することも可能です。
資産状況に応じて、国内と海外の両方の不動産を所有するのも、不動産投資を行う上では有効な選択肢のひとつです。

海外不動産投資のメリット5選

日本の不動産市場は衰退傾向とご説明しましたが、海外不動産に目を向けると、市場が活性化している国が多くみられます。
ここでは、海外不動産投資のメリットについて解説します。

GDP成長率が日本よりも高い国が点在

一般的に新興国は人口が増加傾向にあり若年層も多いため、豊富な労働力に支えられてGDP成長率が前年を上回っているケースが多いです。
以下の表は、世界各国のGDP成長率の見通しをまとめたものです。

急速な経済成長を遂げている中国・インドのほか、アジアの新興国も非常に高い成長をしており、海外不動産投資家からの注目を集めています。

不動産価格が日本よりも安価な傾向

日本は大都市圏に人口が集中しており、地方と比較して不動産価格が非常に高騰しているのが特徴です。
人気の高い都心部のタワーマンションなどの投資用物件は、数千万円〜1億程度とかなりの高額になっています。住宅ローンなどの融資が得やすいものの、1部屋に数千万単位を投入するのはなかなかハードルが高いのではないでしょうか。

一方、以下のグラフが示すように、主に東南アジア諸国には日本と比較して不動産価格が安い国が多くあります。

特にホーチミン（ベトナム）は非常に低く、1,000万円程度で購入できる高級コンドミニアムも多数あります。
カンボジアにもプノンペン周辺に同価格帯の物件があり、初期費用の安さから必要となる自己資金を大幅に抑えられます。

高い利回りでの運用が可能

利回りは不動産投資において、収益に密接に関わる非常に重要な数値です。
2024年現在、世界各国で利回りの高い国の上位20位は以下の通りです。

表からは、中近東・中南米・中央アジア・アフリカなどの地域に属する新興国が多くランクインしていると読み取れます。
なお、調査対象国104か国のうち主なアジア周辺国の順位は以下の通りです。

• タイ・ベトナム・バングラデシュ（86・87・89位）：3.1%
• フィリピン（94位）：2.9％
• インド（95位）：2.7%
• 日本（99位）：2.4%
• 中国（102位）：1.7%
• 台湾（103位）：1.3%
• 韓国（104位）：1.2%

アジア諸国は数値が低い傾向にありますが、物件や地域によってはより高い利回りが期待できます。
実際の投資においては国ごとの不動産動向や法制などを総合的に検討する必要がありますが、日本よりも高い収益が期待できる国はかなりの数に上ります。

税金などの運用コストが安い国が存在

日本は累進課税が採り入れられており、不動産所得に応じて5〜45%の税金が課される仕組みです。
一方、世界各国には以下のように日本よりも税制上有利な国が複数あります。

• ベトナム：所得税は5%に固定
• タイ：所得税が15万円以下の場合は全額免除
• ドバイ：外国人の投資益に対する所得税は非課税または非常に少額

日本の所得税は計算が複雑なので一概にはいえませんが、ベトナム・タイやドバイのほうが所得税が安価になりやすいでしょう。
また、ベトナムには固定資産税が導入されていないため、さらに運用コストを下げられます。

外貨を保有することで為替リスクを緩和

海外不動産投資で生じた収益を外資で保有することは、為替リスク対策に有効です。
新型コロナウィルス感染症によるパンデミックやロシアのウクライナ侵攻など、近年は世界経済に直結する出来事が相次いでいます。
昨今の円安や物価の高騰からわかるように、為替レートは世界の情勢に伴って急激に変動することがあります。

複数の通貨で資産を保有することで、為替リスクを緩和しやすくなり、円が下落した際の損失をカバーしやすくなるでしょう。

海外不動産投資の注意点5つ

メリットが多い海外不動産投資ですが、注意すべき点もあります。
注意点についても正確に把握しておきましょう。

金融機関での融資が困難

国内不動産とは異なり、海外不動産の購入ではほとんどの場合、住宅ローンが適用外です。
オリックス銀行やSBI銀行など、一部の銀行は海外不動産投資での融資を行っていますが、審査基準はかなり厳しくなっています。

フリーローンを組める場合もありますが、フリーローンは事業目的の対象外であることが多く、海外不動産投資は原則として事業目的に分類されるので要注意です。

金融機関からの資金調達は非常にハードルが高く、初期費用は自己資金で賄う必要があると考えたほうがよいでしょう。
ただし、プレビルド方式での決済であれば結果的に物件購入代が安くなるので、初期費用の削減には繋がります。

プレビルド物件の建設中断リスク

初期費用が安くなるためお得に感じやすいプレビルド方式ですが、リスクも伴います。
プレビルド方式では物件の完成に合わせて段階的に資金を投入しますが、デベロッパーの倒産などで物件の建設が中断されるケースがあります。

物件の建設が中断された場合、投入した資金が払い戻されることは稀です。
中小のデベロッパーは経営が不安定で倒産リスクが相対的に高いので、避けたほうが安全でしょう。
なかには、建設の中断ありきで投資を募る詐欺業者も存在するので要注意です。

為替変動による損失リスク

複数の通貨で資産を保有することで為替リスクへの対策になりますが、裏を返せば保有している通貨が安になると損失に繋がります。
特に基軸通貨の換算レートが安い国は、初期費用や運用コストを安く抑えられる反面、円やドルに換金する際に収益が目減りしやすいです。

海外不動産投資を行う際は、通貨の換算レートもこまめにチェックしておく必要があります。

キャピタルゲイン・インカムゲインへの過度な期待は禁物

海外ではGDPが好調に成長している国が多く、不動産投資に適していますが、投資である以上は過度な期待は禁物です。
キャピタルゲインを狙う際、物件や投資先の国の経済状況などによっては買い手がつかず損失が生まれるリスクが考えられます。
同様に、入居者が確保できないと充分なインカムゲインは得られません。
GDP成長率などの統計は判断材料にはなりますが、成功を確約するわけではない点に注意しましょう。

例えば東京都内でも23区内の物件に人気が集中しており、ブランドマンションが人気なように、エリアや物件の選定も投資の成否に大きく関わります。
現地に根付いた情報を総合的に判断して物件を選ぶことが非常に重要です。

物件の管理が手間

海外不動産を購入した際、物件の管理も手間になりやすいです。
日々の管理は現地の不動産会社に任せることになりますが、なかには管理の杜撰な業者も存在します。

• 問い合わせに対するレスポンスの遅滞
• 入居者や修繕に関する連絡を放置

上記のようなケースでは現地の状況を把握しづらく、適切な運用がしづらくなります。
物件自体の良し悪しに加えて、管理会社のサポート体制も重要な判断基準です。
なお弊社ではカンボジアの物件を扱っていますが、現地にスタッフが常駐しており、物件の管理も含めたサポートをご提供しております。

海外不動産投資は自己資金が豊富な方におすすめ

先ほど述べたように、海外不動産投資を目的として金融機関から資金を調達するのは非常にハードルが高いです。
金融機関からの借り入れが難しいため、資金は原則的にキャッシュで用意する必要があります。
自己資金が1,000万円未満でも購入できる物件はありますが、数自体が少なく、何かしらの問題を抱えているケースも考えられます。

海外不動産投資を始める際は、自己資金が1,000万円台あることが検討ラインといえるでしょう。
また、利回りが高い一方で現地特有のリスクも伴うため、資金の全額を海外不動産に投入するのもおすすめできません。
数千万円のキャッシュを振り分ける分散投資が、最もリスクを抑えてリターンを狙える理想形といえます。

なお、タイやドバイなどは一定額以上の投資をした外国人に永住権を認めており、多額の資金は必要ですが移住目的での不動産投資も有効です。

海外不動産投資に適した国3選

東南アジアは日本からも近く、不動産価格も安い傾向にあり、海外不動産投資に適した国が多いです。
なかでもタイ・カンボジア・ベトナムは投資初心者にもおすすめです。
それぞれの国の事情について詳しくみていきましょう。

タイ ｜ 物件の種類が多く選択肢が豊富

タイは東南アジア屈指の経済国であり、首都バンコクを中心に着々と発展を遂げています。
美しい風土や整ったインフラに惹かれて、富裕層が移住先に選ぶことも多いです。

GDPも好調に成長しており、中間所得層の住宅需要も高まっています。
国によっては、外国人が不動産購入をする際に必要最低額を設定していますが、タイでは必要最低額が設定されていません。
物件の選択肢が豊富で、少額での不動産投資を行いやすいのが魅力です。

カンボジア ｜ 米ドルでの取引が可能

カンボジアでは、国内の大半の地域で米ドルが流通しており、不動産取引でも米ドルが用いられます。米ドルは他国通貨に対して為替レートで有利になりやすく、為替リスクを緩和しやすいのが特徴です。
東南アジア諸国で米ドルによる資産保有が可能なのはカンボジアのみで、投資における大きなアドバンテージといえます。

首都プノンペン周辺は非常に発展しており、富裕層からの人気も高いエリアです。
利回りの高い高級コンドミニアムが1,000万円程度で購入できるため、初めての海外不動産投資にも適しています。

ベトナム ｜ 不動産価格や運用コストが安価

ベトナムのGDPはタイに迫るほどの成長を遂げており、東南アジア諸国でも非常に人口の多い国です。
特に近年はホーチミン周辺が急速に発展しており、外国人労働者や富裕層からの人気が高まっています。首都ハノイのほか、国内屈指のリゾート地であるダナンなども投資先として人気です。

都市部が活性化する一方で、不動産価格が安いというメリットもあります。
住宅需要が高まる一方で、不動産価格が安価なため、高いリターンが期待できるでしょう。
また、ベトナムでは不動産収益にかかる所得税が5%であるため、運用コストが非常に低いのも魅力です。　

自己資金が少ない方は海外銀行口座の開設も有力な選択肢

海外不動産投資を始めるには、自己資金1,000万円以上が理想的とご説明しました。
自己資金が1,000万円未満の方には、海外での銀行口座開設もおすすめです。
例えば、カンボジアは外資の誘致に積極的であり、外国人が口座を開設する際にも以下のように多くのメリットがあります。

• 定期預金の金利が5~7%程度と高水準
• ドルでの資産保有が可能
• 非居住者でも口座開設が可能
• 銀行によっては日本国内で口座開設手続きが完結
• 日本語に対応可能な銀行が多数
• 海外への送金が無制限

銀行によっては最低預金額が設定されていますが、多くの場合は100ドル程度（1ドル150円で1万5,000円）なので、手軽に始められるでしょう。
預金額に応じて利息が増えるので、不動産投資に比べて利幅は少なくなりますが、損失リスクは不動産投資よりも格段に緩和されます。
自動的に資産を増やせるため、投資に充てられる時間が少ない方にもおすすめです。

アンナアドバイザーズはカンボジア・ベトナムの不動産投資を強力にサポート

弊社では、カンボジア・ベトナムの不動産仲介に加えて、カンボジアの銀行口座開設もサポートしております。
不動産仲介・銀行口座開設ともに、契約がゴールではなく、資産運用のスタートと考えております。
長期間にわたる資産運用のベストパートナーとして弊社をご用命いただければ、スタッフ一同大変うれしいです。

それぞれのサービスの詳細については、ぜひ以下をご覧ください。

カンボジア ｜ 銀行口座開設とのセット運用を推奨

弊社では、カンボジア不動産における賃貸・売買を仲介しております。
現地にもオフィスがあり、日本人スタッフが常駐しています。
物件の仲介から管理まで日本語に対応しており、アフターサポートも手厚いのが特徴です。

また、カンボジア銀行の口座開設もサポートしております。
不動産収益を高金利の口座に預金することで、さらに効率の良い資産形成が期待できるため、弊社で推奨している資産形成スキームです。

現地ツアーのほか、国内でもセミナーを開催しておりますので、ぜひお気軽にご参加ください。

ベトナム ｜ 日本人の現地業者と密接に提携

弊社ではカンボジアでの豊富な不動産仲介実績に基づき、ベトナム不動産の取り扱いもスタートしました。
代表を含むスタッフが現地を直接視察しており、プロの観点からお客様に仲介できる物件を厳選しております。
現地に根付いた日本人業者と提携しており、物件の見極めのほか、日々の管理にも万全を期しています。

現在ベトナム国内にオフィスはありませんが、現地の日本人業者と密接に提携しており、現地の最新事情は常に把握できる体制です。
弊社国内オフィスまでご連絡いただければ、ベトナム現地業者と変わらない感覚で物件探しのサポートが可能です。

まとめ

海外不動産投資には、国内不動産投資にはないさまざまなメリットがあります。
国や地域によっては、自己資金100万円から始めることも可能ですが、収益性の高い物件を購入するには自己資金1,000万円以上が理想といえるでしょう。
海外不動産投資で金融機関から融資を得るのは難しいため、資金を多く用意するのが望ましいです。

東南アジアは高級物件が比較的安く購入できる国が多く、特にカンボジア・ベトナムはおすすめです。
カンボジア・ベトナムで不動産をお探しの際は、ぜひ弊社までお問い合わせください。

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荒木杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

代表取締役 / 宅地建物取引士 / 宅地建物取引業 東京都知事免許(2)第99967号
所属団体：一般社団法人RE AGENT 理事長 / 一般社団法人東京ニュービジネス協議会(NBC) / 公益社団法人全日本不動産協会
1984年生まれ、東京都出身。大手広告代理店セプテーニ(株)入社、その後SBIグループを経て2012年よりカンボジアの首都プノンペンの金融機関に勤務。2013年に独立し日本とカンボジアに拠点を持ち、国内・海外の国際不動産サービスを展開。
著書：東南アジア投資のラストリゾート カンボジア (黄金律新書) 新書 幻冬舎
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