執筆者：荒木 杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社
ベトナムはGDP成長率が順調に上昇しており、不動産部門も海外投資家から関心を集めています。
一方、ベトナム不動産では物件の完成度などに関する問題点が無視できません。
今回は、ベトナム不動産で信頼性の高いデベロッパーをご紹介します。
デベロッパーの質を重視することで、失敗しない物件選びを実現できる可能性が高まるでしょう。
ベトナム不動産投資が今おすすめである理由
ベトナム不動産は投資家にとって好機にあるといえます。
ベトナム不動産投資をおすすめする理由を、以下で詳しく解説します。
人口が増加しておりGDP成長率も好調
2023年時点の外務省の統計でベトナムは人口が1億人を超えており、若年層が多く豊富な労働力に支えられた活気のある国家です。
下のグラフは2021年のベトナムの年齢別人口構成を示していますが、15〜64歳の生産年齢人口が非常に多いことが読み取れます。
また、下のグラフが示すようにGDPも好調な成長を続けており、不動産価格の上昇の原因になっています。
コロナ禍で世界経済が大きく停滞した2020年ごろも、成長率はプラスを示している点が見逃せません。
国の経済状況は今後ますます良好なものになると予想されており、投資に適した環境となっています。
近年のベトナム不動産の価格推移が特徴的
ベトナムでは2015年に外国人の不動産投資が解禁されました。
2015年以降、外資の流入もあって市場は活性化し、不動産価格は急激に上昇します。
ところが2020年の新型コロナウイルス感染症の蔓延を機に住宅需要が激減し、不動産価格の低下を招きました。
また、2022年には大手不動産開発企業による巨額の詐欺的行為をはじめ、不動産の関連企業で不正が相次ぎ、業界の信頼性が大きく揺らぎます。
コロナ禍と大規模な不正事件により、不動産価格も落ち込むこととなりました。
危機的状況を迎えたベトナム不動産業界ですが、政府の支援もあり、2024年の不動産価格は回復傾向にあります。
今後のベトナム不動産投資は外国人投資家にとって狙い目
2024年現在、ベトナム不動産価格は回復の兆しを見せていますが、価格の下落によって業界が受けた衝撃は大きなものでした。
国内で景気が低迷したこともあり、外資に対する期待はより高まったといえます。
ベトナムではかつて不動産価格が従来の約2倍にまで高騰した過去がありますが、ブームが再来すれば不動産価格が現在よりも上昇すると予想できます。
市場の活性化に伴う不動産価格の高騰に加えて、人気物件の競争率が激化し、物件の購入そのものが困難になるのも考えられることです。
市場が徐々に回復している現時点で投資をスタートさせておくのは、決して早すぎる決断ではないでしょう。
メリットの多いベトナム不動産投資
ベトナム不動産投資には、高いGDP成長率に伴う価格上昇以外にもさまざまなメリットがあります。
ベトナム不動産投資のメリットは主に以下の通りです。
- 不動産価格が周辺国よりも安い
- 税金が安い（不動産収益に係る所得税は5%で固定）
- 特に都市部の物件が外国人に人気がある
- 国内の高所得者が増えてきている
少額の資金で開始・運用できて物件への需要が増加してきているベトナム不動産市場は、投資に非常に適した環境といえるでしょう。
ベトナム不動産のデメリット5選
多くのメリットがあるベトナム不動産投資ですが、デメリットも存在します。
ここでは、ベトナム不動産投資のデメリットを5つに分けて解説します。
外国人に対して設定されている数々の制限
ベトナムは社会主義国家であるため、外国人の投資に対してもさまざまな制限が設けられています。
ベトナム不動産投資での外国人に対する制限には、以下のようなものがあります。
- 土地の購入は認めない（購入できるのは建物のみ）
- 個人による商業用地の購入を認めない
- 法人が住宅を購入する際の使途は社宅用に限定する
- 外国人が購入できる物件の割合は1棟あたり30％、1街区あたり250戸までとする
- 中古物件の購入は物件オーナーが外国人の場合に限る
- 物件の使用年限を50年までとする（延長により100年まで可）
なお、ベトナムには「土地は国家のものであり、所有権は国家に帰属する」という考えがあります。
ベトナムの物件を購入した場合、物件の「所有権」ではなく、あくまでも「使用権」を得たに留まる点に要注意です。
海外への送金手続きが複雑
社会主義国家のベトナムは、個人の資産についても厳格に管理する傾向があります。
ベトナムから海外に送金する場合、多くの書類と複雑な手続きが必要です。
目的を明確にしたうえで納税証明書などを発行し、許可を得られて初めて送金が可能になります。
納税証明書などの必要書類はベトナム国内の税理士に発行を依頼するのが一般的ですが、手数料がかかる点にも要注意です。
資金の流れが制限されがちで、資金管理の自由度やスピード感が損なわれやすいためデメリットに感じやすいでしょう。
高いカントリーリスク
ベトナムは社会主義国家という性質上、民主主義国家よりも政府の権限が強いという特徴があります。
現在は共産党による事実上の一党支配が続いており、政府の意向によって法などのルールが変更されやすい点に注意しましょう。
また、残念ながら汚職も後を絶たないという実情があります。
2023年の「世界腐敗指数」では、ベトナムは調査対象国180か国中83位にランク付けされました。
「世界腐敗指数」は汚職が最も少ない国が100で、数値が減るに従って汚職度は高まり、同年のベトナムの指数は41ポイントです。
役人の汚職ではありませんが、2022年には複数の不動産業者による不正が相次ぎ、業界全体の信頼に関わる事態となりました。
業者による詐欺や違法行為も、ベトナム不動産投資で警戒すべき点です。
物件の建設が中断するリスク
ベトナムの物件の建築には、プレビルド方式が広く採用されています。
プレビルド方式は、デベロッパーが少額の資金のみを投入し、残額を銀行融資や投資家からの資金などで補填するというものです。
銀行融資や投資家からの資金などが充分に得られないとデベロッパーが資金難に陥り、最悪のケースでは物件の建築が中断されるリスクがあります。
物件の建設が中断されると見込んでいた家賃収入も水泡に帰し、支払った金額も払い戻されません。
中小デベロッパーは経営が不安定な場合があり、倒産リスクも相対的に高くなります。
物件の完成度に対する問題点
ベトナムの不動産では物件が未完成で終わるリスクと同様に、物件の完成度に対する問題にも注意を払うのが望ましいです。
ベトナムの建築業者は日本ほど技術力の水準が高くないため、物件の完成度にバラつきがあるのが現状です。
物件が竣工した時点では完成度が高いように思えても、技術力の問題で早期に劣化してしまう物件もあります。
物件の劣化が早いと入居率も上がらず、投資額の回収や充分な収益が見込めません。
いわゆる「欠陥住宅」ですが、よほどの専門的な知識がなければ、物件の耐久性まで見抜くのは困難といわざるを得ないでしょう。
ベトナム不動産のデベロッパーは物件を判断する際の重要ポイント
ベトナムの建造物は完成度によって差があり、資金力の乏しい中小デベロッパーが開発を手がけた場合、建築費用が安く質の低い物件になる可能性があります。
デベロッパーの資金繰りが悪化して、工事が中断されるのもリスクです。
資本力のある国内大手や海外企業が開発した物件を選ぶことで「ハズレ物件」に当たるリスクが緩和されます。
物件の立地や間取りも重要な要素ですが、ベトナム不動産投資では物件のデベロッパーも重要な判断材料になります。
【国内企業編】ベトナム不動産の優良デベロッパー10選
ベトナム不動産投資では、優良デベロッパーが開発した物件を選択することが投資の成否に関わるとご説明しました。
ここでは、具体的に国内で確かな実績を持つ信頼性の高い企業を10社ご紹介します。
ビングループ｜ 国内最大の不動産開発企業
ビングループ（VINGROUP）は1993年に設立され、ハノイに本社を置く国内トップクラスの大手企業です。
主軸となる不動産開発・売買では、傘下にリゾート開発・運営を手がけるビンホームズ（Vinhomes）など多数の子会社を抱えます。
これまで高級住宅街やホテル・スーパーマーケット・ショッピングモールなどさまざまなタイプの不動産開発を手がけてきました。
不動産部門以外にも病院・ドラックストア・学校・スーパーマーケットなど幅広く事業を展開しています。
グループ企業の複数がホーチミン証券取引所に上場しています。
ギャレシムコグループ｜ 従業員1万人以上の元国営企業
ギャレシムコグループ（GELEXIMCO GROUP）は1993年に設立された元国営企業で、本社所在地はハノイです。
不動産では、住宅開発のほか、ゴルフ場やリゾート地の開発も手がけています。
ハノイを中心にベトナム北部で大規模な宅地開発を行っており、ベトナム不動産協会からの表彰歴もあります。
不動産部門以外にも金融・貿易・農業・工場などへの事業投資を展開しており、1万人以上の従業員が在籍する国内最大手企業のひとつです。
フンティン不動産 ｜ 複数の不動産ブランドを展開する有名企業
フンティン（Fung Thinh）不動産は2002年に設立され、本社所在地はホーチミンです。
18もの不動産ブランドを展開する大手デベロッパーで、不動産開発のほか、建設資材や不動産投資などの事業も展開しています。
ホーチミンを中心としたベトナム南部で大規模な都市開発を行っており、50,000軒以上もの住宅を供給した実績を持ちます。
ホーチミン証券取引所の上場企業です。
キャピタランドベトナム ｜ シンガポールに拠点を置く多国籍企業
キャピタランドはシンガポールに拠点を置く巨大な多国籍企業で、アジア圏でも最大規模の不動産開発企業です。ベトナムオフィスは2006年、ホーチミンに設立されました。
世界30か国で不動産関連事業を展開する巨大なネットワークが特徴で、総資産は850億ドル以上にも上ります。
潤沢な資本を武器に、住宅開発をはじめ商業施設やレジャー施設など、さまざまなタイプの不動産開発に携わっています。
ベトナムでは10以上もの高級コンドミニアムや2つの商業モールの建設を進めました。
ノヴァランド｜ 多様な不動産開発を手がける有名デベロッパー
ノヴァランド（NovaLand）は1992年設立で、本社所在地はホーチミンです。
製薬・不動産関連の大手企業ノヴァコーポレーションの子会社で、30以上の住宅開発プロジェクトを手がけてきました。
住宅開発での物件はアパート・コンドミニアム・タウンハウスなど多岐にわたります。
住宅以外にも、ホテル・商業施設・リゾート施設・工業団地など多彩な物件を開発しているのが特徴です。
ホーチミン証券取引所の上場企業でもあります。
ダッドサイングループ｜ 多数の企業とも提携する大手企業
ダッドサイン（DAT XANH）グループは2003年設立で、本社所在地はホーチミンです。
不動産開発・不動産仲介・不動産投資や建設・建設資材の事業を展開する大手デベロッパーとして名を馳せています。
全国で数十万を超える世帯に住宅を供給しているほか、観光・リゾート地への投資にも参入しています。
日系企業のTOTO・INAXをはじめ、世界各国の企業と提携した強力なコネクションも特徴です。
ホーチミン証券取引所に上場を果たしています。
ナムロングループ ｜ 業界最長クラスの歴史を誇る古参企業
ナムロン（Nam Long）グループは1992年設立の古参企業で、本社所在地はホーチミンです。
10以上の子会社を所有しており、大規模なネットワークで都市開発を進めています。
住宅をはじめ、学校や病院・リゾート施設と開発を手がけた物件は多種多様です。
大型住宅の開発でも知られており、ウォーターフロントの大規模な集合住宅建設プロジェクトも注目を集めています。
BIMグループ ｜ 高級リゾート物件の実績も多い不動産開発企業
BIMグループは1994年設立で、本社所在地はベトナム北部の海岸都市であるクアンニン省ハロン市です。
不動産・リゾート開発のほか、再生可能エネルギー・食品・フィットネスなど多業種を展開する大手企業です。
20以上の子会社を持ち、グループ従業員は7,000人を超えます。
高級コンドミニアムのほか、ハロン市の高級ホテル「ハロンプラザホテル」の開発も手がけました。
国内有数のリゾート地でもあるハロン市内で、リゾート物件や大型コンドミニアムなどの開発を積極的に推進しています。
フーミーフン開発 ｜ 数十の住宅プロジェクトを完遂した都市開発の旗手
フーミーフン（Phu My Hung）開発は、1993年設立で本社所在地はホーチミンです。
台湾のCT＆D社の子会社で、外資のバックアップを背景に数十もの住宅プロジェクトを推進してきました。
ホーチミンの都市開発に多大な貢献をした実績から、政府より表彰されています。
特にホーチミン7区の「フーミーフンエリア」は国際学校・高度医療機関・高級百貨店など外国人居住者向けの地区で、同社の代名詞ともいえます。
カンディエン不動産 ｜ ホーチミンに強固な地盤を持つ優良デベロッパー
カンディエン（Khang Dien）不動産は2001年設立で本社所在地はホーチミンです。
ホーチミンに強固な地盤を持ち、同市内に600ヘクタールもの広大な土地を保有しています。
ホーチミン西部やホーチミン直属都市であるトゥードゥックを中心に、多数のコンドミニアム・工業団地などの開発を手がけているのが特徴です。
今後進行予定のプロジェクトも、低層住宅・タウンハウス・ヴィラ・工業団地など物件のタイプは多岐にわたります。
【日系企業編】ベトナム不動産のおすすめデベロッパー5選
ベトナム不動産開発には、日本の大手企業も多数が参入しています。
日系デベロッパーが開発する物件は工事中断リスクが少なく、高度な技術が用いられている可能性が高いので建物の耐久面にも期待できます。
ここでは、5社をご紹介します。
三菱地所 ｜ 環境にも配慮した高度な技術力によるLEEDゴールド認証
三菱地所は2010年よりベトナム不動産開発事業を開始し、2019年に現地法人を設立しました。
ホーチミン・ハノイでの高層コンドミニアムや、オフィスビル・商業施設の開発を手がけています。
グループ企業が設計し、2020年に竣工したハノイのオフィスビルがアメリカの環境性能評価システム「LEED」のゴールド認定を受けました。
「LEED」のゴールド認証を受けた建築物はハノイでも数少なく、現地でも注目を集めています。
野村不動産 ｜ ホーチミン・ハノイの2拠点体制で国内不動産に参画
野村不動産は2015年にホーチミンでの都市開発プロジェクト参入を機に、2019年にホーチミン、2021年にハノイに拠点を設立しました。
複数の分譲住宅プロジェクトや、オフィスビルへの投資なども行っています。
2020年にはベトナム北部・フンイエン省の大規模な分譲住宅プロジェクトに参画しました。
敷地面積が約4万㎡で総戸数が約3,000戸という広大な住宅地帯で、2024〜2025年に竣工・引き渡し予定です。
NTT都市開発 ｜ 通信・ICT分野でも現地大手企業と連携
NTT都市開発は2020年にベカメックス東急と合同会社を設立し、ホーチミンに隣接するビンズオン省での分譲マンション開発プロジェクトに参画しました。
NTTグループ企業と連携した高度なクラウドWi-Fiシステムなどを導入したハイグレード物件として注目を集めています。
また、親会社であるNTT東日本は現地の大手建設会社と提携しており、通信・ICT分野でも積極的に前進しています。
タカラレーベン ｜ 日系企業オンリーで手がける大プロジェクトを公表
タカラレーベンは2019年、ベトナム北部・ハイフォンに大和ハウス工業のグループ企業であるフジタと合同会社を設立しました。
ハイフォンで初の日系企業が独占的に手がける大規模な分譲マンションが竣工し、販売を開始しています。
ジムやキッズルームなど充実した設備や、日本の高い技術力による大型物件という話題性が注目を集めています。
阪急不動産 ｜ 合同プロジェクトで大規模マンション開発を実現
阪急不動産は2015年よりベトナムで事業を展開しており、ホーチミンにも拠点を置きました。
西日本鉄道や現地法人のナムロン社と共同で、主に中間所得層に向けた大規模な住宅開発プロジェクトを手がけています。
シンガポール籍の企業などとも提携し、ベトナム北部・ハイフォンでの物流施設を開発するなど、同国内でさまざまな大型プロジェクトに参画しています。
【仲介業者編】Vinacompassは現地に根付いた優良仲介業者
ベトナム不動産投資では、デベロッパーと同様に、物件契約の窓口となる仲介業者にも注意を払う必要があります。
同国には詐欺業者が存在するのも事実です。
優良デベロッパーの開発した物件を仲介すると謳いながら、実際に引き渡されたのは農地だったというケースもあるのです。
Vinacompassは現地に根付き、質の高い物件のみを適切に仲介することを目的とした優良業者です。
2004年より現地での事業を開始し、2018年にホーチミンにて現法人を設立しました。
- 不動産売買・賃貸
- 不動産管理
- 内装工事
上記のように不動産に関する事業を幅広く展開するほか、法人向けの現地進出サポート・コンサルティングも行います。
「ベトナムの道しるべ」という社名に由来するように、豊富な知識・実績をもとに、日本とベトナムの架け橋として躍進しています。
アンナアドバイザーズはベトナム不動産の取り扱いを開始
弊社では、2024年よりベトナム不動産の取り扱いを開始しました。
ベトナムの隣国・カンボジアで多数の不動産を仲介した実績をもとに、お客様を第一に考えたサービスを志してまいります。
弊社のサービスに対する姿勢や今後の展望については、以下の記事をご高覧いただければ幸いです。
長いスパンを視野に入れた資産形成サポートをご提供
弊社では、物件を仲介した時点でお客様との取引が終了するとは考えておりません。
物件の購入はあくまでも資産形成のスタートであり、その後の長いスパンでの運用も含めたトータルサポートこそが弊社サービスの根幹と考えております。
お客様にご満足いただける物件をご案内するとともに、長期にわたって資産形成のお手伝いかできれば、スタッフ一同大変嬉しく思います。
Vinacompassと提携して現地の物件探しを日本からアシスト
Vinacompassでは、現地に根付いて優良物件のみを適切に管理し、お客様の希望に見合う物件の仲介を使命としています。
弊社も同様に、代表を含めたスタッフが現地の物件を直接視察しており、弊社の基準をクリアした物件のみをお客様にご案内する方針です。
Vinacompassと弊社の姿勢に共通する部分が多いことから、より利便性の高い物件仲介を行うべく、業務提携を行うに至りました。
なお、Vinacompass代表の徳嶺勝信氏との対談はYouTubeでも配信しております。
【プロ対談】最近のベトナム不動産投資事情は？徳嶺社長と成功の秘訣をお聞きしました。
Vinacompassとの緊密な連携により、ベトナム不動産の日本側のエージェントのような立ち位置でお客様の物件探しをサポートいたします。
現地に赴くことなく、日本語によるやり取りで現地に根付いた不動産情報を得られます。
ベトナムで不動産をお探しの場合、ぜひ弊社までご連絡ください。
まとめ
今回はベトナム不動産の優良デベロッパーについてご紹介しました。
ベトナム不動産では、デベロッパーの資金繰り悪化による工事中断リスクや物件の耐久性に関する問題が多く、デベロッパーにも注意を払う必要があります。
優良デベロッパーが手がける物件は高耐久で工事中断リスクも低いです。
また、デベロッパー同様に仲介においても適切な業者を選びましょう。
Vinacompassは、豊富な知識と実績にもとづいて適切に物件を仲介する優良業者です。
弊社はVinacompassと提携しておりますので、ベトナムで不動産をお探しの際は、ぜひともお気軽に弊社にご連絡くださいね。
荒木杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社
代表取締役 / 宅地建物取引士 / 宅地建物取引業 東京都知事免許(2)第99967号
所属団体：一般社団法人RE AGENT 理事長 / 一般社団法人東京ニュービジネス協議会(NBC) / 公益社団法人全日本不動産協会
1984年生まれ、東京都出身。大手広告代理店セプテーニ(株)入社、その後SBIグループを経て2012年よりカンボジアの首都プノンペンの金融機関に勤務。2013年に独立し日本とカンボジアに拠点を持ち、国内・海外の国際不動産サービスを展開。
著書：東南アジア投資のラストリゾート カンボジア (黄金律新書) 新書 幻冬舎
はじめての海外不動産投資