海外投資家としてのカンボジア不動産経営についてお話しします

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

プノンペン、シェムリアップ、シアヌークビル、バッタンバンなど、カンボジアの新興都市には、多くの外国人が不動産を選んで購入しています。

2023年には、特に中国からのインバウンド観光客と訪問者が増加するため、カンボジアへの投資機会を求める海外の不動産バイヤーからの需要も増加することが予想されます。政府は、2023年の観光客の伸びが430万人（2022年の2倍）に達することを期待しています。

投資としてカンボジア不動産を購入する理由とは？

投資対象として不動産を購入する理由はいくつかあります。例えば、アジアのUHNWI（超富裕層）にとって、不動産は重要な富の蓄積であり、資産は混合ポートフォリオの重要な一部であり続けています。

カンボジアは、国際社会における投資と生活のグローバルな目的地として、急速にその地位を確立しつつあります。カンボジアは、経済成長と政治的安定に前向きであり、新しいカンボジア投資法は、さらに好ましい国際的な投資を促進します。

また、カンボジアには外国為替に関する自由裁量権がなく、資本や利益のカンボジア国内外への送金に制限がありません（1997年外国為替法）。

投資として不動産を購入するということは

・比較的低いコストで米ドル資産へのアクセスが可能
・資産ポートフォリオ配分によるリスク分散
・不動産賃貸によるポジティブな（場合によってはパッシブな）現金収入
・退職後の収入源
・家族に引き継ぐことができるフリーホールドの不動産権利
・第二の別荘

プライムコンドミニアムの価格は、2022年末には1平方メートルあたり2,189米ドルになりました。コンドミニアムの供給については、2022年末にプノンペン市内の95棟で2万8000戸に達し、2025年には5万戸以上増加して合計8万戸に達すると予測されている。（realestate.com.khのデータ）

プロパティマネジメントとは？

カンボジアでコンドミニアムを購入する前にも、その物件と意味合いについて一定の基礎知識を得ておく必要があります。

プロパティマネジメントとは、物件を維持するために必要な世話をすることであり、またコンドミニアムを賃貸している場合はテナントを満足させることでもあります。

特にコンドミニアムでは、ロビー、乗降用エレベーター、共有スペース、電気・配管、塗装、装飾、その他のユーティリティーなど、コンドミニアム自体のあらゆる面のメンテナンスが含まれる場合があります。

コンドミニアム内では、カンボジアの共同所有者によってホームオーナーズ協会（HoA）が形成されることもあり、通常、建物が70％稼働した時点で形成されます。HoAは、テナントや共同所有者から徴収した手数料で支払われる共有スペースを維持するために不動産管理会社を選択することがあります。

物件の管理は誰が行うのか？

投資家は、プロジェクトベースの賃貸管理契約、サードパーティの不動産管理会社のサービス、または日々の管理の世話をしたくない場合は、不動産の賃貸管理を行うために信頼できる仲間を使用することに従事することで利益を得ることができます。

経済財務省は2015年から2016年にかけてカンボジアの不動産管理のライセンスを発行しており、業界は改善と発展を続けているので、その方向であれば、時間をかけて調査し、いくつかの評判の良い代理店に話を聞くことをお勧めします。

施設管理とは、窓、造園、車道、ロビー、乗用エレベーター、ジム、その他の共有施設を含むコンドミニアムの外装と内装を維持することを指します。多くの場合、管理費の一部として支払われる手数料が、コンドミニアムの設備管理をカバーしています。

物理的管理は、個々の物件内で提供されるサービスであり、投資目的で購入し、物件の管理に現場の人間を必要とするバイヤーに多く適用される。このサービスは、海外に拠点を置く投資家が、カンボジアに物理的に居ながらにして、カンボジアの不動産を管理することを可能にします。

海外投資家による物件管理のメリットは？

このように、カンボジアで不動産を購入し、海外に拠点を置く場合、信頼できるプロパティマネジメントサービスを利用するメリットがあります。

・海外にいる投資家が自分の物件を管理することができる – 最近のCOVIDによる渡航制限の間、多くの人が海外から物件を管理することができないことに気づきました。投資家は、現地のプロフェッショナルなサービスにその責任を委ねる方が簡単だと思うかもしれません。

・複数物件の一括管理 – 外国人投資家が複数の物件を購入する場合、その管理には時間がかかることがあります。

・テナント管理 – 賃貸物件の場合、テナントが退去し、入れ替えが必要になることがあります。管理会社は、新しいテナントの審査、FPCS（必要な場合）、リース、書類作成を行い、テナントからの全ての要望に対応します。海外にお住まいのオーナー様にとって、特に時差がある場合は、大きな時間の節約になることでしょう。

カンボジアの不動産管理には、どのような費用が含まれますか？

カンボジアの不動産管理料は1〜2ドルで、グロスエリア（平方メートル）で掛け合わされます。総面積は、ユニット自体のサイズと共有部分のシェアを指します。

・貯蓄基金 – カンボジアのいくつかの開発では、建物の予期せぬ支出に対処するために使用される別の貯蓄基金に手数料の一部を割り当てています。

・テナント審査とリーシング – これらはオプションサービスに分類され、わずかな料金（レンタル料の10％程度）がかかります。

・紛争解決 – これもオプションサービスに分類され、テナントの立ち退きなどに対応する。

今、カンボジアでコンドミニアムを買うべきか？

カンボジアのマーケットで考慮すべき点は、立地と長期的な成長の可能性、そして安全性とセキュリティです。アメニティへのアクセスという点で、その地域に何が計画されているかをある程度把握しておくことは有益でしょう。カンボジアは現在も急速に発展しており、都市は拡大する一方で、大規模な近代化とテナントの期待は常に変化しています。

Realestate.com.kh Real Estate Survey 2022の結果では、回答者の90％がカンボジアで不動産が良い投資先であると考えていることが分かりました。そして、コンドミニアムとアパートは、購入したい不動産の種類として2番目に人気があったということです。(2023年の調査には今すぐ参加できます)。

経済財務省によると、2023年のカンボジアのGDP成長率は5.6%を記録すると予想されており、カンボジアの建設セクターは2023年に1.7%の小幅な成長となり、不動産は今年1.2%の同様の限界的な成長を達成すると見込まれていますが、投資機会は目標に応じて中長期的な展望に基づいて行うべきとされています。

世界的な需要の高まり、外国人投資家の自信（と有利な新しい法律）、そしてカンボジアの国境の完全開放により、カンボジアは将来的に経済的に好調になると予想され、自宅、投資、退職後の資産として、カンボジアの不動産を購入する好機となるかもしれません。

参考文献：https://www.khmertimeskh.com/501229485/property-management-in-cambodia-as-an-overseas-investor/

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