カンボジア不動産を買う人は、なぜ買うのか〜購入の決め手、不安、そして問い合わせの裏にある本音〜

「利回りが高いから買いました」

購入されたお客様に理由をうかがうと、こう答える方は実は多くありません。利回りはきっかけにはなっても、最後の決め手にはなりにくい。海外不動産、とりわけカンボジアのような新興国の不動産は、金額も情報の距離も大きい買い物です。だからこそ、決意の裏側には数字だけでは測れない理由があり、問い合わせの言葉の裏には、不安と希望が同居しています。

私たちアンナアドバイザーズが日々のご相談の中で見てきた「買う人の本音」を、決意の理由、不安、希望の3つに分けて整理します。これから検討される方の判断材料になれば幸いです。

1. 購入を決意する理由

（1）「日本だけに資産を置くのが不安になった」

最も多い声です。円安、物価上昇、人口減少。日本の不動産や預金だけでは資産が守れないのではないか、という漠然とした不安が、海外に目を向ける出発点になります。目的は「儲ける」よりも先に「分散する」ことです。

（2）ドル建ての資産を持ちたい

カンボジアは米ドルが日常的に流通し、不動産価格も家賃もドル建てが中心です。円以外の通貨で資産を持つこと自体に意味を感じる方が多く、「ドルで家賃が入る仕組み」を持つことが安心感につながっています。

（3）価格が「現実の数字」だった

プノンペン中心部のハイグレードなコンドミニアムでも、1ベッドルームで10万〜18万ドル前後から検討できます。東京の中心部では考えにくい価格帯で一等地の物件を持てる。この「手が届く」という感覚が、検討を現実のものに変えます。

（4）将来の選択肢を買う

「いずれは暖かい国で暮らしたい」「二拠点生活の足場がほしい」。投資の数字と同じくらい、将来の暮らしの選択肢を理由に挙げる方がいます。カンボジアには、政府承認プロジェクトへの10万ドル以上の不動産投資などで10年間の滞在ビザが得られる長期滞在プログラム（CM2H）もあり、「資産」と「滞在の権利」をセットで考える方も増えています。

（5）現地に行って、街を見た

セミナーや資料だけでは決めなかった方が、現地視察で決意するケースは少なくありません。建設が進む街の勢い、ホテルや飲食店の質の向上、若い人の多さ。本や動画の知識が「自分の目で見た実感」に変わったとき、人は決断できます。2013年頃からカンボジアを訪れている当社のお客様も、「訪れるたびに街が整備されている」という発展の実感を理由に挙げています。

実例：長年海外不動産を見てきた投資家・征矢野さんの場合

海外不動産歴の長い投資家は、どう判断しているのでしょうか。当社でカンボジア・プノンペンの「J-Tower」シリーズを購入されている征矢野さんの事例をご紹介します（インタビュー記事と動画は本記事の末尾にリンクがあります）。

征矢野さんは、Facebookコミュニティ「海外不動産アマチュア投資家の会」の発起人で、グアム、中国、日本国内などで実際に不動産を購入・運用・売却してきた投資家です。不動産に注目した理由は、「自分自身が年齢を重ねても、物件そのものに魅力があれば、不動産は市場で戦ってくれる」という考え方でした。自分の労働だけに収入を依存しない資産を持つ、という発想です。

海外不動産との出会いは2003年頃の上海旅行でした。購入するマンションまで決めたものの、その後、外国人の購入規制が入り買えなくなった。この経験から学んだのは、「リスクを考えすぎて投資しないことにも、機会損失というリスクがある」ということだったそうです。

その後の歩みも印象的です。2008年には金融危機のさなかにグアムで収益不動産を価格交渉のうえ取得。2010年頃には北京の物件を約3,400万円で購入し、賃貸利回りは約8%から10%台へ上昇、約6年間の運用の後、約1億円で売却しています。

何より特徴的なのは、その慎重さです。北京の購入時には、現地の不動産会社だけでなく外務省や中国大使館にも自ら問い合わせ、「外国人が本当に個人名義で購入できるのか」を自分の目と耳で確認しました。情報を鵜呑みにせず、制度・所有権・賃貸需要・価格の妥当性を一つひとつ確かめる。この姿勢は、カンボジアでJ-Towerを選んだ際も同じです。

そして撮影時のエピソードがあります。インタビュー動画の撮影中にJ-Tower 3の収支を改めて確認した征矢野さんは、「J-Tower 3、いいな」と再評価し、わずか数日後に追加購入されました（特別価格ではなく、一般のお客様と同じ販売条件での購入です）。長年海外不動産を見てきた投資家の「決意」は、勢いではなく、数字を確かめた先にある納得から生まれる。そう感じさせる出来事でした。

2. 購入前に抱える不安

決意の裏側には、必ず不安があります。ご相談で実際に多いものを、正直に挙げます。

（1）本当に自分のものになるのか（所有権と登記）

外国人はカンボジアで土地そのものは持てず、コンドミニアムも1階以上・棟全体の外国人保有比率に上限があります。「買ったのに自分のものにならなかったら」という不安は当然です。登記（所有権移転）の仕組みと、対象物件が外国人保有の枠に入っているかの確認が、最初の関門になります。

（2）完成するのか（未完成リスク）

海外不動産最大のリスクは、デベロッパーの資金不足による工事中断・未完成です。「建設途中の写真だけが送られてきて、ある日止まったら」。この不安を口にする方は多く、だからこそ竣工・引き渡し実績のある開発会社かどうかが重要になります。

（3）売りたいときに売れるのか（出口）

買うときより、売るときの心配です。「日本人の買い手だけに頼る市場では、売り抜けられないのでは」。実際、売却には平均3か月から9か月ほどかかります。現地の富裕層や進出企業といった実需層に届く物件かどうかが、出口の成否を分けます。

（4）買ったあと、誰が面倒を見るのか

入居者の募集、家賃の回収、修繕、日本の口座への送金。遠く離れた物件を自分では管理できません。「買って終わり」の関係ではなく、購入後の管理とサポートまで任せられるかどうかは、多くの方にとって物件選びと同じ重さの判断材料です。当社で複数物件を保有するお客様が「現地に精通した担当者に相談できる安心感」を挙げているのも、この不安の裏返しです。

（5）言葉と契約、そして「この会社を信じていいのか」

契約書は英語やクメール語。内容を正確に理解できるのか。そもそも、遠い国の不動産会社をどうやって見極めればいいのか。中には、わざと答えに困る質問をしたり、他社と比較したりして、会社の「正直さ」を試す方もいます。私たちは、それを当然のことだと思っています。大きなお金を預ける相手を慎重に見極めるのは、買い手の正しい姿勢です。

3. 問い合わせの裏にある希望

問い合わせの文面は短くても、その裏にある期待ははっきりしています。

• デメリットも正直に教えてほしい。良い話だけをする会社は、かえって信用されません。リスクと弱点を先に説明することが、結果的に一番の信頼材料になります
• 総額で判断したい。物件価格だけでなく、移転登記税（評価額の4%）などの購入時費用、保有中の管理費まで含めた総額と、そこから逆算した実質利回りで納得したい
• 小さく始めて、様子を見たい。最初から大きく張るのではなく、1戸から始めて運用の実績を見てから次を考えたい
• 現地を見てから決めたい。写真やオンライン説明だけでは決められない。自分の目で街と物件を確認する機会がほしい
• 家族を説得できる材料がほしい。本人は前向きでも、配偶者や家族の理解が最後のハードルになることがあります。第三者にも説明できる、数字と根拠のある資料が求められます

4. 最後に背中を押すもの

理由と不安と希望。その全部を抱えた上で、最後に決意を固めるのは何でしょうか。現場で感じるのは、次の3つです。

1. 数字の納得感 — 総額と実質利回りが自分の基準に合い、「これなら」と腑に落ちたとき（征矢野さんが収支を再確認して追加購入を決めたように）

2. 人の信頼感 — 不利な情報も隠さず話す担当者に、「この人たちになら任せられる」と思えたとき

3. 現地の実感 — 自分の目で街と物件を見て、将来のイメージが具体的に描けたとき

逆に言えば、この3つのどれかが欠けたままでは、人は海外不動産を買いません。利回りの数字を並べるだけのご案内では不十分なのは、そのためです。

私たちが大切にしていること

アンナアドバイザーズは、カンボジア不動産のご案内にあたって、メリットだけでなくリスクとデメリットも先にお伝えすることを原則にしています。購入の流れ、価格相場、利回り、税金の全体像はカンボジア不動産投資 完全ガイドにまとめていますので、まずはそちらで基礎を確認いただき、その上でセミナーや現地アテンドで「自分の目で確かめる」ステップに進んでいただければと思います。

買うかどうかを決めるのは、最終的にはお客様自身です。私たちの仕事は、その判断に必要な材料を、正直に、全部そろえることだと考えています。

参考：征矢野さんインタビュー

インタビュー記事はこちら： インタビュー記事