シェムリアップ不動産投資の比較ポイント｜観光都市として独自のリスクとリターン
カンボジア不動産投資といえばプノンペンが王道ですが、シェムリアップは観光都市ならではの投資特性があり、リスクとリターンの構造が大きく異なります。アンコールワットを擁する世界的観光地として、2026年、シェムリアップはトリップアドバイザーの「アジア最高文化観光地ランキング」で5位にランクインしました。2025年のカンボジア全体の観光収入は前年比増加し、カンボジア国立銀行の発表では37億ドル、観光省の発表では38.7億ドルとなっています（発表機関により数値が異なります）。シェムリアップは独自のポジションを占めています。
本記事では、シェムリアップとプノンペン・ASEAN主要都市を比較し、どのタイプの投資家に向いているのかを明らかにします。価格・利回り・流動性・出口戦略・リスク許容度など、複数の判断軸で比較表を用いて可視化します。
前提｜プノンペンとシェムリアップはどんな街か
プノンペンは「東京」、シェムリアップは「京都」のイメージ
プノンペンはカンボジアの首都で、ビジネスの中心地です。高層ビルやコンドミニアムの建設が進み、日本でいえば東京のような位置づけです。駐在員や現地富裕層の住宅需要が集まり、カンボジア不動産投資の中心となっています。
一方、シェムリアップはアンコールワットを擁する古都で、観光・遺跡の街としてのイメージが国際的に定着しています。日本でいえば京都のような位置づけで、街の性格はプノンペンとは大きく異なります。
2都市の距離と移動手段
プノンペンとシェムリアップは、車で6時間程度の距離にあります。長距離バスで片道6時間程度（一般のバスで片道15ドル前後）、国内線の飛行機を使えば約1時間のフライトです。同じ国内でも日帰りで行き来できる距離ではなく、それぞれ独立した市場として捉える必要があります。
シェムリアップでは大規模な高層開発が限定的
不動産の面で押さえておきたいのは、シェムリアップではアンコール遺跡群の景観と文化的価値を守るため、保護区域を中心に建物の高さや用途、外観などに厳しい建築規制が設けられている点です。そのため、プノンペンのような大規模な高層開発は限定的で、物件の供給のあり方そのものがプノンペンとは異なります。
シェムリアップ市場の現状｜観光回復と新空港
観光客数は回復傾向｜ただしコロナ前水準には未達
世界銀行の『Cambodia Economic Update』2024年12月号によると、2024年1〜8月期のシェムリアップへの国際観光客数は約40万人で全体の10%に満たず、2019年同期の167万人と比較すると約70%の大幅な減少という厳しい状況が報告されました。一方で2026年初頭にかけてカンボジア全体では観光客数の回復傾向が報じられていますが、シェムリアップ単独の最新データは限定的です。観光市場の回復は進んでいるものの、依然として変動性が高いという点を理解する必要があります。
新空港開業と都市開発の進展
シェムリアップの物件価格は1,200〜2,500ドル/㎡（スタジオ・1ベッドルームの総額では約7.5万〜11.8万米ドル前後）、賃貸利回りは6〜9%、新空港開業（2023年10月）後の空港周辺では12〜15%の価格上昇が報告されています（2026年時点の目安）。インフラ整備が進む一方で、価格はまだプノンペンより手頃な水準です。
エリア別比較｜シェムリアップ vs プノンペン vs ASEAN主要都市
カンボジア国内：シェムリアップとプノンペンの違い
| 比較項目 | シェムリアップ | プノンペン（BKK） |
|---|---|---|
| 物件価格帯（スタジオ・1ベッド、2026年目安） | 7.5万〜11.8万米ドル （約1,200万〜1,888万円） |
8万〜18万米ドル （約1,280万〜2,880万円） |
| 賃貸利回り（表面） | 6〜9% | 5〜12% |
| 主な需要層 | 観光客・短期滞在者・欧米リタイア層 | 駐在員・現地富裕層・ビジネス層 |
| 市場の流動性 | ★★☆☆☆（観光シーズンに左右される） | ★★★★★（最も流動性が高い） |
| 賃貸の安定性 | ★★★☆☆（観光需要に依存） | ★★★★★（年間を通じて安定） |
| 出口戦略 | 観光回復局面で売却・長期保有前提 | 流動性が高く売却しやすい |
| リスク要因 | 観光市場の変動・国際情勢の影響 | 供給過多の懸念（一部エリア） |
※価格帯はスタジオ・1ベッドルームの目安です。2ベッドルーム以上は別途ご確認ください。2026年10月時点、1米ドル≒160円で換算。
※賃貸利回りは表面（グロス）利回りです。管理費・空室・税金を考慮した実質利回りはこれより低くなります。
ASEAN主要都市との比較｜価格・利回り・規制の視点
| 都市 | 価格帯（スタジオ・1ベッド） | 賃貸利回り | 外国人所有権 | 通貨 | 市場の特徴 |
|---|---|---|---|---|---|
| シェムリアップ | 7.5万〜11.8万米ドル （約1,200万〜1,888万円） |
6〜9% | ◎ 区分所有権取得可 | 米ドル | 観光依存・新空港効果に期待 |
| プノンペン | 8万〜18万米ドル （約1,280万〜2,880万円） |
5〜12% | ◎ 区分所有権取得可 | 米ドル | 市場成熟・流動性高い |
| バンコク | 300万〜800万バーツ （約1,440万〜3,840万円） |
4〜6% | ◎ 外国人枠49%まで | バーツ | 成熟市場・価格上昇余地は限定的 |
| ホーチミン | 10万〜25万米ドル （約1,600万〜4,000万円） |
3〜7% | △ 規制が厳しい・期限あり | ドン（不安定） | 外国人購入にハードル |
| マニラ | 400万〜1,000万ペソ （約1,000万〜2,500万円） |
5〜7% | ○ 外国人枠40%まで | ペソ | 制度整備が進みつつある |
※為替レート：2026年10月時点の目安（1米ドル≒160円、1バーツ≒4.8円、1ペソ≒2.5円）。価格帯・利回りは物件により変動します。
この表から、カンボジア（シェムリアップ・プノンペン）は米ドル建て・区分所有権取得可・利回り水準が高いというASEAN域内でも際立った投資環境を持つことが分かります。
アンナアドバイザーズの取り扱いエリアとおすすめ物件
アンナアドバイザーズでは、プノンペンのボンケンコン（BKK）とトンレバサックエリアのコンドミニアムを中心に取り扱っております。シェムリアップは観光需要に左右されるため、より安定した賃貸需要と流動性を重視する投資家には、プノンペンのおすすめ物件をご提案しております。
プノンペンのおすすめエリアとおすすめ物件
ボンケンコン（BKK）のおすすめ物件
- J-Tower 2（転売・賃貸）：BKKの中心部に位置し、賃貸需要が安定。完成済み物件で引渡し後すぐに賃貸運用が可能です。
- GATOタワー（プレビルド）：建設進行中の新築プロジェクト。完成後の値上がりも期待できます。
- De Castle Royal（転売・賃貸）：高級感あるデザインで、駐在員や現地富裕層に人気のエリアです。
トンレバサックのおすすめ物件
- J-Tower 3（プレビルド）：閑静な高級住宅街で、大使館や官公庁が多いエリア。新空港（テコ国際空港）へのアクセスも良好です。
- Skylar By Meridian（転売・賃貸）：完成済み物件で、外国人駐在員に安定した需要があります。
- Embassy Residence（転売・賃貸）：大使館職員や外国人エグゼクティブ層に人気の高級コンドミニアムです。
タイプ別の向き不向き｜あなたの投資スタンスはどれ？
安定重視型：プノンペンのコンドミニアムが最適
こんな投資家におすすめ：
- カンボジア不動産投資が初めて
- 年間を通じて安定した賃貸収入を得たい
- 将来の売却時に流動性を確保したい
- リスクを最小限に抑えて資産分散したい
プノンペンのBKKやトンレバサックは、駐在員・現地富裕層の住宅需要が年間を通じて安定しており、観光市場の変動に左右されません。売却時の買い手も多く、出口戦略が立てやすいのが特徴です。
値上がり期待型：プレビルド物件は「どこで買うか」が重要
こんな投資家におすすめ：
- 完成後の値上がりも狙いたい
- 建設進捗の確認と資金計画をセットで検討できる
- 賃貸収入の変動リスクを受け入れられる
- ポートフォリオの一部として分散投資したい
値上がりを期待する場合も、アンナアドバイザーズではプノンペン（BKK・トンレバサック）の実績あるデベロッパーによるプレビルド物件を中心にご提案しています。シェムリアップについては、2023年10月の新空港開業後に空港周辺で12〜15%の価格上昇が報告されていますが、観光需要に依存するため賃貸収入の変動が大きく、検討する場合は観光市場の回復を前提とした中長期保有が前提になります。
自己利用型：戸建て（長期賃借権）でセカンドハウスを
こんな投資家におすすめ：
- シェムリアップに定期的に滞在したい
- リタイア後の居住先として検討している
- 投資収益よりも生活の質を重視
- 賃借権のリスクを理解している
戸建ては外国人名義での所有権取得ができず、15年以上の長期賃借権（通常最長50年程度）での保有となります。投資というよりセカンドハウスとして、自己利用前提で検討するのが現実的です。
選び方の判断軸｜5つのポイントで比較する
判断軸①：投資目的（インカム重視 vs 値上がり期待）
- 安定したインカムゲインを狙う：プノンペンのBKK・トンレバサックで完成済み物件を選ぶ。年間を通じて賃貸需要が安定し、空室リスクが低い。
- 完成後の値上がりも狙いたい：実績あるデベロッパーのプレビルド物件を、建設進捗の確認と資金計画をセットで検討。
判断軸②：リスク許容度（安定 vs 変動）
- リスクを抑えて安定運用したい：プノンペン中心部の完成済みコンドミニアム。市場流動性が高く、賃貸需要も安定。
- 変動リスクを受け入れた投資：観光市場回復を見込む場合：シェムリアップの観光関連物件。観光回復局面では高収益が期待できるが、シーズン外の空室リスクも想定が必要。
判断軸③：管理の手間（委託 vs 自己管理）
- 日本にいながら任せたい：賃貸管理の実績があるエージェントから購入し、完成後の管理シミュレーションを事前に確認しましょう。アンナアドバイザーズでは、賃貸付け・室内清掃・賃料回収・入居者トラブル対応まで、日本にいながら一貫してサポートいたします。
- 自分で管理したい：頻繁に現地を訪問でき、入居者対応や賃料回収をご自身で行える投資家向けです。
判断軸④：出口戦略（流動性の確保）
- 売却しやすさを重視：プノンペンのBKK・トンレバサックは市場参加者が多く、買い手が見つかりやすい。
- 中長期保有前提：シェムリアップは観光市場の回復局面で売却機会を狙う。保有期間は投資家ごとのスタンスによりますが、本記事では中長期保有を前提に解説しています。
判断軸⑤：税制とコスト（固定資産税・管理費）
カンボジア不動産には固定資産税（Annual Property Tax）が課されます。計算式は以下の通りです。
（評価額×80%−1億リエル）×0.1%
1億リエル≒2.5万米ドル（約400万円、1米ドル≒160円）が控除されるため、評価額が2.5万米ドル以下の物件は非課税です。例えば評価額10万米ドルの物件なら、年間の固定資産税は約55米ドル（約8,800円）程度と、日本と比較しても非常に低い水準です。
管理費はプノンペンのコンドミニアムで月50〜150米ドル程度が一般的です。シェムリアップも同水準ですが、物件のグレードにより変動します。
購入の流れ（概要）
アンナアドバイザーズを通じた購入であれば、情報収集から物件選定、契約、送金、登記、賃貸管理、将来の売却まで、日本にいながら進められます。
- 相談と情報収集：アンナアドバイザーズにご相談いただき、投資期間・予算・目的をもとにエリアと物件をご提案します。
- 物件選定：資料・動画・オンライン内覧で確認（ご希望があれば現地視察の手配も可能）。
- 契約と手付金支払い：売買契約を締結し、手付金（通常10〜30%）を送金します。海外送金の準備として、SMBC信託銀行プレスティアをアンナアドバイザーズ経由で口座開設すると海外送金手数料などの優遇が受けられお得です（詳細はこちら）。
- 残金支払いと登記：物件完成時または引渡し前に残金を支払い、所有権移転登記を行います。登記手続きはアンナアドバイザーズがサポートいたします。
- 物件引渡しと賃貸開始：物件を受け取り、賃貸管理をアンナアドバイザーズに委託して運用開始します。
まとめ｜シェムリアップとプノンペン、あなたに合った選択を
シェムリアップとプノンペンは、同じカンボジアでもリスクとリターンの構造が大きく異なります。
- シェムリアップ：観光市場の回復を見込んで中長期で保有できる投資家向け。新空港効果や値上がり期待はあるが、賃貸需要の変動リスクと流動性の低さを理解する必要がある。
- プノンペン（BKK・トンレバサック）：年間を通じて安定した賃貸需要があり、市場流動性も高い。初めてのカンボジア不動産投資や、リスクを抑えた安定運用を目指す投資家に最適。
アンナアドバイザーズでは、プノンペンのおすすめ物件を中心に、あなたの投資目的・リスク許容度・保有期間に応じた最適なプランをご提案いたします。物件選定から購入、賃貸管理、将来の売却まで、日本にいながら安心して進められるよう、一貫してサポートいたします。
カンボジア不動産投資は、米ドル建て・区分所有権取得可・高利回りというASEAN域内でも魅力的な投資環境です。プノンペンとシェムリアップ、それぞれの特性を理解し、あなたに合った選択をしていきましょう。
まずはお気軽にご相談ください。アンナアドバイザーズに無料相談する
「自分に合う銀行が分からない」「資産運用としてどう活用すべきか相談したい」「まずは話だけ聞いてみたい」という方も、まずはお気軽にご相談ください。カンボジアでの資産運用を、安心してスタートできるようお手伝いします。
荒木杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社
代表取締役 / 宅地建物取引士 / 宅地建物取引業 東京都知事免許(2)第99967号
所属団体：一般社団法人東京ニュービジネス協議会(NBC)
公益社団法人全日本不動産協会
1984年生まれ、東京都出身。大手広告代理店セプテーニ(株)入社、その後SBIグループを経て2012年よりカンボジアの首都プノンペンの金融機関に勤務。2013年に独立し日本とカンボジアに拠点を持ち、国内・海外の国際不動産サービスを展開。
著書：東南アジア投資のラストリゾート カンボジア (黄金律新書) 新書 幻冬舎
はじめての海外不動産投資