ドバイ不動産の価格相場は？日本人が購入できる物件の目安額を詳しく解説

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

近年、ドバイは外国人の移住先として高い人気を誇っています。
特に2020年代以降、ドバイの不動産市場は急速に拡大しており、ドバイ不動産投資は過熱状態にあります。

今回は、ドバイ不動産で不動産を購入する際のメリット・デメリットや、ドバイ不動産の価格相場について詳しく解説します。
エリアごとの動向についても詳しくご説明しますので、ぜひ最後までお付き合いください。

ドバイ不動産は日本人も購入可能

ドバイの不動産は居住の有無や年齢を問わず、建物・土地ともに外国人による購入が可能です。
ただし、外国人が購入できる物件は特定の区域に限定されており、物件のタイプは以下の2つに分かれます。

• フリーホールド所有権：政府が認めた区域内の建物・土地の完全所有権
• 借地権所有権：最大99年間の借地権

不動産購入時には所得証明書など所定の書類のほか、デベロッパーと不反対証明書（NOC）といわれる契約書を交わすのが特徴です。
不反対証明書は不動産取引を法的根拠に基づいて進めるための書類であり、ドバイの不動産は法的安全性の高い取引がしやすい環境にあります。

ドバイ不動産の価格は上昇傾向

ドバイの不動産価格は、ここ数年で特に上昇しています。
ここでは、ドバイ不動産の価格推移についてご説明します。

コロナ後を機に住宅販売件数・販売額ともに急上昇

以下のグラフは、2009年〜2025年のドバイ不動産の販売件数・販売金額の推移を示したものです。

グラフが示すように、不動産販売件数および販売金額が2022年以降に急激に上昇しています。
ドバイではコロナが明けてから国内経済が回復したことで住宅需要が高まっており、外国人の移住も相まって不動産市場が急拡大しています。

2025年の不動産販売件数は約3万3,000で前年度比+13.0%、不動産販売価格は623億AED（ディルハム）で前年度比+10.7%と、いずれも前年より高い数値になりました。

不動産価格も概ね前年を上回る形で推移

ドバイ不動産価格の推移についてもみてみましょう。

ドバイ不動産の販売件数・販売金額と同じく、2022年以降の不動産平均価格はほぼ前年を上回る形で推移しています。
2020年〜2021年ごろはコロナ禍に伴って価格が下落しましたが、国内経済の回復とともに価格が急上昇しました。

特に外国人から人気の高いエリアは、価格上昇が顕著になりやすい傾向にあります。

ドバイ不動産の間取り別価格相場

2025年現在での、ドバイ不動産のアパートメントの価格相場は以下の通りです。

間取り	平均価格（㎡単位）	円価格（㎡単位）
スタジオ	17,500AED	691,950円
2ベッドルーム	20,585AED	813,930円
3ベッドルーム	24,073AED	954,846円
4ベッドルーム	33,047AED	1,306,678円
5ベッドルーム	46,584AED	1,841,931円

仮に50㎡・2ベッドルームの物件を購入する場合の価格相場は、20,585AED×50㎡＝1,029,250AED（4,069万6,545円）です。

2025年現在での、ドバイ不動産のアパートの賃料相場は以下の通りです。

間取り	平均価格（㎡単位）	円価格（㎡単位）
スタジオ	354AED	13,977円
2ベッドルーム	183AED	7,235円
3ベッドルーム	218AED	8,619円

仮に50㎡・2ベッドルームの物件に入居する場合の価格相場は、183AED×50㎡＝9,150AED（36万1,791円）です。

エリアや内装・設備によっても価格は変動しますが、日本の基準と照らし合わせた場合、ドバイ不動産の価格は決して安価とはいえないと考えられます。

ドバイ不動産投資にかかる主なコスト

ドバイで不動産投資をする際には、主に以下のような税金が発生します。

費用名	金額
手数料	物件販売価格の4%+580AED
不動産登記費用	2,100AEDまたは4,200AED
不動産登記保険料	250AED
抵当権登録手数料	物件販売価格の0.25%
抵当権登録管理手数料	290AED
仲介手数料	物件販売価格の約2～3%
付加価値税	物件販売価格の5％（商業物件に限る）

不動産登記費用は不動産販売価格が50万AED以下で2,100AEDとなり、50万AED以上で4,200AEDとなります。
付加価値税は商業物件にのみ課せられ、新築から3年以内の居住用物件には課税されません。

不動産購入時には、物件価格の20％を頭金として支払う点に注意が必要です。
ドバイ不動産投資では、固定資産税は原則として非課税です。

ドバイ不動産投資が注目されている3つの理由

ドバイ不動産は市場が過熱しており、外国人投資家からの注目が高まっています。
ここでは、ドバイ不動産が注目されている理由を3つご紹介します。

観光客増加に伴う国内商業施設の需要拡大

ドバイは移住先だけでなく、観光地としても高い人気があり多くの外国人が訪れています。
砂漠地帯やモスク、ブルジュ・ハリファなどの巨大な建造物といった見どころが多く、日本でも複数社がドバイの観光ツアーを組むなど、観光業が好調です。

観光客の増加に伴ってホテルや飲食店・ショッピングモールといった商業施設や施設従業員の住宅需要も増えており、商業用物件への投資参入も活性化しています。

税制優遇措置による外国人移住者の増加

ドバイでは政府が積極的な外資誘致政策を執っており、外資を取り入れて産業を発展させています。外資誘致や経済促進の一環として、外国人にも以下のようにさまざまな優遇措置があります。

• 個人所得税・住民税は非課税
• 確定申告が不要
• 不動産の固定資産税は非課税
• 不動産売却時のキャピタルゲインは非課税

税金の安さは特に有名で、高所得者・富裕層ほど受けられるメリットが大きくなります。
不動産投資に関しても、個人所得税や固定資産税が非課税なため、ドバイ不動産投資は他国より安いコストで運用できる可能性があります。

投資家向けのビザが充実

ドバイでは、一定額以上の不動産投資に対して、さまざまなビザが用意されています。
例えば、ゴールデンビザは200万AED（1AED39円＝7,800万円）以上の資産価値に該当する不動産を所持しているなどの条件を満たせば、10年以上の現地滞在が可能です。

ドバイは税金の安さや充実した都市機能が海外富裕層などから高い支持を得ており、高所得者からの住宅需要も多いため、市場が拡大しやすい状況にあります。

ドバイ不動産投資のメリット

ドバイ不動産投資は、外国人への優遇措置など海外投資家が参入しやすい環境ですが、そのほかにもメリットがあります。
ここでは、ドバイ不動産投資のメリットについてご説明します。

平均利回りが約5～7%と高水準

ドバイは住宅需要の増大に伴って不動産価格が上昇しており、高い利回りが期待できます。
以下は、近年のドバイのアパート利回りの推移を示したグラフです。

グラフが示すように、ドバイのアパート物件の利回りは約5〜7％で推移しています。
2020年からはコロナ禍で一時的に住宅需要が減少し利回りも下落しましたが、2023年ごろからは再び上昇しています。

一般社団法人日本不動産研究所の発表によると、2024年の日本国内の住宅利回りは3.8％となっており、国内不動産よりも高い利回りが期待できます。

効果的な為替リスク対策が可能

ドバイだけではありませんが、海外不動産投資では現地で流通している通貨を用いた取引をするため、必然的に外貨を保有することになります。
少子高齢化の加速する日本は将来的に国際的競争力が現在よりも低下することが予測されており、円の価値は現在よりも下落する可能性があります。

円だけで資産を保有していると、為替の変動によって資産が相対的に目減りしてしまうと考えざるをえません。
例えば、100万円の円資産は1ドル100円だと1万ドルですが、1ドル150円では約6,666ドルにまで低下してしまいます。

為替変動に備えた外貨の保有は弊社も強く推奨しており、市場が過熱しているドバイ不動産投資は効果的な外貨獲得の手段にもなります。

ドバイ不動産投資のデメリット

ドバイ不動産投資には、いくつかのデメリットもあります。
デメリットについても把握しておき、バランスの取れた不動産投資を行うことが重要です。

不動産価格がやや流動的に推移

ドバイの不動産は近年は急激に上昇していますが、国際情勢によっては価格が下落する可能性があります。
過去にはリーマン・ショックで不動産価格が下落したほか、デベロッパーの倒産により複数の物件の開発プロジェクトが頓挫しました。
また、近年はコロナ禍によっても不動産価格が下落に転じました。

2025年の不動産価格は上昇傾向ですが、為替相場の変動が市場価格に影響を及ぼす可能性も考えられます。
ドバイの不動産価格はやや流動的に推移しているため、不動産投資の収支シミュレーションが立てづらいかもしれません。

不動産価格の相場自体が高水準

先ほど述べたように、ドバイの不動産価格は2022年ごろから急激に上昇しており、現在も価格が高騰しています。
50㎡程度の集合住宅の価格は約4,000万円で、頭金として物件価格の約20%を支払う必要があります。
物件価格の相場が高く投資額の回収に時間がかかるほか、初期費用として多くの資金を確保しなくてはなりません。

不動産投資の参入障壁は比較的高いといえるため、投資額を安く抑えたい場合は他国の物件を選ぶのが有効です。
東南アジアは物件価格の相場がドバイより安い国が多く、不動産投資に比較的参入しやすい状況です。

特にカンボジアは物件価格が安く、外国人投資家への優遇措置が多いため、不動産投資におすすめの環境といえます。
弊社はカンボジア不動産の仲介を得意としており、多数の実績がございます。

カンボジア不動産投資については、こちらの記事で詳しく解説しています。

ドバイ不動産投資の人気エリア別の価格動向

ドバイの不動産はエリアごとに特徴があり、不動産の価格相場も異なります。
ここでは、ドバイで人気の高いエリアと不動産の価格動向を5つに分けて解説します。

ドバイ・マリーナ ｜ 富裕層から特に人気のウォーターフロントエリア

ドバイ・マリーナは沿岸部に位置するエリアで、ウォーターフロントの美しい眺望が人気を集め、富裕層向けの高級物件が建ち並びます。
アクセスの利便性やレストラン・カフェが充実していることから、外国人富裕層から特に人気のエリアです。

ドバイ・マリーナの2024年時点での不動産価格相場は、以下の通りです。

エリア	部屋 タイプ	2020年 sqft単価	2024年 sqft単価	上昇率 ％	販売価格 AED	賃料 AED	利回り ％
Dubai Marina	Studio	1,459	2,223	152.4%	900,000	75,000	8.33%
Dubai Marina	1Bed	1,251	1,903	152.1%	1,434,000	108,000	7.53%
Dubai Marina	2Bed	1,173	1,806	154.0%	2,291,000	157,000	6.85%

どのタイプの間取りも2020年から約150％上昇しており、利回りも高水準です。

ドバイ・ヒルズ ｜ 一軒家などファミリー向け物件が人気

ドバイ・ヒルズは、ゴルフ場や公園など緑豊かな環境が魅力の新興住宅街です。
特に一軒家などファミリー向け物件が人気のエリアで、今後の開発プロジェクトも進行しており、将来的な発展性にも期待できます。

ドバイ・ヒルズの2024年時点での不動産価格相場は、以下の通りです。

エリア	部屋 タイプ	2020年 sqft単価	2024年 sqft単価	上昇率 ％	販売価格 AED	賃料 AED	利回り ％
Dubai Hills	Studio	1,342	1,918	142.9%	846,000	53,000	6.26%
Dubai Hills	1Bed	1,387	2,157	155.5%	1,355,000	97,000	7.16%
Dubai Hills	2Bed	1,287	2,103	163.4%	2,055,000	150,000	7.30%

特に2ベッドルームの価格上昇率や利回りが高く、ファミリー層からの需要が高いエリアと予想されます。

ビジネスベイ ｜ マンション・商業施設ともに需要が拡大

ビジネスベイは商業施設・住宅ともに需要が拡大しており、オフィス物件の開発も進んでいます。
インフラの整備も進んでおり、ビジネスの拠点としても重要性が高まっています。

ビジネスベイの2024年時点での不動産価格相場は、以下の通りです。

エリア	部屋 タイプ	2020年 sqft単価	2024年 sqft単価	上昇率 ％	販売価格 AED	賃料 AED	利回り ％
BusinessBay	Studio	1,439	2,064	143.4%	948,000	67,000	7.07%
BusinessBay	1Bed	1,255	1,832	146.0%	1,487,000	95,000	6.39%
BusinessBay	2Bed	1,378	2,059	149.4%	2,297,000	132,000	5.57%

ほかのエリアと比較して価格上昇率は少し緩やかですが、スタジオ物件の利回りが特に高くなっています。

ダウンタウン ｜ 観光需要が特に高いエリア

ダウンタウンはドバイの中心的な街区で、世界最長の建造物であるブルジュ・ハリファなど大型商業施設が集中しています。
高級感のある街並みが特徴で、ほかのエリアよりも不動産価格相場が高く、特に高所得者が多く居住しています。

ダウンタウンの2024年時点での不動産価格相場は、以下の通りです。

エリア	部屋 タイプ	2020年 sqft単価	2024年 sqft単価	上昇率 ％	販売価格 AED	賃料 AED	利回り ％
DownTown	Studio	1,913	2,717	142.0%	1,173,000	79,000	6.73%
DownTown	1Bed	1,666	2,459	147.6%	1,862,000	126,000	6.77%
DownTown	2Bed	1,743	2,647	151.9%	3,161,000	201,000	6.36%

価格上昇率は比較的緩やかですが、ドバイでも特に不動産価格相場が高いエリアで、利回りも全般的に高めです。

パーム・ジュメイラ ｜ リゾート地として人気の人工島

パーム・ジュメイラはドバイでも特に有名なリゾート地で、リゾート施設のほか高級な一軒家などが建ち並びます。
リゾート需要が高く、開発が進んでいるエリアで、今後の発展性にも期待できます。

パーム・ジュメイラの2024年時点での不動産価格相場は、以下の通りです。

エリア	部屋 タイプ	2020年 sqft単価	2024年 sqft単価	上昇率 ％	販売価格 AED	賃料 AED	利回り ％
Palm Jumeirah	Studio	2,397	2,937	122.5%	1,308,000	107,000	8.18%
Palm Jumeirah	1Bed	1,496	2,467	164.9%	2,680,000	170,000	6.34%
Palm Jumeirah	2Bed	1,480	2,895	195.6%	4,266,000	236,000	5.53%

2ベッドルーム以上の物件の価格上昇率が非常に高く、スタジオタイプの物件の利回りが特に高いなど、特徴のあるエリアです。

ドバイ不動産の購入には場合によって住宅ローンが利用可能

ドバイ不動産を購入する際、場合によっては住宅ローンを利用可能です。
ここでは、ドバイ不動産で住宅ローンを利用するための方法についてご説明します。

住宅ローン融資はUAE居住者が有利

ドバイの不動産は大きく分けて、竣工前のオフプランと、竣工後のレディプランの2種類があります。
原則として、住宅ローンの適用はレディプランに限定されており、以下のような条件で融資が認められる場合があります。

• 25歳以上で、会社員は65歳、自営業は70歳まで
• 金利はUAE（アラブ首長国連邦）居住者よりも高金利
• レディプラン物件は最低自己資金50％が必要

住宅ローンの審査は現地の金融機関を経由しますが、融資の実行はUAE居住者が有利になりやすい点に注意が必要です。
ただし、ゴールデンビザを取得しているUAE非居住者は、審査やレディプラン物件で必要な自己資金割合で優遇される可能性があります。

オフプランではエスクロー口座の利用も効果的

ドバイの住宅ローンは原則としてレディプラン物件に限定されていますが、オフプラン物件の購入にはエスクロー口座の利用が効果的です。
エスクロー口座はドバイ政府の省庁が管理する公的なもので、購入者がデベロッパーではなくエスクロー口座内に資金を預けるのが特徴です。

購入者はエスクロー口座内に資金を預けておき、希望する物件があった場合はエスクロー口座の預金からデベロッパーに代金が支払われます。
政府機関が管理する口座なので安全性が高く、購入者自身のタイミングで決済をしやすいというメリットがあります。

ドバイで不動産投資をする際は開発中エリアの物件がおすすめ

投資目的でドバイを購入する際は、オフプラン物件がおすすめです。
レディプラン物件は価格の上昇が見込みづらく、前のオーナーから購入する二次流通物件が中心となるため、物件の数自体も限られます。

ドバイは1971年に建国された新しい国家です。
都市自体が発展を続けており、特に近年はドバイの不動産ブームが到来し、複数のエリアで開発プロジェクトが進行しています。

未開発エリアのオフプラン物件は、二次流通だけでなくデベロッパーから直接購入できるため、定価で購入できる可能性が高いです。
物件購入後に値上がりした段階で売却することで、差額によるキャピタルゲインが狙えます。
また、開発中のエリアは注目が集まりやすく、高い賃料であっても入居者が確保しやすいでしょう。

ただし、デベロッパーから直接購入する場合、物件の引き渡しには約1〜3年ほどかかるので要注意です。

ドバイに移住目的で不動産を購入する際のチェックポイント3選

移住目的でドバイの不動産を購入する場合は、移住後の生活を想定して物件を選ぶことが重要です。
ここでは、ドバイに移住する際の物件選びのチェックポイントについて解説します。

家賃 ｜ エリアによって価格が大きく変動

ドバイはエリアによって、不動産価格の変動が大きいです。
中心街となるダウンタウンやドバイ・マリーナなどの物件は価格相場が高く、同じ価格帯であっても物件のグレードが落ちてしまいがちです。

ダウンタウンでは2ベッドルームで月額賃料が5万AED〜（約20万円〜）前後の物件が多く、なかには50万AED〜（約200万円〜）と極端に高額な物件もあります。
中心街から離れたクリークハーバーなどのエリアは物件の価格相場も比較的落ち着いており、月額賃料約3,500AED〜（約14万円〜）の物件も多くあります。

間取り ｜ 1ベッドルームか2ベッドルームが一般的

ドバイの居住用物件は、1ベッドルームか2ベッドルームが一般的です。
部屋ごとの面積が広いのが特徴で、1ベッドルームでは約30〜50㎡が一般的で、2ベッドルームでは100㎡を超える物件が珍しくありません。
日本よりも天井が高い物件が多く、1ベッドルームか2ベッドルームの物件でも十分に広さを感じやすいでしょう。

ただし、高級物件でもバスルームが設置されていないケースがあるので、内見の際は欠かさず確認しておきましょう。
付帯設備は充実しており、プールやジム付きの物件が多くあります。

交通 ｜ エリアによっては自家用車を推奨

ドバイはエリアによって公共交通機関の利便性が異なります。
ダウンタウンやドバイ・マリーナなど沿岸部を中心としたエリアは交通網も整備されており、電車やバスも多く運行されているため、快適に過ごしやすいでしょう。
ただし、交通の整備が行き届いたエリアは家賃も高くなる傾向にあるので、家計の状況によっては内陸部のほうがよいかもしれません。

ドバイの内陸部は公共交通機関があまり発達していないため、基本的には自家用車での移動がおすすめです。
なお、ドバイのタクシーは料金が非常に安く、10㎞の走行料金が約1,000円です。

ドバイ不動産を仲介する日系業者は複数存在

ドバイは外国人からの人気が高く、投資用・居住用ともに多くの物件が出回っています。
ドバイの不動産を仲介する日系業者は複数存在しており、エージェントと日本語でやり取りができるのでおすすめです。

ドバイの不動産契約はデベロッパーと法的根拠に基づいた契約書を交わすため、安全性の高い取引が可能です。
ただし、業者によっては得意とするエリアや物件が異なる可能性もあります。
エージェントとの相性も考えられるため、業者の実績なども踏まえながら、複数社のなかからご自身に合ったエージェントを選ぶとよいでしょう。

まとめ

ドバイの不動産価格は、コロナ明けの2022年ごろから急激に上昇しています。
ドバイ政府は積極的な外資誘致政策を執っており、外国人投資家にもさまざまな優遇措置があります。

ドバイの不動産価格は全体的に高騰していますが、利回りが高く、適切な投資を行えば十分にリターンを見込めるでしょう。
資金に余裕のある方は、カンボジアなど新興国の不動産を組み合わせた分散投資もおすすめです。

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