海外不動産投資の利回りランキングTOP３０！選び方やおすすめしたい国も紹介

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

「海外不動産投資は魅力的だけど、どの国がもっともリスクが低くて利益が高いのかな？」と考える方は多いでしょう。

また、「不動産投資の経験はあるけど、海外の市場は全然違う。どうやって信頼できる情報を見つけるべき？」という疑問もよく耳にします。
これらの悩みは、海外不動産投資を考える多くの方々に共通しています。

そこで、この記事では、海外不動産投資の利回りランキングTOP30を紹介し、各国の特徴や選び方、おすすめしたい国について詳しく解説します。

この記事を読むことで、海外不動産投資の基本から応用まで、幅広い知識を得ることができるでしょう。

そもそも利回りとは？

利回りとは、不動産投資において非常に重要な指標で、以下のような計算式で表されます。

（年間家賃収入）÷（不動産価格）×100

これは、投資した資金に対してどれだけの収益が得られるかを示す割合で、一般的には年間の家賃収入を物件価格で割って計算されます。

例えば、1億円の物件から年間500万円の家賃収入がある場合、利回りは5%となります。
この数値は、投資の魅力を判断する上で非常に重要な役割を果たします。

海外不動産投資を検討する際、利回りは特に注目すべきポイントです。
国によって経済成長率、人口動態、不動産市場の状況が異なるため、利回りも大きく変わります。

例えば、経済成長が著しい東南アジアの国々では高利回りを期待できることがありますが、カントリーリスクや為替リスクも考慮する必要があります。

また、利回りには大きく分けて「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の二つのタイプがあります。
キャピタルゲインは不動産の価値上昇による売却益を指し、インカムゲインは家賃収入などの定期的な収益を指します。
投資家はこれらのバランスを考慮し、自身の投資戦略に合った物件選びが求められます。

さらに、利回りを考える際には、物件の管理費や税金、メンテナンス費用などの運用コストも重要です。
これらのコストが高いと、表面上の利回りが高くても実質的な収益は低くなる可能性があります。

したがって、投資先の国の税制や物件の維持管理に関する情報もしっかりと収集することが大切です。
投資先の国の経済状況や不動産市場の動向、法律や税制など、多くの要素が利回りに影響を与えるため、情報収集と分析は非常に重要です。
特に海外不動産投資では、現地の市場情報や法律に精通した専門家の意見を参考にすることが、成功への鍵となります。

世界各国の利回りランキングTOP30

2023年の国別都市部の表面利回りランキングTOP30をご紹介します。

参照：Numbeo Property Prices Index by Country 2023


ランキングのトップに輝いたのはナイジェリアで、驚異的な29.4%の利回りを記録しました。
アフリカの不動産市場は、高い成長潜在力を秘めており、特にナイジェリアは投資家から高い注目を集めています。

次いでガーナが17.0%で続き、こちらもアフリカの成長市場として注目されています。
アラブ首長国連邦は12.2%で3位にランクイン。
この地域は安定した経済と高い国際性を背景に、多くの投資家に選ばれています。
エチオピアとプエルトリコがそれぞれ10.9%で4位、5位に入り、これらの地域も投資の機会が豊富にあります。

6位のジョージアは10.0%、南アフリカが9.9%で7位となり、これらの国々も魅力的な投資先としての地位を確立しています。
キプロス、パナマ、キルギスタンもそれぞれ9.4%、9.1%、8.8%と高い利回りを示し、ランキングの上位に名を連ねています。

これらの数字は、各国の不動産市場のダイナミズムと投資機会を示しており、投資家にとって重要な参考情報となるでしょう。
ただし、高い利回りが必ずしもリスクが低いことを意味するわけではないため、投資を検討する際には、市場の特性やリスクを十分に理解することが重要です。

海外不動産投資する国の選び方

海外不動産投資は、多くの機会とともに、さまざまな課題を含んでいます。
どの国を選ぶかは、投資の成功に直結する重要な決定です。

• 地理的な近さ
• 経済の成長率
• 人口動態
• 政治的安定性
• 外国人の土地所有の可否
• 税制
• 為替リスク

など、多角的な視点から検討する必要があります。
これらの要素は、投資リターンの可能性だけでなく、リスクの程度をも左右します。
ここでは、これらの要因を踏まえ、海外不動産投資の際に考慮すべき国の選び方について詳しく解説します。

(1) 日本から近い国

海外不動産投資を考える際、日本からのアクセスの良さは非常に重要です。
フライト時間が短い国は、物件の管理や現地訪問が容易になります。
例えば、フィリピンやタイは日本からのフライト時間が短く、物件の管理や現地訪問がしやすいです。

フィリピンでは、経済成長と共に不動産市場も活発化しており、特にマニラのコンドミニアム市場は投資家に人気です。
タイでは、バンコクやプーケットなどの主要都市が注目されています。
これらの地域では、日本人投資家にとっても理解しやすい市場環境があります。

また、日本から近い国では、文化的な親近感や言語の理解度も高く、投資の際のコミュニケーションがスムーズに行える可能性があります。
さらに、時差が少ないため、現地でのビジネスや管理活動が日本と同じ時間帯で行えることも大きなメリットです。

(2) キャピタルゲインが狙えそうな国

キャピタルゲインを目指すなら、不動産価格の上昇が期待できる国を選ぶことが大切です。

例えば、ベトナムやインドネシアは経済成長が著しく、不動産市場も活況を呈しています。
ベトナムでは、特にホーチミン市やハノイでの不動産価格が上昇傾向にあり、将来的な売却益が期待できます。

インドネシアでは、ジャカルタやバリ島が投資家からの関心が高く、不動産価格の上昇が見込まれています。
これらの国では、新興国の経済成長に伴い、不動産市場も拡大しており、特に都市部では高いキャピタルゲインが期待できます。

また、これらの国々は、外国人投資家に対しても比較的開かれた市場を持っており、不動産投資の機会が豊富にあります。
ただし、政治的な安定性や法律制度の違いにも注意が必要です。
投資前には、各国の不動産市場の特性や法律、税制などを十分に調査し、リスクを把握することが重要です。

(3) 人口が増加し続けている国

人口増加は不動産需要の増大を意味し、投資の魅力を高めます。

例えば、インドやフィリピンは人口が急速に増加しており、特に都市部では住宅需要が高まっています。
インドでは、経済の発展と共に中間層が増加し、不動産市場への需要が高まっています。
フィリピンでは、特にマニラやセブなどの都市部で新しい住宅プロジェクトが多数進行中で、投資機会が豊富です。

これらの国々では、人口増加に伴い、住宅や商業施設の需要が増加しており、不動産投資におけるインカムゲインの可能性が高まっています。
また、人口増加は、不動産の賃貸市場においても安定した需要を生み出すため、長期的な収益を見込むことができます。

ただし、人口増加に伴う都市の過密化やインフラの問題も考慮する必要があります。
投資先の国の都市計画やインフラ整備の状況を理解し、将来的な市場の成長ポテンシャルを見極めることが重要です。

(4) 比較的カントリーリスクが低い国

カントリーリスクが低い国は、安定した投資環境を提供します。

例えば、シンガポールやマレーシアは政治的に安定しており、法律制度も整備されています。
シンガポールでは、不動産市場が透明で、外国人投資家にも開かれています。
マレーシアでは、特にクアラルンプールやペナン島が外国人投資家に人気で、安定した投資環境が提供されています。
これらの国々では、政治的な安定性や法的な透明性が高く、投資リスクが比較的低いと言えます。

また、シンガポールやマレーシアは経済的にも発展しており、不動産市場の成熟度も高いです。
ただし、これらの国々では、外国人投資家に対する規制や税制が異なるため、事前に詳細な調査が必要です。

また、高い物件価格や競争の激しさも考慮する必要があります。
投資先として選ぶ際には、市場の特性や投資環境を総合的に評価し、長期的な視点での投資計画を立てることが重要です。

(5) 外国人でも不動産投資ができる国

外国人が不動産を購入しやすい国も重要な選択肢です。
例えば、タイやマレーシアでは、外国人が不動産を所有することに対して比較的緩やかな規制があります。

タイでは、特にバンコクやプーケットのコンドミニアム市場が外国人投資家に人気です。
マレーシアでは、「マレーシア・マイ・セカンド・ホーム」プログラムを通じて、外国人が不動産を容易に購入できる制度があります。
これらの国々では、外国人投資家に対してもフレンドリーな市場環境が整っており、不動産投資のハードルが低いです。

また、タイやマレーシアは観光地としても人気が高く、レンタル市場での需要も安定しています。

ただし、外国人の土地所有権に関する規制や税制の違いには注意が必要です。
投資前には、各国の法律や税制、市場の特性を十分に理解し、適切な投資戦略を立てることが重要です。

(6) 税金、土地所有などの特徴を考慮する

海外不動産投資を検討する際、税金や土地所有の特徴を理解することは非常に重要です。
各国には独自の税制があり、不動産投資に関連する税金も異なります。

例えば、一部の国では外国人投資家に対して高い税率が適用されることがあります。
また、土地所有権に関しても、外国人が土地を所有できる国とできない国があります。
これらの要因は、投資の収益性に大きな影響を与えるため、事前にしっかりと調査し、理解することが必要です。

さらに、節税効果を最大化するためには、税制改正や税法の詳細を把握することが不可欠です。
一部の国では、不動産投資による所得税の軽減措置がある一方で、賃貸経営に関する税金が高額になることもあります。

また、土地活用の方法や建物の耐用年数によっても税金が変わるため、これらの情報を事前に集め、適切な投資計画を立てることが重要です。
国内不動産とは異なるこれらの特徴を理解し、適切な対策を講じることで、海外不動産投資のリスクを軽減し、より良い投資結果を目指しましょう。

(7) 為替リスクも考慮すべき

海外不動産投資においては、為替リスクも重要な考慮事項です。
投資先の国の通貨と自国通貨の間で為替レートが変動することにより、投資の価値や収益が影響を受ける可能性があります。

特に長期にわたる投資の場合、為替レートの変動は無視できない要素です。
為替リスクを軽減するためには、通貨ヘッジ戦略を用いるなどの方法が考えられます。
投資先の国の経済状況や通貨の安定性についても、十分に調査し、慎重に判断することが求められます。

為替リスクを考慮する際には、通貨の変動傾向や経済指標、政治的安定性などを分析することが重要です。
例えば、GDPの成長率やインフレ率、政府の金融政策などは、通貨価値に大きな影響を与えます。

また、為替リスクを分散するために、複数の国に投資するという戦略も有効です。
さらに、為替リスクに対する保険商品や金融機関のサポートを利用することで、リスクをより効果的に管理することが可能です。
これらの対策を講じることで、海外不動産投資のリスクを最小限に抑え、安定した収益を目指しましょう。

海外不動産投資でおすすめしたい国7選

海外不動産投資は、多様な市場と機会を提供しますが、適切な国の選択は非常に重要です。

• カンボジア
• アメリカ
• イギリス
• ハワイ
• ドバイ
• フィリピン
• タイ

など、各国は独自の魅力と潜在的なリスクを持っています。

これらの国々は、売却益の可能性、安定した市場、堅実な投資先、資産価値の高さ、富裕層の集中、キャピタルゲインの機会など、さまざまな利点を提供します。
しかし、投資する際には、法律や税制、政治的安定性、自然災害のリスクなども考慮する必要があります。

ここでは、これらの国々がなぜ海外不動産投資においておすすめされるのか、それぞれの国の特徴と投資の魅力について詳しく解説します。
それぞれの国の独特な市場環境を理解し、賢明な投資決定を下すための洞察を深めましょう。

(1) カンボジア：売却益が狙いやすい

カンボジアの不動産市場は、急速な経済成長と都市開発に伴い、活況を呈しています。
特に首都プノンペンでは、新しいコンドミニアムやオフィスビルの建設が進み、投資家にとって魅力的な売却益が期待できる環境が整っています。

外国人の土地所有に関する規制が比較的緩やかで、投資しやすい状況ですが、法律や税制が変更される可能性もあるため、最新の情報を常にチェックすることが重要です。
カンボジアの不動産市場はまだ発展途上であり、高いリターンを期待できる一方で、リスクも伴うことを忘れてはいけません。

特に、不動産取引における法的な側面や税金の問題、さらには現地の市場動向について、詳細な調査と理解が必要です。
また、不動産会社や投資信託との連携を通じて、適切な投資戦略を立てることが成功の鍵となります。

(2) アメリカ：失敗しにくい

アメリカは世界最大の不動産市場の一つであり、多様な投資機会を提供しています。
特にニューヨークやロサンゼルスなどの大都市では、安定した賃料収入と資産価値の上昇が期待できます。
法律や取引の透明性が高く、外国人投資家にも安心感を提供します。

しかし、市場が成熟しているため、高い競争率と物件価格の高騰には注意が必要です。
アメリカの不動産投資は、長期的な視点で安定した収益を求める投資家に特に適しています。

さらに、REITや不動産ファンドを利用することで、分散投資を行いリスクを管理することも可能です。
また、アメリカ不動産投資においては、地域による物価の違いや税制、さらには治安や将来の市場予測など、多角的な視点からの検討が求められます。

(3) イギリス：堅実な投資先である

イギリスは、その歴史的な背景と安定した不動産市場により、堅実な投資先として長年にわたり評価されています。
特にロンドンは世界的な金融センターとして知られ、不動産価格は一般的に高い傾向にありますが、賃料収入や資産価値の長期的な成長が見込めます。

ただし、ブレグジットや政治的な変動による市場の不確実性には留意する必要があり、これらの要因が不動産価値に与える影響を理解することが重要です。
イギリスの不動産投資は、堅実な資産運用を目指す投資家に適しており、特にロンドンやその他の主要都市では、安定した需要が見込めるため、長期的な視点での投資が推奨されます。

ただし、イギリスの不動産市場には、高い物価や税制の変更などのリスクも存在するため、これらの要素を考慮した上での投資が必要です。
また、不動産取引における法律や規制の理解も不可欠であり、専門家のアドバイスを求めることが賢明です。

(4) ハワイ：資産価値が高い

ハワイは、その美しい自然環境と観光地としての人気により、不動産市場が非常に魅力的です。
特にリゾート地域では、高い資産価値と賃料収入が期待でき、投資家にとって大きなメリットとなります。

また、アメリカ本土との強い経済的結びつきにより、市場は比較的安定しており、長期的な投資に適しています。
しかし、物件価格が高騰しているため、初期投資が大きくなる可能性があり、注意が必要です。

ハワイの不動産投資は、長期的な視点で資産価値の増加を狙う投資家に適しているでしょう。
さらに、REITやファンドを活用することで、個人投資家でも参入しやすくなっています。

(5) ドバイ：世界からの富裕層移住者が多い

ドバイは、その豪華なライフスタイルと税制の優遇により、世界中から富裕層が集まる都市です。
不動産市場は急速に成長しており、高級住宅や商業施設への投資が活発で、大きなリターンを期待できます。

また、外国人投資家に対しても土地所有が可能で、投資のハードルが低いのが特徴です。
ただし、経済の変動によるリスクもあるため、市場の動向をしっかりと分析することが重要です。

ドバイの不動産投資は、高いリターンを求める冒険心のある投資家に適しているでしょう。
また、デメリットや注意点を理解し、投資会社やセミナーを通じて情報を収集することが成功の鍵です。

(6) フィリピン：キャピタルゲインが狙える

フィリピンは、経済成長が著しく、不動産市場も活発化しています。
特に首都マニラやセブなどの都市部では、新しいコンドミニアムやオフィスビルの需要が高まっており、外国人投資家にとっても魅力的な市場です。
比較的低い投資額で高いキャピタルゲインが期待できるため、中小規模の投資家にも適しています。

しかし、法律や税制の変更、政治的なリスクには注意が必要で、投資信託や融資の条件も確認することが大切です。
フィリピンの不動産投資は、成長市場での高いリターンを目指す投資家に適しているでしょう。

(7) タイ：インカムゲイン、キャピタルゲインとも狙える

タイは、その安定した経済成長と外国人に優しい投資環境により、不動産投資に魅力的な国です。
特にバンコクやプーケットなどの観光地では、賃料収入と資産価値の両方の増加が期待できます。

また、外国人投資家に対する土地所有の制限が比較的緩やかで、投資しやすい環境が整っています。
ただし、政治的な不安定さや自然災害のリスクもあるため、投資前には十分なリサーチが必要です。

タイの不動産市場は、特に東南アジア諸国の中でも注目されており、多くの投資家が高い実質利回りを期待しています。
バンコクの都心部では、新しいコンドミニアムやオフィスビルの建設が進んでおり、これらの物件は外国人投資家にも人気が高いです。

また、タイのリゾート地では、ホテルやリゾート施設への投資も盛んで、観光業の成長に伴い、不動産価値の上昇が見込まれています。
しかし、投資に際しては、地震や洪水などの自然災害のリスクも考慮し、適切な保険やリスク管理を行うことが重要です。

タイの不動産投資は、適切なリサーチとリスク管理を行うことで、大きなリターンをもたらす可能性があります。

まとめ

本記事では、海外不動産投資の利回りに関する重要な情報を紹介してきました。

利回りは、年間家賃収入を不動産価格で割って算出され、投資の魅力を判断する上で非常に重要な指標です。
世界各国の利回りランキングTOP30や、海外不動産投資をする際の国の選び方についても触れています。

特に、日本から近い国、キャピタルゲインが狙える国、人口増加が見込まれる国、カントリーリスクが低い国、外国人でも投資しやすい国など、さまざまな観点からおすすめの国を紹介しました。
税金や土地所有の特徴、為替リスクも考慮すべき点として挙げています。

この記事が海外不動産投資を検討する際の参考になれば幸いです。

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荒木杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

宅地建物取引士 / 1984年生まれ、東京都出身。
大手広告代理店セプテーニ(株)入社、その後SBIグループを経て2012年よりカンボジアの首都プノンペンの金融機関に勤務。
2013年に独立し日本とカンボジアに拠点を持ち、国内・海外の国際不動産サービスを展開。

著書：東南アジア投資のラストリゾート カンボジア (黄金律新書) 新書 幻冬舎
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