カンボジアの不動産市場に投資する前に知っておくべきこと

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

カンボジアの不動産投資や賃貸に関する基本的な知識と注意点についてご説明します。

外国人は銀行から住宅ローンを難しく受けるため、支払い方法の選択が重要です。
米ドルが主要通貨で不動産取引が行われ、分割払い、工事進捗に応じた支払い、全額支払い、銀行融資などが一般的です。外国人投資家にもローンサポートを提供する銀行があります。

賃貸に関しては敷金、光熱費、契約の早期破棄など詳細が賃貸契約書に記載されます。送金は相対的に簡単で、国際送金の進歩も見られます。
最終的に、支払い方法と契約の詳細について銀行やデベロッパーと話し合い、追加手数料や隠れた費用を確認することが重要です。

カンボジアの不動産の支払い方法について知っておくべきこと

カンボジアの不動産市場への投資を検討されている方、あるいはカンボジアの不動産を借りる際の支払い方法について興味をお持ちの方に、取引をより簡単にするための基本的な知識や注意点についてご説明します。

外国人がカンボジアの銀行に住宅ローンや不動産担保ローンを申し込むのは難しいため、買い手としては、不動産投資計画を完了するために最も簡単な支払い方法を選択し、海外取引に関わる手数料を考慮することが重要です。

カンボジアは、不動産取引の大半が米ドルで完結するため、特に米ドル保有者にとって最も好ましい目的地で、いくつかの利点があります。

カンボジアでの不動産投資または購入

カンボジアで不動産を購入する際は支払い方法の詳細な内訳があります。
不動産購入の一般的な支払い方法は以下の通りです。

• 月々の分割払い
  月々の分割払いは、前もって全額を支払う代わりに、一定期間にわたって定期的に支払うことができます。
  
• 工事進捗に応じた支払い
  この融資方法（建設業界ではかなり一般的）は、プロジェクトの総費用を数回に分割し、工事工程の特定の段階の完了に応じて支払うというものです。支払いスケジュールは通常、工事契約書（十分に確認し、読んでおく必要がある）に記載されています。マイルストーンと総費用のパーセンテージがそれぞれの分割払いに割り当てられます。
  
• 全額支払い
  売買契約書に署名してから通常30日以内に物件代金の全額を支払います。最高の投資価格を求める買い手や投資家に好まれる支払い方法です。
  
• 銀行融資
  これは、住宅ローンやローンを通じて銀行や信用組合などの伝統的な融資機関が提供する融資で、主にカンボジア国民向けです。

不動産業界にローンサービスを提供する銀行も増えてきており、カンボジア国外の外国人投資家にローンサポートを提供する銀行もあります。カンボジアに長期滞在している外国人で、カンボジアでの収入と職歴を証明できる人は、銀行から住宅ローンを借りることができます。

メコン・ストラテジック・キャピタルの最近のレポートによると、カンボジアの不動産関連ローンはローン総額の3分の1を占め、過去10年間の成長を支配してきました。

バイヤーや投資家は物件内覧の際に、外国人バイヤーにローンサービスを提供する銀行と提携しているかどうかをデベロッパーに問い合わせることをお勧めします。

カンボジアの賃貸料の支払いとデポジットの仕組みは？

カンボジアでの賃貸に関しては、厳密な規制の枠組みはないが、カンボジアの家主の間では、敷金、義務、光熱費、契約の早期破棄などを含むその他の罰金に関するすべての詳細を含む賃貸契約書に賃借人のためのすべての詳細を記載することが一般的です。

敷金は、潜在的な損害賠償や契約違反に対する家主の安全装置として機能し、カンボジアでの賃貸の一般的な側面です。敷金の正確な金額は様々で、多くの場合、家主の裁量によりますが、1～2年の賃貸契約の場合、1～2ヶ月が一般的です。

家主によっては、数年にわたる契約の場合、家賃の5～6ヶ月分という高額な保証金を要求する場合もあるが、これはまれなケースです。

• 借主は通常、借家契約期間中の各月の家賃を定期的に前払いする必要があります。借主は、このスケジュールを把握することで、タイムリーな支払いと良好な貸主・借主関係を築くことができます。
  
• 水道、電気、時にはゴミ収集などの光熱費は、多くの場合別々に支払われます。（2023年には、多くの銀行アプリがそれを非常に便利にしているため、かなり簡単に支払える）。入居者の支払いプロセスを簡素化するために、光熱費を家賃の支払いに含める家主もいる場合もあります。
  
• レンタル料は、Wi-Fi、ケーブルテレビ、駐車場など、すべての設備を網羅しているわけではなく、基本賃料とは別に設定されています。

借主として、契約を早期に解約する場合、どうなるかを前もって明確にしておく必要があります。
貸主が保証金を保持する場合もあれば、1ヶ月の予告期間が必要な場合もあります。多くの場合、最終月の家賃をその月の賃貸料の代わりとすることができます。

カンボジアへの送金と国際送金

カンボジアへの送金は比較的簡単な手続きですが、正しい書類を用意し、関連法を遵守することが重要です。

1997年9月の外国為替法に基づき、外国為替市場における外国為替の売買、送金、あらゆる種類の国際決済、カンボジアとその他の地域間または居住者と非居住者間の外国通貨または自国通貨による資本移動など、認可された仲介業者を通じた外国為替業務には制限がありません。

カンボジアに送金する前に、カンボジアの銀行に確認し、正しい書類が作成され、関連法に準拠していることを確認することが重要です。
国際送金は複雑ではないです。カンボジアではまだ相対的なものとみなされているますが進歩はしています。

• カンボジアは2023年にグレーリスト（金融活動作業部会（FATF）傘下の国家リスト）から除外され、これにより世界的に送金が容易になるはずです。
  
• 世界的な決済パートナーとMoUを締結し、より簡単、迅速、低価格での送金を可能にする銀行も増えています。
  
• 暗号通貨による支払いはまだ認められていないが、政府はバイナンスと協力し、暗号通貨による支払いの枠組みについて理解を深めています。
  
• カンボジア人からの送金額は、2021年には約2兆630億ドルに上った。送金額は2022年末までに27億2000万ドルに達すると予測されています。

地元の銀行とデベロッパーの両方に、支払い方法の選択肢と細かい詳細を確認し、家主と正直に話し合って、賃貸料の支払いに関してどのような契約を結んでいるかを確認するのが常にベストです。
振込みにかかる追加手数料や隠れた手数料がないか、常に確認してください。

参考文献：https://www.khmertimeskh.com/501358470/what-to-know-about-payment-options-for-property-in-cambodia/

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