執筆者：荒木 杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社
カンボジアの不動産投資は、近年注目されている投資先の一つです。
しかし、海外にある投資であることもあり、失敗することに恐れてなかなか進められない方も少なくないでしょう。
そこでこの記事では、実際にカンボジア不動産投資をする前に知っておくべきメリットやデメリット、成功のためのコツなどについて詳しく解説していきます。
これからカンボジア不動産投資を検討している方は、ぜひ最後までお読みください。
カンボジア王国とは
カンボジア王国、通常カンボジアとして知られるこの国は、東南アジアの中心部に位置しており、タイ、ラオス、ベトナム、そしてタイ湾に接しています。
カンボジアは、その豊かな歴史や文化、特にアンコールワットをはじめとするアンコール遺跡群で世界的に有名です。
アンコールワットは、12世紀に建造されたヒンズー教の寺院で、現在は国の象徴として多くの旅行者を魅了しています。
カンボジアは近年、経済の急速な成長を遂げ、観光業や不動産市場が特に注目され、首都プノンペンでは、経済の発展に伴い、新しいビルやコンドミニアムの建設が随時進行中です。
外国からの投資も増えてきており、事業者や個人投資家にとって、投資のチャンスとして注目の的となっています。
カンボジア不動産投資とは
カンボジアの不動産投資は、近年注目される投資先として急速に成長しています。
この投資の魅力は、コンドミニアム、ホテルなどの不動産を購入し、賃貸や売却を通じて利益を得ることができる点でしょう。
カンボジアでは、外国人も不動産を所有することが可能であり、多くの日本人投資家も参入しています。
特に、首都プノンペンやシアヌークビル、シェムリアップなどの主要都市では、不動産価格の上昇や高い賃貸収入が期待されております。
カンボジアの経済成長率は、近年6%以上を記録しており、その背景には観光業の発展や外国からの投資が挙げられます。
このような経済の好調さが、不動産市場の活況を支えていると言えるでしょう。
また、カンボジア政府は外国人投資家を積極的に受け入れる政策を採用しており、これが多くの投資家を引き寄せています。
しかし、投資にはリスクも伴います。
不動産価格の急激な上昇や市場の過熱が懸念される一方、適切な知識や情報を持って投資を行うことで、リスクを最小限に抑えることが可能です。
初めての投資家にとっては、現地の法律や市場の動向をしっかりと理解することが大切です。
カンボジア不動産投資するメリット
カンボジアの不動産投資には、多くのメリットがあります。
以下に、主なメリットをいくつか挙げてみましょう。
ドル資産として所有することができる
カンボジアは、経済の急成長を遂げている国の一つとして知られています。
特に、アメリカドルが主要な通貨として広く使用されている点が特徴的です。
この背景には、カンボジアの経済がアメリカドルに大きく依存しているという事実があり、ドル資産として不動産を所有することは、通貨リスクを低減する大きなメリットとなっています。
また、カンボジアの不動産市場は、近年の経済成長に伴い、注目されるようになってきており、特に首都プノンペンでは、外国人投資家を中心に不動産取引が活発化しています。
10年間のGDPは7％の成長率もあるため、資産価値が上がる可能性が高い
カンボジアの経済成長率は近年、注目されるようになっています。
特に、2012年から2021年の10年間の平均GDP成長率を見ると、そのポテンシャルの高さが伺えます。
具体的な数字を見てみましょう。
● 2012年：7.31％
● 2013年：7.36％
● 2014年：7.14％
● 2015年：6.97％
● 2016年：6.93％
● 2017年：7.00％
● 2018年：7.47％
● 2019年：7.05％
● 2020年：-3.10％（コロナの影響でマイナス成長）
● 2021年：3.03％
参照：CEIC
この10年間の平均成長率は、約6.12％で、この数字からも、カンボジアの経済の成長が非常に旺盛であることがわかります。
特に、2020年（コロナショック）を除くと、ほぼ毎年7％近くの高い成長率を維持しており、この堅調な成長は、不動産市場にも好影響を及ぼしています。
また、2023年の外国人観光客数は、ピーク時であった2019年の8割程度まで回復すると見込まれているようです。
平均利回りが比較的に高い
カンボジア、特にプノンペンの不動産市場は、近年注目を集めているエリアです。
この都市の不動産の平均利回りは、他の多くの国々と比較しても顕著に高いと言われており、賃貸利回りは平均で5%から7%の範囲に位置しています。
プノンペンのスカイラインには高層の高級コンドミニアムが増えており、これは都市の経済的な成長と繁栄を示す明確な兆候です。
さらに、市内の外国人人口の増加に伴い、高級な居住空間への需要も増加しています。
経済の好調さや中産階級の増加を背景に、商業用不動産もまた賢明な投資先として挙げられ、特に、セントラルビジネス街やリバーサイドなどの一等地は、高い賃貸利回りと資本価値の上昇をもたらしています。
また、都市が拡大するにつれて、手頃な価格の住宅の需要も高まっており、都市郊外の低価格のアパートや住宅への投資も魅力的です。
これらの要因を考慮すると、プノンペンの不動産市場への投資は、今後も継続的な成長と収益性を期待できるでしょう。
東南アジアの中でも比較的に価格が安い
カンボジアの不動産市場は、東南アジアの中でも注目されるエリアで、特に、不動産の価格が比較的安価であることが、多くの投資家の関心を引きつけています。
また、カンボジアの不動産価格は、2020年のコロナウイルスの影響は免れられませんでしたが、その後再び上昇傾向にあるようです。
具体的には、2020年時点での高級ビラタイプの一軒家の平均価格は23万ドル、約2,500万円程度。一方、一般的な一軒家の価格は13万ドル、約1,500万円程度となっています。
このような価格帯であるため、初めての海外不動産投資として手を出しやすいと言えるでしょう。
また、カンボジアの首都プノンペンの中心地では、価格がさらに高騰する傾向にあります。
参照：民泊管理バンク
非居住者でも銀行口座開設可能
カンボジアは、非居住者にも銀行口座の開設を許可しており、多くの国々では見られない特徴として、非常に魅力的です。
特に、不動産投資を行う際には、賃貸収入の受け取りや、物件の管理費の支払いなど、さまざまな金銭的な取引が発生します。
これらの取引をスムーズに行うためには、現地の銀行口座が必要不可欠です。
そのため、非居住者でも銀行口座を開設できるという点は、カンボジアの不動産投資の大きなメリットの一つでしょう。
ただし、口座開設の際には、必要な書類や手続きがありますので、事前に銀行や専門家に相談することをおすすめします。
カンボジアの銀行に預けることによって高金利が得られる
カンボジアの銀行は、他の多くの国々と比較しても、非常に高金利です。一部の銀行では、定期預金の金利が年間5%以上となっているところもあります。
仮に、不動産からの賃貸収入や、他の投資からの収益をカンボジアの銀行に預けるなら、金利収入を得ることができるということです。
このような金利収入は、安定した収益源となり得るため、多くの投資家にとって魅力的な選択肢となっています。
ただし、高金利が提供されている一方で、通貨のリスクや経済状況の変動など、様々なリスクも考慮する必要があります。
そのため、銀行預金を選択する際には、十分なリサーチと検討が必要です。
海外への送金制限がないため、お金の出し入れはしやすい
カンボジアは、多くの国とは異なり、海外送金に関する制限が存在しない国として知られています。
投資家やビジネスマンにとって、資金の出し入れが自由であるため、国際的なビジネスや投資を行う際に非常に有利です。
特に、不動産投資を行う際には、購入から売却、そして賃貸収入の受け取りまで、一連の流れが円滑に進行するため、大きなメリットとなります。
インフレによりキャピタルゲインを得られる
インフレが進行する中、カンボジアの不動産投資は注目される選択肢となっています。
特に、日本のインフレが加速する現状を考慮すると、カンボジア不動産投資はドル資産としてもつことができるので、インフレ対策として非常に有効的と言えます。
また、売却するときはドルでの売却になりますので、キャピタルゲインも得られやすいのが大きなメリットです。
カンボジア不動産投資するデメリット
もちろん、カンボジアの不動産投資にもデメリットがあります。
投資を検討する際には、以下の点を十分に理解しておくことが重要です。
基本購入は現金が必要
日本では海外不動産向けの融資は厳しくなっているため、基本購入するときは現金で購入するケースがほとんどです。
カンボジアの銀行が外国人への融資を控えめにしていることも重なり、購入資金の調達には十分な計画と準備が必要です。
カンボジア不動産は比較的に安いとはいえ、20万ドルが一つの目安になります。そのため、その分の現金を用意する必要があります。
また、基本アメリカドル建てでの取引になりますので、為替の変動による損失のリスクも無視できません。
節税対策にはならない
日本の税制上、カンボジアの不動産を購入しても、日本の所得税や相続税の軽減には適用されないため、節税対策としての効果はあまり期待できません。
また、カンボジア自体も近年税制の見直しを進めており、投資先としての税金のメリットが減少してきています。
そのため、税金の面でのメリットを主な目的としてカンボジアの不動産に投資する場合、十分なリサーチと専門家の意見を求めることが重要です。
キャピタルゲイン所得税の課税予定がある
カンボジアではいずれキャピタルゲイン所得税が導入され、不動産の売却益に対して一定の税率が適用される予定です。
この税制の変更は、不動産投資家にとって大きな影響をもたらし、不動産の売却時の税負担が増加する可能性が高まります。
キャピタルゲイン所得税は、資産の売却によって得られる利益に対して課される税金です。カンボジアの新しい税制の詳細はまだ明らかにされていませんが、投資家は今後の動向を注視し、適切な対策を検討する必要があります。
税制の変更により、不動産投資のリターンが低下するリスクも考えられますので、十分な情報収集と計画が求められます。
また、この税制変更は、カンボジアの不動産市場にも影響を及ぼすでしょう。
投資家の間での不動産取引の活発化や、売却を急ぐ動きが見られるかもしれません。ただし、時期や具体的な税率は未定です。
カンボジアという国のカントリーリスク
カンボジアは、多くの投資家にとって魅力的な投資先として注目されていますが、その一方でカントリーリスクとしての側面も持っています。
カンボジアは政治的な安定性が低いとも言われ、突然の政策変更や不安定な状況が生じるリスクが考えられます。
特に、カンボジアはアジアにおいて汚職の度合いが高い国とされており、腐敗指数では世界で150位との報告もあります。
また、過去にはポル・ポト政権下による大虐殺などの歴史的背景もあり、東南アジアの中ではカントリーリスクが高めの国と言えるでしょう。
参照：CORRUPTION PERCEPTIONS INDEX
詐欺に遭いやすい
カンボジアの不動産市場は、まだ発展途上であり、多くの外国人投資家が新しい機会を求めています。
しかし、このような市場状況は、不正直な業者や詐欺師にとっては絶好の狩り場となります。
実際、カンボジアの不動産取引において、土地の所有権の不明確さや、偽の土地登録証を提示されるケースが増えています。
特に、首都プノンペンや観光地シェムリアップでは、土地の価格が上昇しているため、詐欺のリスクが高まっています。
さらに、不動産業者との取引を進める際には、業者から提供される情報の正確性を確認することが非常に重要です。
例えば、物件の価格や立地条件、将来の開発計画など、具体的な数字や情報をしっかりと確認し、独自のリサーチを行うことで、詐欺から身を守ることができます。
信頼できる業者を探すのが難しい
カンボジアの不動産市場は、まだ発展途上であり、そのため信頼できる業者を見つけるのは容易ではありません。
こういうわけで、投資家は十分なリサーチと情報収集を行う必要があります。
そのため、カンボジアの不動産を購入する際には、業者の実績や評価をしっかりと確認することが大切です。
信頼関係を築ける業者を見つけることは、カンボジア不動産投資の成功の鍵と言えるでしょう。
特に、カンボジアでは契約時には指紋を使用する文化があり、これは日本とは異なる点となります。
こういった文化的な違いを理解し、適切な対応をすることも、信頼できる業者選びにおいて大切なポイントとなります。
カンボジア不動産投資で失敗しないためのコツ8つ
カンボジアの不動産投資で成功を収めるためには、以下のコツを押さえておくことが重要です。
実績のある不動産会社を選ぶ
カンボジアでの不動産取引を成功させるためには、信頼性と実績を持つ不動産会社の選択が不可欠です。
経験豊富なエージェントは、地元の不動産市場に関する深い知識、専門的な交渉スキルを提供し、取引を迅速かつ円滑に進めるための広範なネットワークを持っています。
しかし、経験が浅い、または不誠実なエージェントとの取引は、高額なミスや逸した機会、法的問題を引き起こす可能性があります。
以下のポイントを参考に、カンボジアでの最適な不動産エージェントの選択を行いましょう。
- リサーチ
エージェントの評判、経験、専門知識、マーケティング戦略、コミュニケーションスキルなど、多くの要因を研究し、比較しましょう。 - 経験と資格
長い間業界にいるエージェントは、地元の不動産市場やトレンド、規制に関する深い理解を持っています。 - コミュニケーションとカスタマーサービス
エージェントが適切にコミュニケーションを取り、優れたカスタマーサービスを提供することは、取引プロセスを円滑に進めるために不可欠です。
これらを念頭に、適切なエージェントを選択してください。
アフターサポートがある会社を選ぶ
カンボジアの不動産投資においては、アフターサポートが充実している不動産会社を選んでください。
購入後に発生する可能性のあるトラブルや疑問点に迅速に対応してくれる会社を選ぶことで、安心して不動産取引を進めることができます。
例えば、物件の維持管理や賃貸管理、さらには税金の相談など、多岐にわたるサポートが求められることが多いです。
特に、初めての海外不動産投資の場合、言語や文化の違い、法律や税制の違いなど、多くの不安要素が存在します。そうした中で、アフターサポートがしっかりとしている会社を選ぶことは、投資家にとって大きなメリットとなります。
一方、デメリットとしては、しっかりとしたサポートを提供する会社は、手数料や管理費が高くなる傾向があるかもしれません。
しかし、長期的な視点で考えると、初期のコストを抑えるよりも、安心して投資を続けられる環境を選ぶ方が賢明でしょう。
専用面積（グロス）とネット面積の違いを理解する
不動産取引において、物件の面積の表示方法は非常に重要です。
特に、カンボジアの不動産市場では「専用面積（グロス）」と「ネット面積」の2つの表示方法が主流となっています。
専用面積とは、物件の壁や柱を含む全体の面積を指します。
一方、ネット面積は、実際に利用できる部屋の面積のみを指すもので、壁や柱の面積は除外されます。これらの違いを理解しておくことは、物件の実際の広さや価値を正確に把握するために不可欠です。
例えば、100平方メートルの物件でも、専用面積とネット面積によって実際に利用できるスペースが異なるでしょう。
購入を検討する際には、どちらの面積が表示されているのかを確認し、適切な価格評価を行うことが大切です。
また、物件の広さだけでなく、その他の条件や設備、立地条件なども考慮に入れて、最適な物件選びを心がけましょう。
ハードタイトルとソフトタイトルによる権利書の違いを認識する
カンボジアの不動産取引において、ハードタイトルとソフトタイトルは非常に重要な概念です。
ハードタイトルは、国の土地管理局によって発行され、土地の所有権を明確に示す公式な権利書です。
土地の境界や面積、所有者の情報などが詳細に記載されており、取引の際には最も信頼性が高いとされます。
一方、ソフトタイトルは、地方の行政機関によって発行されるもので、正式な登録がなされていない場合が多いです。
このため、将来的なトラブルのリスクが高まる可能性があります。
しかし、ソフトタイトルの物件は価格が安い傾向にあり、初めての投資家にとって魅力的な選択肢となることもあります。
ですので、投資を検討する際には、これらの違いをしっかりと理解し、自身のリスク容認度や投資目的に合わせて適切な選択をすることが大切です。
また、不動産取引を進める際には、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
カンボジア現地の販売ライセンスを持っている
カンボジアでの不動産取引を安心して進めるためには、現地の販売ライセンスを持つ業者の選択が欠かせません。
カンボジアの不動産市場は一般的に規制が少なく、実際の経験や信頼性を持たない「不動産エージェント」と名乗る人々が数多く存在します。
そのため、専門的な知識と経験を持つエージェントの選択は非常に重要です。
現地の販売ライセンスを持つエージェントは、カンボジアの土地や賃貸法に関する深い知識を持っています。
外国人として、物件を購入または賃貸するための要件や、ハードタイトルとソフトタイトルの違いなど、多くの法的手続きを導いてくれるでしょう。
また、特定のエリアに関する専門的な知識と経験を持つエージェントは、そのエリアの犯罪率、学校、人口統計などの信頼性のある情報とデータを提供することができます。
カンボジア現地の販売ライセンスを持つ不動産エージェントを選択し、彼らの専門的な知識と経験に助けを得て、安全かつスムーズな取引を進めてください。
可能であれば日本人の会社を選ぶ
カンボジアの不動産投資市場が、近年急速に成長し、多くの投資家が注目している中で、日本人の会社を選ぶメリットは非常に大きいです。
まず、日本人の会社を選ぶことで、日本のサービス基準を期待することができ、安心感を得ることができます。
また、現地の事情や法律、税制などの複雑な部分を日本語で丁寧に説明してもらえるため、情報収集や判断材料として非常に役立つでしょう。
さらに、カンボジアの不動産市場は、土地の所有権や登記、税金などの手続きは複雑であり、誤った情報や手続きによっては大きな損失を被る可能性があります。
このようなリスクを最小限に抑えるためにも、現地の事情を熟知した日本人の会社に依頼することがおすすめです。
また、カンボジアには多くの不動産会社や仲介業者が存在しますが、中には詐欺事件を起こす業者も少なくありません。
日本人の会社を選ぶことで、そのようなリスクを極力避けることができるでしょう。
カンボジアの不動産投資を検討している方は、ぜひ日本人の会社を選ぶことを考慮してください。
会社の口コミ、セミナー、SNSなどの情報をチェック
カンボジアの不動産投資を検討する際、情報収集は非常に重要です。
特に、投資先として選ぶ会社の評判や信頼性を確認するために、口コミ、セミナー、SNSなどの情報を徹底的にチェックすることをおすすめします。
近年、多くの投資家や日本人が現地での物件購入を検討しているため、正確、かつ最新の物件情報を提供する信頼できる不動産会社が不可欠です。
また、セミナーやSNSでの情報交換を通じて、実際にカンボジアでの不動産投資を成功させている人々の経験談やアドバイスを聞くことも非常に有益です。
特に、物件の立地や価格、賃料収入、リスクなど、具体的な数字をもとにした情報は、投資判断の際の大きな手助けとなります。
カンボジアの不動産市場は日々変動していますので、最新の情報を常にチェックすることが、より良い投資判断につながります。
現地ツアーに参加する
現地ツアーに参加することは、カンボジアの不動産投資において非常に有益です。
まず、実際の物件やその周辺環境を直接確認することで、写真や情報だけでは得られないリアルな印象を得ることができます。
特に、物件の立地や近隣の施設、交通の便など、日常生活に影響する要素を実際の目で確かめることは、後悔しない投資をするための大切なステップと言えるでしょう。
また、多くの現地ツアーでは、不動産業者や現地のエキスパートから詳しい情報やアドバイスを受けることができます。
これにより、カンボジアの不動産市場の動向や投資のポイント、リスクなど、専門的な知識を身につけることができます。
さらに、現地ツアーを提供している会社の中には、日本人スタッフが在籍しているところも多く、言葉の壁を感じることなく情報収集ができるのも大きなメリットと言えます。
まとめ
カンボジアの不動産投資は、多くのメリットがありますが、デメリットやリスクも存在します。
成功するためには、十分な情報収集とリサーチが必要です。
この記事を参考に、賢明な投資を行ってください。
荒木杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社
宅地建物取引士 / 1984年生まれ、東京都出身。
大手広告代理店セプテーニ(株)入社、その後SBIグループを経て2012年よりカンボジアの首都プノンペンの金融機関に勤務。
2013年に独立し日本とカンボジアに拠点を持ち、国内・海外の国際不動産サービスを展開。
著書：東南アジア投資のラストリゾート カンボジア (黄金律新書) 新書 幻冬舎
はじめての海外不動産投資