カンボジア不動産の個人キャピタルゲインが課税対象化？今年中にできる対策とは

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

カンボジア不動産投資は、個人のキャピタルゲインが非課税という大きなメリットがありますが、これまでに個人へのキャピタルゲインの課税が検討されていました。
コロナなどによって課税措置の導入が度々延期されてきましたが、2026年には個人のキャピタルゲインが課税対象になる可能性が高そうです。

今回は、カンボジア不動産のキャピタルゲインに関する仕組みや今後の導入スケジュールなどを詳しく解説します。
税務上の注意点や、キャピタルゲイン課税が施行される場合の対策方法などもご紹介しますので、ぜひ最後までお付き合いください。

なお、個人へのキャピタルゲイン課税が導入される可能性が高いものの、変更となる場合がありますので、最新情報もあわせてご確認ください。

2026年に変更予定のカンボジア不動産税制｜押さえるべき5つのポイント

2026年に個人のカンボジア不動産取引におけるキャピタルゲインの課税が実施された場合、大きな影響が生じると考えられています。
ここでは、カンボジア不動産のキャピタルゲインに関して、押さえておくべきポイントを5つ解説します。

キャピタルゲイン税の基本の仕組み

キャピタルゲイン税とは、株式や不動産を売却した際の利益に対して課される税金です。
例えばキャピタルゲイン税が20％である場合、1,000万円の売却益に対して200万円の税金が発生して、税引き後の売却益は800万円になります。

なお、不動産取引ではキャピタルゲインの対になるものとして、家賃収入で利益を得ていくインカムゲインがあります。

2026年以降の改正内容・施行スケジュール

カンボジア政府は、2026年1月1日より個人投資家へのキャピタルゲイン課税の導入を本格施行すると発表しました。
カンボジア政府は、税収の拡大や不動産市場の健全化を目的に個人投資家へのキャピタルゲイン課税の導入を導入すると考えられています。

今回の改正内容としては、主に以下の点が注目されています。

• 個人が売却した不動産にも20％課税（従来は法人のみ対象）
• 居住者・非居住者を問わず、国外投資家も対象となる可能性
• 課税対象額の算出方法の明確化

政府関係機関によるガイドラインも発表されており、2026年以降にカンボジア不動産の売却を予定している方は、速やかに内容を確認する必要があるでしょう。

個人投資家への影響が大

2026年の税制改定では、これまで非課税だった個人投資家のキャピタルゲインに20％の課税が導入される予定です。
従来は非課税だったキャピタルゲインが課税対象になることで、特に個人投資家に影響が及びやすいと考えられます。

これまでは差益が少ない売却でも手元に利益が残りやすい構造でしたが、キャピタルゲインが課税される場合、より綿密な収支シミュレーションが必要となるでしょう。
また、個人投資家が利益を得づらい構造になるため、節税余地の大きい法人を設立して市場に参入するケースが増加することも予想されます。

過去に複数回にわたって導入が延期された背景

実は、カンボジア不動産取引における個人へのキャピタルゲイン税の導入は数年前から検討されていました。
キャピタルゲイン税の導入は、本来であれば2020年に施行される予定でしたが、コロナ禍の影響などによって延期されています。

2021年以降も課税導入が発表されていましたが、市場への影響や経済状況を懸念して1年ごとに延期となっていました。
延期が繰り返される一方で、導入のための法整備は進められていたようで、2026年には導入される可能性が高いとみられています。
なお、不動産と同時に、株式・債権などの投資資産や外貨取引によるキャピタルゲインにも課税措置が導入される予定です。

税務上の注意点と制度の不透明性

カンボジアの税制は制度こそ整備されつつありますが、現場レベルでの運用がまだ不安定なのが実情です。
特に以下のようなケースは、不動産を売却する際の決済が曖昧になりやすいので注意が必要です。

• 売却益の算出方法：購入価格が不明な場合、どの基準で利益が決まるのか
• 名義変更の履歴：正当な売却として認められないケースあり
• 免税対象：居住用物件や親族間売買などに対してどこまで適用されるか

また、税務署の対応や手続き方法も地域や担当者によって差があるため、現地の信頼できる専門家と連携することが非常に重要です。

売却で損しないために知っておくべき3つの注意点

カンボジア不動産を売却する際は、手数料の発生や税金に関する申告など、いくつかの注意点があります。
思わぬ損失を招く可能性があるので、忘れずに押さえておきましょう。
ここでは、カンボジア不動産を売却する際の注意点を3つに分けて解説します。

売却時に見落としがちな費用と手数料

不動産を売却して利益が出たと思っても、諸費用や手数料がかかることで、実際に手元に残る金額が想定より少ないケースは珍しくありません。
例えば、カンボジア不動産の売却時には、主に以下のような費用が発生します。

• エージェントへの仲介手数料（3〜5％程度）
• 登記変更費用
• 資産譲渡税・印紙税などの各種税金
• 事務手数料・書類作成料（弁護士費用含む）
  
  

また、物件の販売期間が長引けば、それに伴って固定資産税や管理費などの維持コストもかかります。
売却価格 ＝ 利益ではないという意識を持ち、手数料や諸費用を計算に入れて収支をシミュレーションしておくことが大切です。

出口戦略を誤るリスク

不動産投資の成否は「購入時よりも売却時に決まる」といわれるほど、出口戦略の重要性は高いです。
特にカンボジアでは、供給過多や政情不安などにより、思った価格で売れない事例も多く見られます。

出口戦略を立てる際に見落とされがちなポイントには、主に以下のようなものがあります。

• 売却のタイミング：法改正前後の市場動向を見誤る
• 対象顧客の想定ミス：カンボジア国民向けか外国人富裕層向けかでアプローチが異なる
• 物件タイプの需要変化：大型物件よりも手頃なワンルームなどの物件が売れやすい場合がある

見落とされがちな点を事前に把握せずに売却を急ぐと、「買い手がつかない」「大幅値下げを強いられる」など、損失リスクが高まりやすいです。

申告漏れ・手続きミスの可能性

カンボジア不動産投資の税金に関する知識不足や手続きの不備により、申告漏れや納税ミスが起きるケースも報告されています。
税金面での申告漏れや納税ミスには、主に以下のような事例がみられます。

• 売却利益の報告を忘れていた
• 過去の取得額を証明する書類がなく、課税額が高くなった
• 現地の税務署での申告手続きが不完全だった
• 日本側の確定申告にキャピタルゲインを反映していなかった

申告漏れや納税ミスは、後から税務署に指摘された場合、追加納税・追徴課税・ペナルティの対象となる可能性があります。
税務上のペナルティを防ぐためには、カンボジア不動産を売却する前に、現地税理士・日本の税務署の両方に確認を取ることが非常に重要です。

【法人or個人】名義による課税の違いを比較

カンボジア不動産投資では、個人・法人によって適用される税制が異なります。
ここでは、カンボジア不動産投資における個人と法人の違いについて解説します。

法人所有のメリットと注意点

カンボジアでは、法人名義で不動産を保有することで、主に以下のように税制上の優遇や節税の恩恵を受けやすいといわれます。

• 法人として経費を計上しやすい（維持費や修繕費など）
• キャピタルゲイン税（20％）が既に制度化されているため、税務リスクが読みやすい
• 第三者への売却や相続時の手続きが比較的スムーズになりやすい

一方で、法人設立には所定の費用が発生するほか、毎月の決算が必要であったり税務が煩雑になりやすかったりといった手間があります。
ただし、法人は節税余地が大きいだけでなく、形態によっては債務が有限となるため長期運用時のリスク対策としても有効です。

カンボジアでの法人設立については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

個人名義のまま売却するリスクと節税効果

個人名義でのカンボジア不動産の保有には、初期費用の安さや手続きの簡便さといったメリットがあります。
ただし、2026年からキャピタルゲイン税が導入された場合、以下のようなリスクやデメリットが考えられます。

• 税制変更による急な課税対象化
• 売却益に対して20％の課税が発生することで利益が減少する可能性
• 節税や経費削減の選択肢が限定的

一方で、次のような節税の余地もあります。

• 売却時期を調整し、税率適用前に売却する
• 日本側での外国税額控除を最大限活用する

今後は、個人所有を続けるべきか法人化すべきかを、税制や出口戦略などで比較し総合的に検討する必要性が増すかもしれません。

名義変更のタイミングと手続きの必要性

個人で所有しているカンボジア不動産をキャピタルゲイン課税への対策として法人名義に変更することも可能ですが、以下のようなさまざまなコストや注意点が伴います。

• 名義変更手数料（登記費用）
• 売買契約に伴う資産譲渡税（通常4％程度）
• 書類作成・通訳・公証人費用などの諸経費

カンボジアでは外国資本100％で現地法人を設立できますが、法人設立には所定の費用・手続きが必要なほか、企業形態ごとに条件を満たす必要があります。
法人設立には英語表記の定款が必要になるなど書類の準備も煩雑になりがちなので、現地の法制度に詳しい専門家のサポートも検討しておくのがおすすめです。

キャピタルゲイン課税対策のみを目的とした名義変更はかえってコスト高・リスク増になる可能性もあるため、法人化は慎重に検討しましょう。

キャピタルゲイン税のシミュレーション3パターン

カンボジア不動産投資では、2026年1月1日より個人へのキャピタルゲイン税が導入予定です。
個人へのキャピタルゲインへの課税が実施された場合、従来よりも不動産投資で収益を得ることが難しくなる可能性があります。
ここでは、個人へのキャピタルゲイン税が導入されたと仮定して、3パターンの投資シミュレーションをしてみましょう。

保有期間が1年未満の場合｜キャピタルゲイン課税が痛手

カンボジアでは、プレビルド物件などを購入し、短期間での転売によってキャピタルゲインを狙う投資手法が存在します。
プレビルド物件では最初に小額の頭金を支払い、工事の進捗に応じて残金を支払っていく決済方法が採られます。

一般的には物件が完成に近づくにつれて価格も値上がりしていくので、物件の完成を待たず、購入時との差益を狙って短期間で転売するスキームが有効でした。
しかし、2026年からの課税改定により、1年未満の短期売却では高い税負担が発生する可能性があります。

仮に、8万ドル（1ドル150円＝1,200万円）の物件を購入し、1年以内で売却した際の収益は以下の通りです。

• 購入価格：8万ドル（1ドル150円＝1,200万円）
• 1年以内に売却：10万ドル（1ドル150円＝1,500万円）
• 利益：2万ドル（1ドル150円＝300万円）
• キャピタルゲイン税（20％想定）：4,000ドル（1ドル150円＝60万円）

売却益から4,000ドルが税金として差し引かれるため、実質的な利益は1万6,000ドル（1ドル150円＝240万円）になります。
さらに仲介手数料やそのほかの経費を加味すると、想定以上にリターンが少なくなるケースもあります。

保有期間が3年以上の場合｜長期保有の価格上昇メリット

先ほどのシミュレーションと同じ物件を長期的に保有してから売却した場合、安定した収益を得られ、キャピタルゲイン課税への対策も講じられる可能性があります。

先ほどと同じく8万ドル（1ドル150円＝1,200万円）の物件を購入し、3年後に売却した際の収益は以下の通りです。

• 購入価格：8万ドル（1ドル150円＝1,200万円）
• 3年後に売却：12万ドル（1ドル150円＝1,800万円）
• 利益：4万ドル（1ドル150円＝600万円）
• キャピタルゲイン税（20％想定）：8,000ドル（1ドル150円＝120万円）
• 実質利益：3万2,000ドル（1ドル150円＝480万円）

このパターンでは、時間をかけて物件の価格上昇を待つことで、短期間で売却したケースよりも多くの収益を得られました。
物件完成後の家賃収入によるインカムゲインも期待できるため、税金の負担を含めてもトータルの収益は安定しやすくなります。

購入価格が不明・書類がない場合のリスクと対処法

カンボジアでは、過去に不透明な取引や書類不備の状態で不動産を購入したケースも見受けられます。
取引の履歴が不明であったり書類不備があったりした場合、利益の正確な算出ができず、課税対象額が大きくなりやすいというリスクがあります。

仮に書類不備によって詳細不明な物件を購入すると、行政機関の介入によって、以下のような取引が予想されます。

• 購入価格を証明する書類がない → 市場価格と比較して税務署が利益を推定
• 売却価格：10万ドル（1ドル150円＝1,500万円）
• 税務署が購入価格を8万ドル（1ドル150円＝1,200万円）と判断 → 利益が2万ドルとみなされる
• キャピタルゲイン税：2,000ドル（1ドル150円＝30万円で実際より多い可能性あり）
• 実質利益1万8,000ドル（1ドル150円＝270万円）

もし購入価格が5万ドル（1ドル150円＝750万円）と証明できていた場合、売却益は次のようになります。

• 売却価格：10万ドル（1ドル150円＝1,500万円）
• 利益：5万ドル（1ドル150円＝750万円）
• キャピタルゲイン税（20％想定）：1万ドル（1ドル150円＝150万円）
• 実質利益：4万ドル（1ドル150円＝600万円）

購入価格が不明な場合よりもスムーズに取引がしやすく、最終的な利益も多くなる可能性があります。
カンボジア不動産を購入する際は、売買契約書・振込記録などの保管を徹底し、会計士や弁護士などに確認してもらうことが重要です。

日本人が特に注意すべき税務トラブルと対策

カンボジア不動産投資で収益を得る際、特定の条約が未締結であるために、税務トラブルが発生する可能性があります。
ここでは、カンボジア不動産投資で起こりがちな税務トラブルと、トラブルへの対策法について解説します。

なお、カンボジア不動産投資に関する税制については、こちらの記事で詳しく解説しています。

日本とカンボジアの二重課税問題

日本とカンボジアは、2025年11月時点で租税条約を締結していません。
租税条約とは、国と国との間で交わされる税金に関する取り決めを意味しており、二国間での税務トラブルの防止などを主目的としたものです。

租税条約が未締結なため、キャピタルゲインについては、カンボジアで課税されるだけでなく日本でも課税対象となる可能性があるという「二重課税」のリスクが生じます。
個人の不動産投資でカンボジア側に20%のキャピタルゲイン税を支払っても、日本側で未申告扱いにされると二重に課税される可能性があるのです。

本来は支払う必要のない税金を払ってしまうため、収益の大幅な減少に繋がりやすいです。
二重課税を避けるためには、後述する「外国税額控除」の制度を正しく活用し、日本での確定申告時にカンボジアで支払った税額を控除対象にする必要があります。

外国税額控除の仕組みと日本側の確定申告手続き

「外国税額控除」とは、日本国外で支払った税金を、日本の所得税額から一定額控除できる制度です。
外国税額控除の適用により、不適切な二重課税を回避し、税金の過払いを抑えることができます。

ただし、外国税額控除を受けるには、以下のような条件や手続きが必要です。

• 対象となるのは、外国で課された所得税・譲渡税などに限定される
• 確定申告時に、支払証明書・税務署発行の納税通知書などの提出が必要となる
• 控除限度額があり、支払った税額が全額控除できるとは限らない

また、控除手続きには細かなルールがあり、申告書の作成や添付資料の用意などで煩雑になりがちです。
正しく控除を受けるためには、海外投資に詳しい税理士に手続きを依頼するのも有効な選択です。
特に初めて海外不動産を売却する場合は、確定申告に備えて早めに手続きを始めることが大切です。

【2026年までにできる】キャピタルゲイン税を最小化するための行動ステップ

2026年に個人へのキャピタルゲイン税が導入された場合、従来よりも収益が減少することが予想されます。
ここでは、キャピタルゲインの税制改定に対して、事前に採れる対策法をご紹介します。

物件の名義や保有形態の見直し

キャピタルゲイン税の導入前に見直すべき大きなポイントが、カンボジア不動産の保有名義と保有形態です。
個人名義のまま不動産を保有している場合、2026年以降に売却すると課税対象になりえますが、法人を設立して名義変更すれば節税余地が広くなる可能性があります。
名義変更については、自己所有から家族法人への移転を検討したり、投資目的を明確化し事業用不動産として位置づけたりすることも効果的です。

いずれも税制や法務の専門知識が必要になるため、税理士・弁護士との相談の上で判断することが重要です。

売却額を複数パターンで予測

2026年以降にキャピタルゲイン税が施行される場合、課税回避を目的として、いわゆる「駆け込み売却」が予想されます。
ただし、焦って早期売却すると本来得られるはずだった利益が減るリスクもあるため、売却のタイミングを冷静に見極める必要があります。

売却額を適切にシミュレーションするには、以下のような行動が有効です。

• 市場価格の推移を予測しながら、複数のパターンで損益を計算
• 税制改正前後で売却した場合の利益差を比較
• インカムゲインを含めたトータルの収益を算出

キャピタルゲインへの課税だけでなく、総合的なキャッシュフローで判断することで、損失の少ない不動産投資を実現しやすくなります。

現地専門家との連携体制の整備

カンボジアの税制・法制度は以前よりも整備されつつあるものの、実際の運用は地域や担当者によって違いが大きいのが実情です。
カンボジア不動産投資の税務対策には、現地事情に詳しい専門家との連携が非常に重要です。

会計士・税理士による売却前の税額シミュレーションや、弁護士による売買契約のチェック・交渉サポートなどは大きな助けとなるでしょう。
不動産業者による売却時のシミュレーションも、現地事情を見据えた的確なものである可能性が高いです。

従来とは異なる税制下での不動産売却には判断ミスや戸惑いが生じやすいため、信頼できる専門家やサポート業者を確保しておくことが重要です。

居住中の物件は条件によりキャピタルゲイン課税の対象外

カンボジア不動産投資で2026年1月1日から個人にも課される予定のキャピタルゲインですが、一部の例外があります。
2026年1月1日以降に売却される物件であっても、過去5年以上にわたって居住目的で所有されていた場合であれば、個人のキャピタルゲインは非課税となる予定です。
そのほか、カンボジア国内居住者が相続で家族内に保有物件を譲渡するケースなども、キャピタルゲイン税は発生しない見込みです。

外国人投資家がカンボジア不動産投資をする際、条件に該当する可能性は低いかもしれませんが、例外的な免除措置がある点も覚えておくとよいでしょう。
一方、カンボジア国内の非居住者が投資活動で得た収益は、基本的に課税対象になるので要注意です。

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弊社の開催するセミナー・ツアーについては、こちらをご覧ください。

まとめ

カンボジア不動産投資では、2026年より個人のキャピタルゲインに20％の課税が導入される予定です。
2020年に実施される予定だった措置が複数回にわたって延期されてきましたが、今回の税制改定で施行される見込みです。

個人投資家への影響が大きい税制で、個人から法人に変更しての投資や売却パターンの多様化など、市場が複雑化することが予想されます。
差益の少ない取引や短期的な売却では十分な収益を得られない可能性があり、市場を慎重に見極める必要があります。

キャピタルゲイン課税に対する対策として、名義の見直しやインカムゲインとの併用なども想定したシミュレーションが有効です。
また、複雑な手続きや税務に対応するためには、税理士・会計士や不動産業者などのサポートを利用するのがおすすめです。

弊社はカンボジア不動産の仲介実績が多数あり、現地の最新事情を常に把握できる体制を整えております。
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