ドバイ不動産の価格推移について！プロが今後の価格動向を予想

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

近年、ドバイ不動産は価格が急激に上昇しており、外国人投資家から高く注目されています。
ただし、ドバイ不動産には下落した過去があり、継続して価格が上昇しているわけではありません。

今回は、これまでのドバイ不動産の価格推移について詳しく解説するとともに、今後の価格動向についてもプロの観点から予想します。

ドバイで将来的な価格上昇が期待できるエリアもご紹介しますので、ぜひ最後までお付き合いください。

ドバイ不動産のこれまでの価格推移

ドバイの不動産価格は、以下のグラフが示すように、国際情勢などの影響を受けながら特徴的な推移を辿っています。

ここでは、過去約20年間のドバイ不動産価格の推移について詳しく解説します。

2008年〜2009年 ｜ リーマンショックによる価格の乱高下

ドバイ不動産市場は2008年ごろに急激に活性化し、不動産価格を表す指数も170ほどに上昇しました。
しかし、2008年秋のリーマン・ブラザーズの破綻を契機に海外からの投資資金が引き上げられたことで、ドバイ不動産市場も一気に冷え込みます。

2009年初頭ごろには、ドバイ不動産指数は約110にまで低下しており、市場には「ブームの終焉」とばかりに悲観的な予測が広がりました。
この時期の市場価値の急落は、投資家による大量の不動産売却や、不動産取引に関する充分な法整備がなされていなかったことなどが大きな要因と考えられています。

2011年〜2014年 ｜ 国際博覧会効果による復調

リーマンショック後は低迷が続いていたドバイ不動産市場ですが、世界経済の回復に伴って徐々に指数が上昇しています。
そして、2013年にドバイ国際博覧会（EXPO）の開催が決定すると、ドバイ不動産市場は再び投資家の注目を集めました。

国際博覧会開催によりドバイ国内の観光業・ビジネスの活性化が予想され、中国やインド・ロシアを中心とした外国人富裕層による不動産購入が相次ぎました。
国際博覧会への期待感から、2014年のドバイ不動産指数は2008年ごろと同じ約170に上昇しています。

2015年〜2019年 ｜ 法整備・インフラ整備が奏功した安定期

ドバイ不動産指数は、国際博覧会への期待感を原因に2014年ごろまで上昇していましたが、2015年ごろに原油価格の低迷を受けて上昇が鈍化しました。
2016年にはイギリスのEU脱退の影響から、さらに指数が低下しました。

ただし、政府の住宅ローン規制や不動産広告のガイドライン策定によって、市場の急激な過熱化が抑制されていたとも考えられています。
国際博覧会に向けたインフラ整備も進行しており、2019年ごろまでのドバイ不動産市場は乱高下することなく比較的安定して推移していたといえるでしょう。

2020年〜2022年 ｜ コロナ禍がもたらす転換期

比較的落ち着いた価格推移を見せていたドバイ不動産市場ですが、2020年は大きな転機となりました。
ドバイでは、2020年4月に新型コロナウイルスの蔓延により都市をロックダウンしています。
経済活動が大幅に抑制されたことで、ドバイ不動産指数は2009年ごろと同じく約110にまで落ち込みました。

しかし、ドバイでは世界各国に先駆けてコロナワクチンが普及し、2021年8月にはワクチン接種を条件に観光客の受け入れを再開します。
ドバイはコロナにいち早く対処し、国際博覧会を成功に導いたことで大きな注目を集め、ドバイ不動産市場も投資家からの関心がより一層高まりました。

2023年以降 ｜ コロナ対策による急激な価格上昇

ドバイはコロナ禍による経済の緊縮から早急に立ち直り、他国が観光や商業活動を抑制する一方で、いち早く観光客の受け入れを再開しました。
また、国際博覧会で加速したインフラ整備を引き継ぐ形で、計画的な都市開発プロジェクトが進んでおり、不動産市場も活性化しています。

ドバイの堅実な経済政策は海外企業や外国人投資家から高く評価されており、ドバイの不動産市場には外資が活発に流入しています。
コロナ明けからドバイ不動産指数は急激な右肩上がりを見せており、2024年には過去最高となる指数200を突破しました。

2025年もドバイ不動産指数は依然として上昇していることから、今後のさらなる市場の成長が期待されています。

ドバイの不動産価格に影響しやすい3つの要因

ドバイ不動産は、国内政策や外的要因などから価格が変動しやすい環境にあります。
ここでは、ドバイの不動産価格が変動しやすい要因について、3つに分けて解説します。

なお、ドバイは独自の政策によって石油の輸出に依存した経済体制からの脱却を進めているのが大きな特徴です。

国際イベント開催による継続的な不動産需要

ドバイの不動産市場にとって、2020年の国際博覧会は大きな追い風となりました。
国際博覧会に向けてインフラ整備が進んだほか、商業施設やホテルなどの需要が拡大し、不動産市場は活性化しました。
ドバイは国際博覧会後も世界政府サミットの開催地になるなど、積極的に国際イベントを開いて外国人を誘致しています。

国際的な会議の開催は観光の促進だけでなく、ビジネスの拠点としての発展も期待されており、不動産需要の継続的な拡大が見込まれています。

政府の積極的な外資誘致政策

ドバイ不動産投資は、所得税・固定資産税は非課税であり、長期滞在ビザを発給するなど投資家に有利な条件が多数あります。
ドバイは成長戦略の一環として外資の積極的な誘致を掲げており、税金の安さなどは多くの海外企業や投資家から支持を得ています。

外資を誘致する一方で、住宅ローン規制やライセンス関連の厳格化など、不動産取引の過剰化を抑制しているのも特徴です。
ドバイの不動産価格は上昇しているものの、法整備によって安全性の高い取引ができるため、外国人投資家が活発に市場に参入する要因にもなっています。

米ドルとの密接な関係性

ドバイの通貨であるAED（ディルハム）は米ドルと連動しており、米ドルのレート変動による直接的な影響を受けやすいです。
例えば、アメリカの金利が上がった場合はドル投資が活性化する一方で、AEDで決済する不動産の価格も上昇しやすくなります。

円安の状態ではドバイ不動産価格は高額になりますが、さらに円安が進行すると差額による売却益を狙うことも可能です。
ドバイの不動産価格は、米ドルの為替レートと概ね同じ割合で変動すると考えてよいでしょう。

ドバイ不動産の価格はおよそ10年単位で推移

一般的に不動産の価格は、ピーク→下落→回復→上昇というサイクルを繰り返すといわれます。
以下は、近年のドバイ不動産の住宅価格を示したグラフです。

不動産価格のサイクル理論をドバイ不動産の住宅価格に当てはめて考察すると、概ね次のような推移を辿っていると考察できます。

• ピーク（2014年）→下降（2014年～2020年）→回復（2021年）→上昇（2022年～）

リーマンショックやコロナ禍など、突発的な事象による影響はあったものの、約10年で価格が上昇と下降を切り返しており、2022年以降は不動産価格が急上昇しました。
理論上では、2024年〜2025年ごろが価格のピークと考えられます。

現在のドバイの価格相場は過去最高の水準で、物件への入居率も90％を超えている状況です。
ウクライナ戦争の影響でロシアからの移民が増えており、ドバイの不動産市場はどちらかといえば需要が上回っています。
今後の需給バランスによって相場が変動する可能性はあるものの、現在の価格が急落するとは考えづらいです。

国際情勢の変化は視野に入れておく必要がありますが、今後のドバイ不動産価格は高い相場のまま推移していくと考えられます。

ドバイ不動産は販売件数・販売金額ともに増加

ドバイの不動産価格は2022年以降に急上昇していますが、同様に販売件数も急激に増えています。
以下のグラフは、ドバイの住宅販売件数・販売金額を示したものです。

販売件数・販売金額は概ね連動しており、2025年は前年よりもさらに増加しました。
ドバイ不動産市場はコロナ禍からの早期回復や堅実な経済政策、計画的な都市開発が結実し、過去最高水準の成長を遂げていると読み取れます。

ドバイ不動産投資のメリット3選

ドバイ不動産投資には多くのメリットがあります。
ここでは、ドバイ不動産投資のメリットを3つに分けて解説します。

税金が安く収益が手残りしやすい

ドバイの税制は特徴的で、税金の安さは広く知られています。
税金の安さはドバイ不動産投資にも影響しており、投資家には以下のようなメリットがあります。

• 個人所得税・固定資産税は非課税
• 確定申告が不要
• キャピタルゲインは非課税

ドバイ不動産投資では他国よりも税金が少ないため、不動産で得た収益が手元に残りやすいというメリットがあります。
税金の安さは特に富裕層や高所得者にとって受けられるメリットが大きく、ドバイ移住者には所得水準の高い外国人が多いのが特徴です。

平均利回りの水準が約5〜７％と高い

ドバイ不動産は2023年ごろから価格が急速に上昇しており、不動産価格・不動産販売件数はともに激増しました。
不動産価格の上昇に伴って賃貸物件の家賃も上昇していますが、住宅販売件数も増加していることから、高い需要があると読み取れます。

2024年第2四半期の入居率は94.2%で、依然として高い入居率を維持していると考えられます。
以下のグラフは、ドバイのアパートメントの利回りの推移を示したものです。

ドバイ不動産の平均利回りは2024年には約5%に推移しており、インカムゲイン・キャピタルゲインともに高い収益性が期待できます。

移住者向けビザの種類が多い

ドバイは成長戦略の一環として外資の積極的な誘致を掲げており、移民の受け入れに注力しています。
なかでも、200万AED（1AED39円＝7,800万円）以上の不動産を所持している投資家に発給されるゴールデンビザは現地に10年という長期間の滞在が可能です。

税金の安さや計画的に整備された都市に惹かれる外国人が多く、国内の高級物件は移住を目的とした外国人富裕層からも高い人気があります。
不動産価格の相場は上昇していますが、不動産需要は依然として高く、ドバイ不動産市場は非常に活発な状態です。

ドバイ不動産投資のデメリット・注意点3選

ドバイ不動産投資には多くのメリットがある一方で、デメリットや注意点もあります。
ここでは、ドバイ不動産投資のデメリットや注意点を3つご説明します。

不動産価格の相場自体が高い

ドバイ不動産は市場の活性化とともに、過去最高水準の価格相場にあり、不動産価格そのものが高額です。
以下は、ドバイとカンボジアの不動産販売価格の平均を比較した表です。

物件タイプ	ドバイの平均価格 （㎡単位）	カンボジアの平均価格 （㎡単位）
アパート	19,567AED （763,113円）	8,984,608KHR （323,445円）
住宅	14,593AED （569,127円）	10,398,069KHR （374,330円）

ドバイとカンボジアを比較すると、特にアパートタイプの物件は2倍以上の差があります。
仮に50㎡のアパート物件を購入する場合、単純な価格だけを比較すると、ドバイでは約3,815万円の物件がカンボジアでは約1,617万円で購入可能です。

不動産投資では初期コストが運用に大きく影響するため、物件の購入に多額の資金を充ててしまうとその後の資金繰りに支障を来たす可能性があります。

為替相場の影響を受けやすい

先述したように、ドバイは特にアメリカとの経済関係が密接で、米ドルを中心とした為替変動が不動産価格にも影響しやすい状態です。

不動産価格が米ドルレートの変動に左右されやすく、相場はやや流動的な点に注意が必要です。
アメリカの対外政策の転換によっては、価格相場が急激に変動する可能性があります。

住宅ローンの融資は現地居住者より不利になりやすい

ドバイでは不動産購入にあたって、非居住者でも現地の金融機関からローンの融資を受けられる場合があります。
ただし、融資の対象はUAE居住者が優先されるため、UAE非居住者への融資はハードルが高い点に要注意です。

ゴールデンビザ取得者は融資において優遇されますが、ビザの取得自体に一定の条件があるため、対象者が限定されます。
また、日本国内の金融機関は海外不動産投資を目的とした住宅ローン融資の審査が非常に厳しく、国内金融機関からの資金調達も困難といわざるを得ません。

ドバイ不動産で今後の価格上昇が予想されるエリア5選

現在、ドバイの不動産市場は活況で、国内全体で不動産価格が上昇しています。
ここでは、今後さらに不動産価格の上昇が有力視されているエリアを5つご紹介します。

クリークハーバー ｜ 計画的な都市開発による発展性

クリークハーバーはドバイのニュータウンに該当するエリアで、開発プロジェクトが進行中です。
クリークハーバーの新たなランドマークとして注目されているのが「クリークタワー」です。
ドバイで特に有名な世界最高の建築物「ブルジュ・ハリファ」と対になるような設計で、クリークタワーを中心とした都市開発が進行しています。

クリークハーバーは美しい景観が特徴のウォーターフロントエリアで、高級アパートメントやホテル・ショッピングモールが建ち並ぶ予定です。
政府系の大手デベロッパーであるエマール社が開発を手がけており、緻密な開発プロジェクトには多くの投資家からの注目を集めています。

メイダン ｜ アクセスの利便性と豊かな自然が魅力

メイダンはドバイ最大の都市ダウンタウンと第二の都市ドバイ・クリークのおおよそ中間点に位置する都市です。
両都市へのアクセスが良好で、都市開発が進行する一方で、自然にも恵まれているのが特徴です。
メイダン近郊の「ラス・アル・ホール野生動物保護区」はフラミンゴが飛来するなど、豊かな自然に惹かれて多くの観光客が訪れています。

メイダンは都市と自然が調和する都市で、ビジネスやレジャーの新拠点として需要が高まっています。
メイダンの中心的デベロッパーは、ドバイ最大の人工島パーム・ジュメイラを開発したナキール社で、同社の手腕にも期待が寄せられています。

ドバイサウス ｜ ドバイ最大級の空港がもたらす経済効果

ドバイサウスは、ドバイ最大級の「アル・マクトゥーム国際空港」の近隣都市です。
アル・マクトゥーム国際空港は2013年に竣工しましたが、世界最大の空港を目標として拡張工事が進行しています。
アル・マクトゥーム国際空港の拡張は350億ドルが投じられた巨大プロジェクトで、完成後は約2億6,000万人の乗客を送迎できるほどの規模が想定されています。

アル・マクトゥーム国際空港の大規模なインフラ整備は周辺部にも影響すると予想されており、ドバイサウスは新興都市として急速に発展する可能性大です。

ラシッドヨット＆マリーナ ｜ 高級リゾート地に寄せられる期待

ラシッドヨット＆マリーナはウォーターフロントエリアで、今後の開発が期待されているエリアです。
ドバイはウォーターフロントエリアが人気で、不動産価格も上がりやすい傾向にあります。

ラシッドヨット＆マリーナにはその名が示す通り、ヨットハーバーやマリーナがあり、リゾートやレジャーに高い需要があります。
政府系デベロッパーのエマール社が中心となって開発を進めているエリアで、レジャー施設やショッピングモールなどの建設プロジェクトが進行中です。

パーム・ジェベル・アリ ｜ 第二の巨大人口島として開発が進行

パーム・ジェベル・アリは、パーム・ジュメイラに続く巨大人工島として開発が進行しています。
パーム・ジュメイラでは2014年から2024年にかけて価格が3倍になった物件があるなど、ドバイの開発プロジェクトの代表的な成功事例です。

パーム・ジェベル・アリはパーム・ジュメイラの2倍の面積という大規模な人工島として開発されており、2027年に完成予定です。
マングローブに彩られた風光明媚な島内には、超高級ヴィラやホテル・モールが建設予定で、既に多くの投資家から注目を集めています。

不動産投資のリスクヘッジには分散投資が有効

ドバイ不動産は国際博覧会を契機としたインフラ整備や、コロナショックへの迅速な対応が功を奏し、2022年以降は価格が急上昇しています。
利回りが高く税金が安いことから大きな収益が期待できる一方で、為替変動によって価格が変動するなどのリスクもあります。
また、ドバイは不動産価格自体が高額で、参入には多くの資金が必要です。

ドバイに限った話ではありませんが、不動産投資ではリスク回避の観点から分散投資が有効です。
ドバイで不動産投資をする際には、資金の状況によって、カンボジアなど不動産価格が比較的安価なエリアと組み合わせた運用をするとよいでしょう。

カンボジアも急速に経済が発展しており、首都プノンペンを中心に都市開発が急速に進行しています。
「J-Tower」シリーズなどの高級物件は外国人富裕層から高い人気があり、物件によっては10％前後の利回りが期待できます。

カンボジアの不動産投資については、こちらの記事で詳しく解説しています。

まとめ

ドバイはリーマンショックやコロナ禍によって一時的に不動産価格を下げましたが、近年の不動産価格は急上昇しています。
ドバイ政府は税金の優遇や積極的な移民受け入れで外資を誘致する一方で、住宅ローン規制などで市場価格の高騰を抑制しています。

ドバイの計画的な都市開発は、不動産投資家からも高い評価を得ており、不動産価格が上昇した現在も高い需要を維持しているのが特徴です。
2025年時点でのドバイ不動産価格は過去最高水準で、依然として需要が高いため、今後も大幅な値下がりは考えづらい状況です。

ただし、国際情勢の変化によっては価格が変動する可能性があり、物件価格自体が高額で初期コストが大きいというデメリットもあります。
ドバイ不動産投資では、リスク回避のために他国の物件と組み合わせた分散投資がおすすめです。

弊社ではドバイよりも安価で購入でき、高い利回りが期待しやすいカンボジア不動産を積極的に仲介しております。

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