執筆者：荒木 杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社
2023年11月カンボジア首都プノンペンに、ノレアアイランドとダイアモンドアイランドを結ぶノレア橋が開通しました。
ノレア橋の開通によりプノンペン近郊の地価が上昇し、カンボジア海外投資公社（OCIC）の包括的なビジョンなどもあり、プノンペン北東部のカーン・チャバー・アンポフが投資家たちに注目されています。
今後、ノレアアイランド本土とOCIC開発区域内の土地価格が上昇し、将来的に高級賃貸ゾーンが形成される可能性があるのです。
完成したノレア橋はOCICの大規模な開発の一環で、ノレアアイランド・サテライト・シティの完成により、地域の不動産価値が上昇する見通しです。
この新しいエリアは開発者や投資家にとって、将来に期待のできる魅力的な投資先になるのではないでしょうか。
投資家がプノンペン北東部に注目する理由
2023年11月ノレア橋が開通したことで、この地域はプノンペン近郊で最も望ましい地区のひとつに躍り出ました。この開通により、不動産セクターや個人投資家にも門戸が開かれました。
ノレア島本土の開発用地は1平方メートルあたり800～1,700ドル、OCIC開発区域内の土地は2,500～4,000ドルで、この価格はピッチやトンレバサックなど隣接する繁華街に波及する可能性があります。
カンボジア海外投資公社（Overseas Cambodian Investment Corporation、OCIC）のこの地域に対する包括的なビジョンにより、このトランジット開発の完成により、プノンペン北東部のチャバー・アンポフの地価はすでに高騰しており、長期的には、将来の都心居住者向けの新たな高級賃貸ゾーンが形成されつつある、と関係者は指摘します。
業界の調査によると、この地域の地価は、半島に比べて開発が比較的遅れているにもかかわらず、首都近郊で長年高層投資が行われてきたクロイ・チャンバーとほぼ同水準です。
クメール・タイムズ紙は、同市北東部の地価を押し上げている要因や、この新しい橋が、将来的にOCICが長年かけて完成させたダイヤモンド・アイランドに匹敵するような、商業、小売、高層住宅の一等地となるための第一歩に過ぎない理由について考察しています。
OCICによる総投資額3,800万ドルの新しいノラ島橋は、トンレ・バサック川沿いのダイヤモンド・アイランド・シティ（ピッチ島）とチバー・アンポブ地区ニロスコミューンのノレア島半島を結び、連結ゾーンの不動産の将来性を発展させます。
2020年10月に橋が開通して以来、チバー・アンポブは、ほとんど未開発の街の端から、住宅・商業開発業者や投資家にとっての新興ホットスポットへと劇的に変化しました。
衛星都市としての開発が期待されるメコン川沿いのノレア地区
内部関係者によると、新たに接続されたチバー・アンポブ地区の土地と投資の価格は、今後数年間でノレア島の衛星都市が完成するにつれて、現在の限界を超えて上昇し続けるといいます。この新しい橋の完成は、OCICがこの地域で行う大規模な開発のほんの一部に過ぎず、カーンは今後数年でプノンペンで最も魅力的な地区のひとつに躍り出るでしょう。
橋が最初に着工した1カ月後の2020年11月のノレア島本土の価格について、CBREカンボジアのリサーチ・コンサルティング部門マネージャー（当時）のキンケサ・キム氏は、「この地域の平均地価は、特に川沿いを中心に、現在の1平方メートルあたり800ドルから1300ドルまで大幅に上昇すると予想される」とコメントしました。
2020年後半のチバー・アンポブの土地価格帯を明らかにするとともに、同社のリサーチ・マネージャーは当時、橋によってプノンペン市内とチバー・アンポブ地区との接続性が改善されると指摘し、「衛星都市開発と相まってアクセスが改善されることで、現在は比較的低層であるノレア島エリアにより多くの高層開発が誘致されるだろう」と述べました。
「このような開発傾向は、バンコクやホーチミンなどの先進都市でよく見られるものです」と当時のキンケサは語っています。
2020年という同庁の予測が真実であったことを証明するように、インフラが改善されたことで、将来的な利益を見込んで、ノレア島エリアに複数の開発業者が誘致されました。
ビュー・アストン（Vue Aston）は、ペニンシュラ・キャピタル社が開発し、2024年に完成する予定の、地層所有権のコンドミニアムとホテルによる高層住宅プロジェクトです。
2021年、シンガポールの開発会社AKRAM Development Co, Ltd.は、OCICからノレア島の約3.5ヘクタールの土地を取得し、1億5,000万ドル以上を投資して高級高層ビル・プロジェクトを計画しています。
一方、チバー・アンポブ広域地区と国道1号線に隣接する地域でも、近年、新たな連結性とともに、大規模な住宅・商業開発が行われています。Borey Peng Huoth Boeung Snoは、国道1号線沿いで最大のボレー・プロジェクトであり、このエリアにはモニヴォン橋に近いボレー・ハイテク・ラグジュアリーも含まれています。
キンケサ氏は、クメール・タイムズ紙に対し、この様に述べました。
2020年に提示した指標価格はノレア島本土の開発区画のみを指しており、当時すでに高い評価を受けていたOCICノレア島開発区域内の土地については言及していない。
今日現在、ノレア島本土の開発区画の価格は$800-$1,700。しかし、OCICの開発区域内の土地は$2,500から$4,000。
今月ノレア島橋が開通したことで、市中心部とチバー・アンポブ間のアクセスは著しく改善され、当局はこの橋によってボトルネックとなっているモニヴォン橋の混雑が最大40％緩和されると予測している。
しかし、ノレア島本土の地価はこの新しいインフラの恩恵を受けていることに気づきましたが、多くの投資家が期待していたほどではなかった。
橋の計画が最初に制定されて以来、この地域は自然な上昇と投機的な上昇の両方を目の当たりにしてきたといいます。自然な上昇は、この地域の一般的なインフラ整備と人口増加によって起こるが、新しくつながった地域の全体的な開発可能性に基づく投機的な成長もあります。彼女の試算によると、2020年以降、より広い地域の平均価格は500ドルしか上昇していません。
その理由は、アクセスは改善されたものの、不動産開発の現状は、2018年から2020年のピーク時の商業・住宅開発両方の供給が急速に伸びた影響と相まって、経済全体の減速から一般的に生じる調整段階にあるためです。
しかし、最近の橋の完成によって刺激された価格上昇は、OCICがノレア島サテライト・シティとゴールデン・アイランド・プロジェクトを包含する、より大きなノレア島サテライト・シティに完成させる多くの将来のマイルストーンのひとつに過ぎず、OCICゾーン内またはその近辺の長期的な不動産投資家や開発会社にとって、この地域の価値を高めるものです。
新しい衛星都市を含むノレア島開発プロジェクトは2022年1月に開始され、面積は約125ヘクタールです。
OCICのノレア島開発マスタープランには、衛星都市の基本インフラ整備に約5億5000万ドルの予算が計上されており、この第1期開発は今後2年で終了する予定です。
OCICによると、ノレア島開発プロジェクトと衛星都市の総事業費は25億ドルで、5万人以上を収容できる見込みです。
ノレア地区の土地価格の伸び
このエリアに位置するビュー・アストンのシニア不動産コンサルタント、オリー・ブライト氏はペニンシュラ・キャピタルの取材に答えています。
ノレア島開発市街地を取り囲むチバー・アンポブの現在の私有地販売価格は、橋が完成した現在、場所によってはすでに1メートルあたり2000ドル、川に近い一等地ではそれ以上になっている。
2020年10月に橋が着工する前のチバー・アンポブは、ほとんど未開発の街の端から、住宅・商業開発業者や投資家にとってのホットスポットへと劇的に変化した。
ノレア島市とその周辺地域は、新しいOCIC衛星都市がプノンペンの将来の魅力となることを考えると、近いうちにプノンペンの主要な投資地域の一つとして、ピッチ島のダウンタウンやトンレバサックの仲間入りをする可能性があり、同様の潜在的な賃貸収益と売却収益が得られる可能性があります。 そうなるのは明らかだと思われる。
プノンペンに本社を置く資金調達・投資コンサルタント会社、ネクサス・キャピタル＆インベストメント・アドバイザリーの創設者兼CEOである地元の投資専門家、シサブタラ・シム氏は、衛星都市内の土地の現在の価値がすでにかなり高くなっていることを考えると、チバー・アンポブ本土の土地は今後数年間で高い成長を遂げる可能性が高いという意見に同意しました。
シサブタラ・シム氏の会社は最近、潜在的なデベロッパーや投資家にシンガポールでのセミナーを提供するため、この地域の可能性を調査しました。
また、将来の橋梁計画や現在の手頃な地価を考えると、長期的な投資先として対岸のアレイクサート市を推しています。
サテライト・シティの建設が進んでおり、ノレア島本土でも手頃な価格の区画があることから、すぐに行動を起こす投資家は、このエリアでの価格の上昇と足回りの良さを実感できるでしょう。
橋の開通前、ノレア島本土の早い者勝ちの購入者は、わずか数年ですでに急増する。
OCICゾーンに大規模な投資が行われることから、住宅開発だけでなく、商業施設や小売店にもチャンスはある。リバーフロント沿いの様々な用途を統合した複合ビルは、国際的に人気のあるトレンドであり、このトレンドは今後も続き、カンボジアでも発生すると予想される。従って、この地域のこれに適した区画は、真剣な開発者にとって素晴らしい投資となる。
CBREの副社長であるキンケサ氏は、ノレア島エリアの将来的な大幅な成長に関するこの予測にある程度同意し、明言しました。
長期的には、この立地が提供する適切な価値の成長が期待できる。
今後の開発者には、立地的なメリットだけでなく、中長期的にも価値のあるプロジェクトの提案を真剣に検討することをお勧めしたい。
ノレア地区の将来の見通し
しかし、ブライト氏とキンケサ氏も、ここ数年市場は調整傾向にあり、新しいプロジェクトや個人投資家はこのことをよく理解しておく必要があると警告しています。
プノンペンは、2008年から2020年にかけて、間違いなく不動産市場の最初のフルサイクルを経験したため、短期的な用途のためだけに建設されたプロジェクトは、年月が経つにつれて徐々に妥当性を失っていくことを学んだ。
しかし、当初から将来を見据えた開発が行われ、メンテナンスが行き届き、定期的にアップグレードされたものは、競争の激しい市場にもかかわらず、その価値を維持している。
2023年はカンボジアの不動産市場全般、特にキンケサ氏が携わる新築コンドミニアムの販売市場にとって低調な時期であった。
プノンペン周辺の地価は2017年にピークを迎え、2019年後半のパンデミック発生まで続いた。
2020年、プノンペン市場全体、そしてある程度全国的に不動産価格はやや下落した。
2023年の今日、カンボジアの一般的な不動産の転売率は以前より低いままであり、コンドミニアムの新規販売価格も下がっている。
しかし、ノレア島地域の場合のように、市の主要地域周辺では高い地価が続いており、さらには上昇している。これは市内のコンドミニアムの所有者にとって長期的な価値があることを示唆していることは明らかだ。
新築物件の販売価格が下がる一方で、この街では同時期にインフラが大規模に整備された。つまり、混雑や交通、洪水や物流に関する多くの問題を解決してきたということであり、チャバル・アンポフに完成しつつある新しい都市やプロジェクトはその好例である。
投資家は、世界的な後退にもかかわらず、カンボジアの人口とGDPの成長トレンドが引き続きポジティブであることを確認できます。
タイやベトナムのような市場でのコンドミニアムの販売価格と比較すると、カンボジアのコンドミニアム・プロジェクトは、カンボジアの主要な住宅地における地価の着実な上昇と並んで、これらのコンドミニアム市場よりも手頃な1平方メートルあたりの購入価格を提供している。
市場全体のインフラ整備が進んでいるため、地価は安定しており、所有者や投資家は、カンボジアの継続的な成長を短期的だけでなく長期的にも確信している。
重要なのは、この場合、市場はOCICのようなデベロッパーがマスタープランを実現することを信頼しているということだ。
このような方向性が続けば、チバー・アンポブのようなエリアへの投資は、中期的に資産を保有する意欲のある投資家にとって報われるだろう。完成すれば莫大な資本が投下され、このエリアを見違えるほど変えることになるOCICの新サテライト・シティのような大規模開発が、その周辺で進行しているから。
ノレア地区の家賃相場
こうした計画が実現することで、投資家はこの地域のプロジェクトと、将来投資家に賃貸や転売の利益をもたらす可能性があります。
ペニンシュラ・キャピタルが開発中のビュー・アストン（Vue Aston）は、新しい橋の入口付近に位置し、2024年6月に購入者に引き渡される予定で、現在は仕上げ段階です。
したがって、新しいノラ島橋は完成後、このプロジェクトとダウンタウンをつなぐ重要な役割を果たし、買い手の賃貸市場とダウンタウンへの迅速なアクセスを保証しています。
トンレ・バサックやダイヤモンド・アイランドなど、現在最も賃貸料が高い繁華街へのアクセスが良いだけでなく、OCICプロジェクトが今後数年間継続するにつれて、多くのエキサイティングな新しいアメニティやエンターテイメントが提供されることになる。
ビュー・アストンの投資家の皆様は、来年早々の完成と同時に、初期投資から年間最大7％の賃料収入を期待することができます。私たちは、この地域の評判が高まるにつれて、この収益率も急速に伸び、やがてピッチと同様の賃貸水準に達するものと期待している。
同プロジェクトのコンサルタントであるブライト氏は語りました。
すでにピッチでは、スタジオのレンタル料が月額平均350～500ドル、1ベッドルームユニットは450～650ドル、2ベッドルームユニットは平均700～1,200ドルとなっています。ブライト氏と比較すると、現在は新しい橋を渡って車ですぐの距離にあります。
キンケサ氏は、CBREのデータ（2023年12月現在）によると、ピッチの一等地の開発用地の販売価格は、現在1メートルあたり3,500ドルから7,000ドルの間です。
2023年のチョロイ・チャンバー開発用地の価格について、キンケサ氏はわずか1500ドルから2500ドルの範囲を提示し、より小さな住宅用地はより高い価格設定になる可能性があることを明らかにしました。
「ノレア島の土地は、OCICによる周辺地域への大規模な投資と、最近開通した連絡橋のおかげで、人口が多いにもかかわらず、すでにクロイ・チャンバーを上回っている」とシサブタラ氏は言います。
「私は、将来のCBDと切り離されているチョロイ・チャンバーよりも、ピッチに見られるような継続的な成長トレンドを提案する」と彼は締めくくりました。
参考文献：https://www.khmertimeskh.com/501394708/why-investors-are-eyeing-northeast-of-phnom-penh/
荒木杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社
代表取締役 / 宅地建物取引士 / 宅地建物取引業 東京都知事免許(2)第99967号
所属団体：一般社団法人RE AGENT 理事長 / 一般社団法人東京ニュービジネス協議会(NBC) / 公益社団法人全日本不動産協会
1984年生まれ、東京都出身。大手広告代理店セプテーニ(株)入社、その後SBIグループを経て2012年よりカンボジアの首都プノンペンの金融機関に勤務。2013年に独立し日本とカンボジアに拠点を持ち、国内・海外の国際不動産サービスを展開。
著書：東南アジア投資のラストリゾート カンボジア (黄金律新書) 新書 幻冬舎
はじめての海外不動産投資