カンボジア首都プノンペンのBKK1エリアはなぜ注目されているのか？

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

BKK1は、プノンペンの中心部に位置するため、居住者、新規事業者、コンドミニアムやホテルの開発業者にとって魅力的な場所であり、その存在感は衰えることなく、プノンペンで最もホットな地区であり続けています。
市内で最も交通量の多い4つの道路（北はシアヌーク大通り、南はマオツェトン大通り、東はノロドム大通り、西はモニボン大通り）に囲まれ、相互に連結していることが大きな要因です。

宿泊施設、飲食店、多様なオフィス、屋上や地上のバー、シックなカフェの数々、スタイリッシュなブティックなど、常に変化する小売店があるため、高い価格帯を維持し、人気を博しています。

BKK1はカンボジア市場に参入する新しいブランド（特に国際的なブランド）に選ばれる場所です。

その理由は、市内で最高級の住宅・アパートの立地であるため駐在員が多く集まっていることと、その周辺に居住または勤務している層の消費裁量が大きいことです。

BKK1プノンペンの魅力

BKK1は、プノンペンで最も魅力的で重要な地区の一つであり、したがって、この成長中の都市で最も人気のある地域の一つであることは明らかです（データがこれを裏付けているので、後ほど紹介します）。

BKK1の立地は、市内で最も交通量の多い4つの道路に囲まれ、相互に連結していることが大きな要因であることは間違いありません。北はシアヌーク大通り、南はマオツェトン大通り、東はノロドム大通り、西はモニボン大通りと、この街に住む多くの人が最初に聞き慣れる通りの名前である。

BKK1は、宿泊施設、飲食店、多様なオフィス、屋上や地上のバー、シックなカフェの数々、スタイリッシュなブティックなど、常に変化する小売店があるため、高い価格帯を維持し、人気を博しているのです。

新しいブランドはBKK1を選ぶ

The Mall CompanyのマネージングディレクターであるSimon Griffithsは、BKK1はカンボジア市場に参入する新しいブランド（特に国際的なブランド）にとってしばしば選ばれる場所であると述べています。イオン1かBKK1のどちらかが、新しいブランドが最初の店舗を設立し、そこから拡大していく場所として選ばれています。その理由は、BKK1が市内で最高級の住宅・アパートの立地であるため駐在員が多く集まっていることと、その周辺に居住または勤務している層の消費裁量が大きいことです。

2022年、99以上のブランドがカンボジア市場に新規参入し、350近いブランドがプレゼンスを拡大しました。

一方、首都には600.000平方メートル以上の小売スペースが追加され、250.000平方メートル近くが現在も開発中です。パンデミックの期間中、小売価格と稼働率は当然低下したが、BKK1では、飲食、ホテル、小売、食料品の提供において全面的な変化があった。

グローバルなパフォーマンスとライフスタイルのブランドである361°が新たに加わり、地元企業のスカーレットファイバーはオーダーメイドのローカルデザインのファッションを提供し、アディダス、チャールズ＆キース、ペドロ、ザンドなどのブランドショップが郊外に揃っています。

BKK1は、あらゆる味覚に対応し、国際的なフランチャイズ料理、高級レストラン、または街角の地元カンボジア料理が幅広く混ざり合い、住民、企業、観光客にとって魅力的な地域となっています。

Pizza 4Psのようなレストランは、シソワットキーのリバーサイドに1号店をオープンし（今でも非常に人気があります）、最近BKK1に2号店を2023年にオープンさせました。ブラウンカフェの旗艦店やABAプノンペン本部もここにあり、2Dカンボジアのような新しいテーマのカフェも人気を集めている。

高層ビルにはPenh 278のような屋外スペースがあり、隠れ家的なウィスキーバーや本格的なクメール料理のヌードルハウス、日本の寿司屋、アメリカやヨーロッパ、アジアの有名なローカルおよびインターナショナルフランチャイズ（スターバックス、カフェアマゾン、パパジョンズピザ、ドミノピザ、カールスJr、KFCなど）と共存し、サンカート内の喧騒に満ちた通りにはまだ魅力が残っているのです。

地元や海外のクラフトビール（エンバーゴ、セレヴィシア、デュプレックス）を試飲したり、オーディンなどのウィスキー専門バーをぶらついたり、スポーツバー（スコア）でマニアックなファンと盛り上がったり、バックパッカーの歌うクラブに参加したり、華やかなスカイラインを眺めながら食事を楽しめる場所が他にあるでしょうか。

ハイグランド・スカイバーやバイトンなど、街を一望できるルーフトップ・バーも粋です。

しかし、この地域は多様性に富んでいる。

この地域は驚くほど多様だが、増え続けるコンドミニアムが目立ち、開発業者による高値に屈して、いくつかの通りでは大規模な変化が見られた。ホステル「マッドモンキー」やバー/レストラン「オージーXL」など、外国人居住者に人気のある店はこの地域から移転し、「ゼペリン」は永久に閉鎖されました。

しかし、このエリアにはいくつかのカンボジアの学校やインターナショナルスクールがあり、ブルーバードブリティッシュインターナショナルスクール、インビクタスインターナショナルスクール、アイキャンブリティッシュインターナショナルスクールまで徒歩で行けるので、BKK1に住みたい家族が減るわけではありません。

さらにスーパーマーケット（Lucky Supermarket, Super Duper, AEON MaxValu, the new FairPlus Express）とオンラインショッピングが加わり、家計のストックを確保することがさらに容易になりました。

この地域初の、そして現在も唯一のモールであるChip Mong Noro Mallは2020年にオープンし、映画館、小売スペース、食品店、BKK1のミーティングポイントなどが追加されました。Griffithsは、このエリアは「大型店舗がないのが特徴で、大きなスペースを確保するには賃料が高すぎるし、大きなスペースはほとんどない」と付け加えました。

そして、「最終的にBKK1の成長は、利用可能なインフラ、すなわち道路と駐車場によって妨げられるでしょう」と結論づけた。もし、このエリアが不便になり、交通事情によって訪れる顧客の数が制限され、キャッチメントエリア内の人口統計がこれ以上成長できないとすれば、このエリアが維持できる小売店の数には限界があり、飽和状態に達するでしょう。と結論付けています。

BKK1の物件価格

カンボジア経済財務省の最新データによると、Boeung Keng Keng Iの1平方メートルあたりの土地価格は4900ドルから1万ドルで、これは首都で次に高いOrussey Iよりも1平方メートルあたり1000ドル高いそう、BKK1内の土地はあまり手ごろではないのである。

しかし、BKK1はプノンペンで最もホットな場所なので、首都で最も高い坪単価が要求されます。バンコクやハノイなどの地方首都に比べれば、リーズナブルな価格設定になっています。

オフィス賃貸、小売、コンドミニアムの賃貸価格は、パンデミックの財政的影響が重なり、ここ数年すべて下落しており、BKKは依然として首都で最も発展したサンカットの上位3位を維持しています。

2022年の同地域のグリーンネット建設プロジェクト（建設中、一部、保留）は59件で、そのうち住宅が30件、複合施設が12件、オフィス開発が9件とCBREから報告されています。

プノンペンでは2022年に90万平方メートルのオフィススペースが追加され、BKKなどの中心地では健全な量が確保されました。60万平方メートル弱はまだ開発中です。

また、2022年には2万4,000室のホテルルームが市場に追加される予定です。

BKK1で開発中の新しいプロジェクト

BKK1で開発中の新しいコンドミニアムやアパートメントプロジェクトの例としては、以下のようなものがあります。

■ル・コンデBKK1（2024年予定）
43階建てのビルで、BKK通りの小売店＆ブティック読書スペース、スカイジョギングトラック、屋内プール＆フィットネスセンター、子供の遊び場、没入型スカイガーデン、コワーキングスペース、屋上のスカイバー、インフィニティプールなどが予定されています。

■フローラスイーツ（2024年予定）
38階建てのコンドミニアムとオフィスの複合施設で、スカイプール、クラブ、スカイレストランを提供します。

■タイムスクエア306（2025年予定）
45階建てで、ジム、キッズプレイエリア、ゲームルーム、インフィニティプール、庭園付きデッキエリアがあります。

■Golden Tower 322（2023年予定）
既にランドマークとなっているこのビルは、首都の中心部にオフィスと住居の両方のスペースを提供し、インフィニティプール、ジャグジー、露天風呂、サウナルーム、ジム、スカイバー、屋外レクリエーションエリアが設置される予定です。


最近完成した住宅プロジェクトは以下のとおりです。

■Jタワー2
ジム、広々とした駐車場、ボクシングリング、カフェ、プール、ジャグジー、スカイバーを提供する43階建ての日系コンドミニアムです。
■L’attrait
2021年に完成した26階建ての日本開発高級コンドミニアム。

■M Residence
スカイバー、スカイプール、ジムセンターを提供する29階建てのコンドミニアムが、2021年にBKKに追加されました。

■ピカソ・ガーデン・シティ
ハンギングガーデン、バンケットホール、インフィニティ＆パドリングプール、ジム、インターナショナルビジネスオフィス、F&B、ピカソアートオークションセンターを備えた複合ビル。

BKK1の未来は？

高価格がデベロッパーの新しいコンドミニアム、混合住宅地、あるいはホテル設立の妨げにならず、今後さらに観光客の増加が見込まれるため、BKK1にはより多くのブランドやアウトレットが登場することになる。Accorは、カンボジア初のメルキュールホテル、メルキュール・プノンペン・ブーンケン・コン1が2027年にオープンすることを発表しました。

Griffithsは、「BKK1は依然として非常に魅力的な場所であるため、小売店舗の入れ替わりが絶えず、この地域の小売不動産部門は引き続き活気に満ちています」と付け加えています。

都市計画やサンカト計画は、伝統的にこの都市の強い特徴ではありませんが、当局が何らかの先見性を持つべきです。もしBKKが将来、プノンペンの都市生活、小売、グルメのハブになりたいのであれば、遺産保存の強化、夕方や週末にはSt51、St57、St63の歩行者専用道路、Sangkatでの共同文化やストリートスタイルのフェスティバルをもっと取り入れるなどのアイデアが考えられるだろう。

「BKK1の欠点は、特にラッシュアワーのピーク時や学校の送り迎えの時間帯に道路が混雑することと、駐車場が少ないことです（カーブサイド駐車は一種の救済策ですが、狭い道路の混雑に拍車をかけています）」とグリフィスは付け加えました。

BKK1の一部を歩行者天国にすることは可能ですが、ゾーニングがないため、利害関係者が多く、非常に困難です。

このエリアは、明るい光が差し込む東京の下町になりたいのか、それとも交通の悪夢となる多様な望みを持つスクンビット式のアトラクションになりたいのか？

BKK1のアイデンティティは常に変化していますが、土地という唯一の資源があるため、世界的に有名なホットスポットであり、カンボジア人、外国人観光客、居住者に対応する魅力的なハブとして、投資力を維持しながらBKK1は近代化、多様化し続けていくでしょう 。

参考文献：https://www.khmertimeskh.com/501238448/why-is-boeung-keng-kang-such-a-hotspot/

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