フィリピン不動産で逮捕が相次ぐ理由と実例｜詐欺を見抜くための対処法を解説

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

フィリピン不動産は国内経済の発展に伴って市場および住宅需要が拡大しており、外国人投資家の参入が増加傾向です。
フィリピン不動産を購入する外国人投資家が増えていますが、なかにはSNSなどを利用した詐欺事例なども発生しています。

今回は、近年のフィリピン不動産投資に関する詐欺行為や逮捕事例について詳しくご紹介します。
詐欺行為を回避するための対処法についても詳しく解説しますので、ぜひ最後までお付き合いください。

フィリピン不動産で事件が起こりやすい3つの構造

フィリピン不動産は価格相場の安さや市場規模の大きさから投資に参入しやすい環境である一方、構造上の理由から詐欺などの事件が起こりやすいといわれます。
ここでは、フィリピン不動産投資で事件が起こりやすい原因について解説します。

日本人が投資詐欺に狙われやすい理由3選 

フィリピン不動産投資に関する詐欺などは、以下の理由から、特に日本人が狙われやすい状態にあります。
日本人が詐欺などの事件に遭遇しやすい理由を3つに分けてみていきましょう。
また、海外不動産投資の詐欺事例については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

高利回り物件への期待感を狙われやすい

フィリピンをはじめとする海外不動産は、日本国内の不動産より利回りが高いことが多いです。
少子高齢化が進行する日本の不動産市場は将来的な衰退が予測されているのに対し、フィリピンなどの新興国は人口増加に伴って不動産市場の拡大が期待されています。

経済の活況に伴って不動産価格が上昇している新興国では、不動産投資の利回りが高い物件が多く、高利回り物件への期待感から詐欺に遭うケースがあります。

言語の壁や物理的な距離から狙われやすい

海外不動産投資の取引には、一般的に英語や現地の言語が使用されます。
仲介業者によっては日本語に対応していますが、不動産取引のための書類は英語表記が多いです。

島国で単一民族国家である日本は、他言語を使用する機会が少ないため外国語を苦手に感じる方が多い傾向にあり、英語も例外ではありません。
フィリピン不動産も基本的に英語を介して取引をしますが、英語への苦手意識から詐欺を見抜けない可能性があります。

また、国を隔てているため現地の動向が把握しづらく、不正行為に気づきにくい状況に陥りがちです。

SNSやセミナー経由で狙われやすい

現在は、多くの不動産業者がSNSやインターネットを活用して事業を展開しています。
特にSNSでの動画配信は視聴覚への訴求力が強く、業者のブランディングに有効です。

動画での演出効果によっても出演者が発する情報が印象に残りやすく、同じ業者の動画を繰り返し視聴することで、業者に親近感や尊敬の念などを抱きやすいです。
SNS経由でセミナーなどへの参加を促すケースもありますが、SNSで業者への信頼感が醸成された状態にあるため、業者の詐欺行為に気づけない場合があります。

また、SNSを介した交流で相手に恋愛感情を抱かせ、さまざまな理由で金銭を要求するロマンス詐欺も増えています。

フィリピン不動産の制度が詐欺の温床になりやすい状態

フィリピン不動産投資には独自のルールがありますが、このルールをうまく利用した詐欺事例が発生しています。

フィリピンでは、外国人が土地を直接所有することはできません。
フィリピン不動産ではコンドミニアムなどの居住用物件の区分所有が投資の主な対象ですが、外国人が購入できる割合は1棟のうち40％以内です。
外国人が購入できる割合を無視して不動産を販売する可能性があるため、注意が必要です。

フィリピンでは外国人は個人で土地を所有できないため、現地法人の名義を借りて土地を所有したり、法人名義で土地を保有する「名義トリック」も詐欺の温床になります。
フィリピンでは法の抜け穴を利用して不動産を販売する業者が存在しており、土地登記情報に関する不正や書類偽装が発生しやすいというリスクがあります。

日本の法律が及ばない海外投資の落とし穴

海外で起きた詐欺に対して、日本国内の法律は基本的に適用されません。
フィリピン国内で詐欺などの犯罪に遭った場合、基本的には現地の捜査機関に被害を届け出ます。
捜査を依頼したとしても、犯人を逮捕・検挙できる確証はないので注意が必要です。

フィリピンで発生した詐欺事件を提訴する場合、現地での法的手続きや国際訴訟には多大な費用や労力がかかります。
現地の司法制度の違いや裁判費用の高額さ・通訳の必要性・証拠収集の困難さにより、被害者が泣き寝入りせざるを得ない状況に追い込まれがちです。

フィリピン不動産投資に関連した近年の逮捕事例3選

フィリピン不動産投資に関する事件は複数発生しており、近年も逮捕事例が相次いでいます。
ここでは、近年のフィリピン不動産投資に関連する犯罪事例を3つご紹介します。

SDH無登録社債販売事件 ｜ セミナーなどを利用して投資を勧誘

2025年8月上旬、警視庁はフィリピンに拠点を置く投資会社「S DIVISION HOLDINGS（SDH）」の実質経営者ら9人を金融商品取引法違反（無登録営業）の疑いで逮捕しました。
同社は日本国内で無許可のまま外国社債を販売し、総額で170億円以上を集めていたとされています。
容疑者グループは「フィリピン投資で収益を得ている」と嘘を述べ、SDHの社債購入代金として男性4人から計7,300万円を騙し取ったと報じられました。

容疑者らはセミナーを開催し、SDH社の事業を金融業・不動産投資業としたうえで、「フィリピンは急速に経済発展している」といった理由で出資を促したとのことです。
社債の購入者には年利6〜24％の配当金を支払うとしていましたが、程なくして支払いが停止し、当事者間でのトラブルに発展していました。

また、容疑者の一人である女はSNSで優雅な生活をアピールし、セミナー参加者の子育て世代の女性を中心に社債を購入させた疑いが持たれています。
被害女性には、育児と仕事の両立に悩んで収入源を探していたり、子どもの将来のために資産形成を考えていたりしたという共通点がみられました。

ダバオで偽の未開発地販売詐欺事件 ｜ SNSを媒介して物件情報を宣伝

2025年3月19日、フィリピン・ダバオ市で2名の女が未開発の土地を偽って販売していたとして詐欺容疑で逮捕されました。
容疑者らはFacebookを通じて虚偽の土地に関する情報を宣伝し、開発許可も登記もない土地を販売していたとのことです。

現地のメディアによれば、土地の正当な所有者が別に存在していたことが判明し、法的なトラブルへと発展しています。
SNSを用いて虚偽の宣伝をしていた容疑者2名ですが、いずれもフィリピン職業規制委員会から不動産業のライセンスを取得せずに営業活動を行っていたとのことです。

拡散力の高いSNSを媒介とした事件で、被害総額は100万PHP（1PHP=2.6円で260万円）に上るとされています。

国内「地面師」事件 ｜ 海外との法制度の違いも作用

「積水ハウス地面師事件」は、2017年ごろから大手住宅メーカーや不動産業者を相手に行われた大規模な詐欺行為です。
「地面師」といわれる実行犯らは、土地の所有者になりすまして大手不動産業者に土地を販売する行為を繰り返していました。

東京都品川区の五反田駅周辺の土地を巡る詐欺行為では、約55億円もの被害額が生じました。
「地面師」による土地の売却は対面によるもので、実行犯らは俳優さながらに与えられた役割の人物になりきって取引を行ったという大胆な手口が特徴です。

グループの一員である男は、横浜市の土地所有者の男性になりすまし、土地の売却を通じて東京都大田区の不動産業者から計1億2,300万円を騙し取った容疑があります。
警視庁は、2024年11月16日、男を上記事件の容疑者として逮捕したと発表しました。

2023年12月ごろに発生した事件ですが、容疑者の男は2019年6月ごろにフィリピンに出国しており、以下の点から国を越えての捜査が難航した可能性が指摘されています。

• 海外逃亡で証拠隠滅・被害拡大が起こりやすい
• フィリピンは潜伏先や中継地として使われがち
• 国をまたいだ捜査は時間もコストもかかり、被害者に不利に働きがち

不動産詐欺が日本国内だけの問題ではない点や、海外との法制度の違いが事件の捜査を難しくする点が浮き彫りになった事件といえます。

フィリピンを拠点とした日本人特殊詐欺グループの逮捕事例も存在

近年、東南アジアなどの外国を拠点に日本人グループが特殊詐欺を行い、逮捕に至った事例が複数発生しています。
2025年9月10日には、フィリピンを拠点とした日本人特殊詐欺グループ「JPドラゴン」のメンバー6人が日本に移送・逮捕されました。

容疑者らは、高齢者や中高年に「銀行のキャッシュカードが不正利用されている」などと偽り、受け取ったキャッシュカードから現金を騙し取った疑いが持たれています。
犯行の手口は、警察官・銀行員などを装って狙った相手に電話をかけるといったものです。
騙し取られたキャッシュカードからは、数十万〜百数十万円の現金が引き出されるという被害が数件起こっています。

近年は、特殊詐欺グループ内で犯行の糸口となる電話をかける「かけ子」がIP電話から発信するケースが増加傾向です。
海外を拠点とした特殊詐欺グループが増加している理由としては、国内よりも捜査が困難になりやすい点や、IP電話の料金の料金が安い点などが挙げられます。

特に東南アジアなど日本と比較して治安状況が良好でない国は、特殊詐欺以外の犯罪も多く、犯罪グループが活動しやすい環境にあると考えられています。
特殊詐欺（闇バイト）はSNSなどを経由し、「誰でもカンタンに稼げる」「単発のお仕事で⚪︎万円」といった謳い文句で実行犯を勧誘しているのも特徴です。

詐欺に巻き込まれないために確認すべき7つのチェックポイント

フィリピンを含む海外不動産投資では詐欺に遭うリスクがありますが、チェックポイントを押さえておくことで詐欺被害を防止しやすくなります。
ここでは、フィリピンなどの海外不動産投資で詐欺に巻き込まれないためのチェックポイントを７つに分けて解説します。

契約書・登記情報の確認方法

不動産の契約書は、日本語訳があっても英語表記の原本と照合することが重要です。
原本と照合することで、仲介業者に都合の良い日本語訳に気づきやすくなります。
登記証明書が偽装されている可能性を考慮し、現地登記局での照会が可能かを必ず確認しておきましょう。

契約書類の署名・捺印・公証の有無もチェックしておきましょう。
不明点を解消するために、可能であれば現地の弁護士に確認してもらうのが理想的です。

現地業者・日系業者の信頼性を見極める視点

フィリピン不動産の購入は、信頼性の高い現地業者の利用が不可欠です。
現地業者を選ぶ際、フィリピン政府の不動産業登録制度（PRCライセンス）の有無を確認しておくことがポイントです。

フィリピン不動産は日系業者も多く取り扱っていますが、日系業者であっても即座に信用せず、販売実績・法人格・ライセンスの取得状況もチェックしておきましょう。

近年はSNSによる仲介業者のブランディングが活発に行われており、SNSを経由してセミナーに参加し、詐欺に遭った事例があります。
SNSの内容を全面的に信用せず、ライセンスや販売実績などから業者の質を総合的に判断することが重要です。

フィリピンの所有制限の把握と名義貸しリスクへの警戒

フィリピン不動産投資に関する詐欺は、購入者の知識不足が原因でも起こり得ます。
フィリピンでは外国人は個人で土地を所有できないので、土地の購入を勧められても応じないようにしましょう。
外国法人による土地所有のための名義貸しを求められた場合、トラブルに発展する可能性が高いため、基本的には避けるべきです。

フィリピン不動産投資の基本となるコンドミニアムの区分所有は、建物全体で外国人所有割合が40%を超えないことが条件です。
コンドミニアムを購入する際は、建物のうち外国人の所有割合について確認しておくことが重要です。

現地視察・法務確認のすすめ

フィリピン不動産を購入する際は、可能な限り現地で物件を視察することをおすすめします。
写真や動画は実際の状態よりも美麗に見えるように加工されている可能性があるため、直接目で確かめておくことが重要です。
物件を現地視察することで、管理状態や物件周辺の雰囲気など、総合的な観点から物件の良し悪しを判断しやすくなります。

物件情報が法務局・登記局・地方自治体に登録されているかどうかを確認しておくのも重要です。
不安な場合は、現地の弁護士・行政書士に同行を依頼するのもおすすめです。

資金の流れ・送金ルートの透明性チェック

フィリピン不動産の契約前に、支払先口座の名義と仲介業者の関係を確認しておきましょう。
代金の支払いは、個人口座ではなく法人口座が基本です。

領収書や送金明細など、金銭のやり取りの証拠となる書類はすべて保管しておきましょう。
「現地で現金払い」「決済アプリを使った個人送金」など、記録が不明になりやすい取引は避けるべきです。

SNSやセミナー勧誘の見抜き方

フィリピン不動産に関連した取引によって優雅な生活を送っていると思わせ、SNSを経由したセミナー参加者に出資を促す詐欺事件がありました。
TikTok・YouTubeなどの動画は、ブランディングを目的とした演出を含んでいる可能性がある点に注意が必要です。
「投資セミナー限定案件」「セミナー参加者特典あり」などといった謳い文句も集客のための導線と捉え、安易に飛びつかないことが重要です。

SNS上で慣れ親しんだ人物からのフォローやメッセージなどがあると気分が昂揚しがちですが、「なぜ自分に？」と一度立ち止まって考える習慣をつけておきましょう。
Facebookなどで魅力的な容姿の異性からフォローや友達申請が来ることがありますが、ロマンス詐欺の可能性を考慮し、慎重に対応すべきです。

トラブル時の相談先を把握

フィリピン不動産を契約する前から、トラブル時の弁護士・窓口を把握しておきましょう。
フィリピン不動産に関するトラブルの際は、在フィリピン日本大使館・国際弁護士ネットワークなどに相談可能です。

日本の消費者センターや金融庁も、金商法違反などで相談の対象になるケースがあります。
前もって相談先を把握しておくことで、心理的な安心感も得やすくなるでしょう。

フィリピン不動産投資で守りたい3つのルール

フィリピン不動産投資で物件を選ぶ際には、いくつかのルールを設定しておくと過剰なセールスに惑わされずに物件の判断をしやすくなります。
ここでは、フィリピン不動産投資で守っておきたいルールを3つご紹介します。

情報収集だけで終わらせない「比較検討」の習慣づけ

「この条件は今だけ」「限定枠」といったセールストークを持ちかけられた際は、一度立ち止まる勇気が大切です。
物件は1件ではなく、3件以上の条件を比較することが望ましいです。
販売価格・利回り・エリア・仲介業者の実績を比較することで、不自然な点に気づきやすくなり、冷静な判断をしやすくなります。

「高利回り保証」に惑わされない健全案件の見極め

「利回り10％超え物件」などの高条件には、必ず理由があるはずです。
賃貸・売却・為替差益など、収益モデルが不明確な物件は要注意です。

本当に利回りが高い物件であれば、金融機関や大手投資家がすでに動いているはずです。
仲介業者が自社または個人でも不動産投資で収益を得ている場合、条件の信憑性が高くなります。
「絶対に伸びる」など説明が曖昧で、数字面での根拠が出てこない物件も避けるべきです。

チェック項目の設定で判断基準を見える化

フィリピン不動産で物件を選ぶ際は、以下のようなチェック項目を用いて判断するのもおすすめです。

□ 物件や契約内容を自分の目で確認できている
□ 契約書・登記書類のコピーを入手済みである
□ 送金先・口座名義が法人名である
□ 投資額が自分の資産の10〜20％程度である
□ トラブル時の対応窓口を把握している

3つ以上チェックがつかない場合は、投資は見送ったほうが安全です。

海外不動産投資は、基本的に余剰資金で行うことをおすすめします。
「高額な物件に資産の大半を投入」といった投資はリスクが極めて高く、失敗した時の損失をカバーするのが非常に困難です。
仲介業者の扇情的なトークには惑わされず、資産状況に見合った物件を選ぶのがセオリーです。

フィリピン不動産投資は個人を経由した取引にも要注意

フィリピンを含む海外不動産は、個人エージェントを介した取引も可能です。
海外不動産の仲介自体は、ある程度の語学力と取引の知識があればそれほど困難ではないため、個人が請け負っている場合があります。

ただし、個人エージェントは一過性のコミッション（販売手数料）の獲得を主目的にしており、アフターサポートには対応していない傾向にあるので要注意です。
不動産は購入後の運用によって収益を得ますが、個人では不動産運用サポートや管理業務に対応していないことがあります。

実際、弊社のお客様にも個人を介して不動産を購入した後に同人物が音信不通になり、トラブルに対応できず途方に暮れた方がいらっしゃいます。
ライセンスを所有していない個人から不動産を購入すると、権利関係でトラブルになる危険性もあるため、個人エージェントの積極的な利用はおすすめできません。

海外不動産の購入は、ライセンスを所有しており管理業務や購入後のアフターサポートにも対応した企業を介するのが最も安全といえます。

フィリピン不動産投資は信頼できる業者選びが成功を左右

フィリピン不動産は東南アジアでも特に市場規模が大きく、外国人投資家の参入も活発です。
市場規模の大きさから物件数が豊富で日本国内外に仲介業者が多数ありますが、相対的に詐欺を行う悪徳業者も多くなりがちで、取引の際のリスクが高くなりやすいです。

フィリピン不動産投資を行う際は、信頼できる仲介業者を選ぶのが非常に重要です。
仲介業者を選ぶ際は、業者の実績（事業年数）やライセンスの有無を確認しておくことがポイントになります。
また、日系業者であれば日本語を介したコミュニケーションができるため、細かいニュアンスが伝わりやすいです。

RAM HOMESはフィリピン大手デベロッパーのDMCI Homesのグループに属する日系の不動産仲介業者で、正式なライセンスを所持する優良業者です。
RAM HOMESは2012年創業で10年以上の実績があり、現地に根付いた事業活動で存在感を発揮しています。

まとめ

フィリピン不動産投資は市場規模が大きく外国人投資家から人気がある一方で、独自の法制度があるなど、日本とは異なった環境です。
フィリピン不動産の特徴を利用した詐欺行為が報告されており、詐欺の手口も巧妙化しています。

近年のフィリピン不動産に関する詐欺では、SNSを利用してユーザーの関心を惹き、虚偽の情報を混ぜたセミナーに誘導するといった手口が増加傾向です。
また、SNSを中心とした交流で相手に恋愛感情を抱かせ、金銭を要求するといったロマンス詐欺にも注意が必要です。

フィリピン不動産投資では、物件の登記情報や仲介業者の実績を確認しておくことで安全な取引を実現しやすくなります。
仲介業者がSNSで実態とは異なる華やかなイメージを演出していることがあるため、発信内容を鵜呑みにしないこともポイントです。
自分なりの判断基準を明確にしておくことで、悪徳業者の過剰なセールスに惑わされにくくなり、詐欺に遭うリスクを回避しやすくなります。

フィリピン不動産投資では、信頼できる仲介業者を選ぶことが非常に重要です。
RAM HOMESなど、正式にライセンスを取得し現地に根付いた事業を展開している日系業者は、信頼性の高い取引がしやすくおすすめです。

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