プノンペンで開催された不動産大討論会の内容について

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

2023年2月8日、プノンペンでAmCham主催の「不動産大討論会」が開催され、選ばれた著名なゲストが2023年のカンボジアの不動産・建設セクターとその将来について討論しました。

ファクトリー・プノンペンで開催されたこの討論会には、150人以上が参加しました。これは、業界の主要なリーダーを集めて、カンボジアの不動産業界の動向や期待の変化について聴衆に質問してもらう年次行事となる可能性があります。

不動産とその関連部門は、依然としてカンボジア経済の中核的な柱の一つであり、パネルディスカッションでは、カンボジアがポストパンデミック時代に突入したことを受けて、市場の不確実性について議論する機会が設けられました。さて、パネリストたちは何を発見し、何を得たのでしょうか。

不動産大討論会

第1回カンボジア不動産大討論会では、民間企業や政府のメンバーから、異なる視点や新鮮で率直な意見が出され、有益で魅力的な討論会となりました。

2つのパネルディスカッションに参加したゲストは以下の通りです。

パネルディスカッション：カンボジアの不動産市場の現状

・アンソニー・ガリアーノ（AmCham Cambodia会長）（モデレーター）
・ラナリス・アイヴ（RMBカンボジア CEO）
・キンケサ・キム氏（CBRE カンボジア リサーチ＆コンサルティング アソシエイトディレクター）
・ベン・リー氏（アーバンビレッジ＆ファクトリー・プノンペン設立者・会長）

パネルディスカッション：今後5-10年のカンボジアの不動産市場

・トム・オサリバン（CEO realestate.com.kh）（モデレーター）
・ロング・ディマンシュ（プレア・シアヌークビル州副知事）
・キャサリン・チャン（アーバンビレッジ＆ファクトリー・プノンペン創設者兼会長）
・アルノー・ダルク（タイラスの創設者兼CEO）

2023年 カンボジアの不動産・財産市場の現状は？

アンソニー・ガリアーノは、この大討論会の冒頭で、市場の悲観的な見方を強調し、パネリストの反応を伺いました。その中には、ここ数年のオフ・プランの価格下落（プライムオフィスやリテール物件で15％程度）、カンボジア市場における金利上昇、インフレ、不良債権増加といった金融面での逆風といったネガティブな視点が含まれていました。

討論会の会場となったUrban Village & Factory Phnom Penhの創設者兼会長であるBen Liは、2023年の前半は2022年と比較して好調であることを再確認した。カンボジア人だけでなく、香港、日本、シンガポールの海外投資家からの関心も高まっていることを確認した。

RMBカンボジアのCEOであるRanarith Iv氏は、銀行は融資を続けるだろうが、デューデリジェンスが非常に重要であり、中国人観光客や投資家が戻ってくることは、カンボジア経済や不動産部門にとって重要であると指摘した。

CBREカンボジアのアソシエイトディレクターでリサーチ＆コンサルティング部門のKinkesa Kim氏は、カンボジアで不動産を購入することは依然として素晴らしい投資であると述べ、購入希望者には、良好で信頼できる実績を持つデベロッパーに注目し、カンボジア市場では賃貸収益が健全であることから完成物件に投資するよう勧めました。

カンボジアの信頼できるデベロッパーから購入する

また、Tom O’Sullivan氏は、今後5年から10年の間に実際に完成するプロジェクトの数に疑問を呈し、バイヤーは信頼できるデベロッパーの物件に投資し、完成した物件を購入すべきであるというKinkesa Kim氏の意見に同意した。このメッセージは、ディスカッションの中でも繰り返し語られた。

カンボジアでは41,000戸のコンドミニアムが完成しており、今後5年間で34,000戸が完成すると予想されています。

Arnaud Darc氏は、カンボジアの最近の成長と将来の成長について非常に前向きで、タイラスはカンボジアの複数の市場に進出することを検討していると述べました。また、商業用賃貸物件については、賃料に懸念があり、レストランなどの新規用地を確保する際に課題となっていることを確認しました。

Catherine Chanは、カンボジアでは都市化が進んでおり、中国の通貨が使用されていることから、不動産への継続的な投資がさらに促進されるだろうと述べた。また、この市場は地元のバイヤーにとって理想的であり、市場のファンダメンタルズは景気後退後も堅調に推移していると感じています と述べた。

シアヌークビルの可能性

プレア・シアヌークビル県副知事は、シアヌークビルの人口が新しいマスタープランの実施により、現在の30万人から100万人近くまで増加すると述べました。

新マスタープランはすでに具体化し始めており、今後の沿岸地域に自信を持っているとのことです。シアヌークビルのマスタープランは、中国の深圳市都市計画設計研究所（UPDIS）の支援を受けながら作成されている。

Long Dimancheは、シアヌークビルを多目的経済特区とするために現在検討中の法律案を強調し、これにより市内に拠点を置く企業には大幅な減税がもたらされ、投資やバイヤーをさらに惹きつけることになるだろうと述べました。

また、Darcはシアヌークビルを取り巻くネガティブな風潮に疑問を呈し、政府は沿岸地域に対して非常に明確なロードマップを持っていると述べました。

Long Dimancheはまた、主な懸念事項の一つであるシアヌークビルの未完成の建物の問題に対する政府の段階的なアプローチについて、さらに詳細を説明しました。

政府の段階的なアプローチ

・市場の調査
・建物の特定と正しい所有権の確認（1,000件にも及ぶとされる不完全な所有権）
・各案件の法的背景を把握
・市場に参入しようとする投資家/デベロッパーにインセンティブを与える。インセンティブには、例えば税制優遇措置などが考えられる。

持続可能な未来について

O’Sullivanは、サステナビリティの課題についてパネルに質問し、Catherine Chanは、不動産開発者はこの問題を検討し始めるべきであり、それは我々全員の責任であることを確認したと述べました。

また、消費者もサステナブルな考え方を持つようになり、バイヤーの意思決定において、サステナブルな配慮がますます重要な要素になっていくだろうと述べました。

大討論会から得たもの

全体として、パネリスト（および参加者）全員が、カンボジアの市場とその可能性について楽観的な見通しをもって、第1回カンボジア不動産大討論会を終えたようです。

・現在の不動産価格は、より現実的なものとなっている
・観光業は再び増加しており、今後も上昇傾向が続く
・プノンペンでは都市人口の増加が見込まれており、今後数年間は新しい住宅がこの需要に応えてくれる
・評判の良いデベロッパーや完成した物件から購入することが、カンボジアで不動産を購入する際の重要ポイント
・シアヌークビルは、近年に比べてはるかに前向きな見通しで明るい未来がある

カンボジアで信頼できるディベロッパーを選ぶためのチェックポイントを8つ紹介

①デベロッパーが過去に完成させたプロジェクトがあるかどうかを調査する。
②完成したプロジェクトを訪問し、建築の質を確認する。
③完成したプロジェクトの入居率を確認する。
④建設業許可証、販売業許可証の提示を求める。
⑤会社の経歴を確認する。
⑥会社のホームページを見て、正当性を確認する。
⑦ネット上でレビューがあるかどうか確認する。
⑧セカンドオピニオンに相談して多方向から情報を得る。

参考文献：https://www.khmertimeskh.com/501242082/inaugural-amcham-great-real-estate-debate-what-did-we-learn/

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