カンボジア不動産の売却は早めが吉！？売却時の失敗例や注意点を詳しく解説

執筆者：荒木　杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

カンボジア不動産投資で利益を得る方法は、インカムゲインとキャピタルゲインの2通りがあります。
特に個人取引のキャピタルゲインは非課税であるなど大きなメリットがありますが、今後は税制の変更が予想されています。

今回は、カンボジア不動産を売却する際のメリットや注意点に焦点を当てて詳しく解説しますので、ぜひ最後までお付き合いください。

カンボジア不動産市場は投資に適した環境

カンボジアはGDPが好調に成長しており、人口構成も若年層が多いため、長期にわたる経済成長が期待されています。
経済が好調なため、プノンペンを中心に地価が上昇しており、外国人富裕層や国内の高所得者の住宅需要が高まっています。
また、カンボジア不動産は平均利回りが5%以上で、なかには10％前後の物件もみられるなど利回りが非常に高水準なのも特徴です。

国内の大半でドルが流通しており不動産取引でもドルが使用可能なため、資産をドルで保有できて為替リスクを緩和しやすい点も魅力です。
カンボジア不動産市場は、高水準な利回りや資産運用の利便性の高さから、外国人不動産投資家からの注目が高まっています。

カンボジア不動産投資での収益は2通り

カンボジア不動産投資で収益を得るには、インカムゲインとキャピタルゲインのいずれかを想定しておきましょう。
それぞれの特徴について詳しく解説します。

インカムゲイン ｜ 家賃収入による継続的な利益

インカムゲインは物件を購入後、入居者に物件を貸し出して家賃収入を得るというものです。
カンボジア不動産投資では、アパート・コンドミニアムなど住宅用物件を購入して貸し出すのが一般的です。

なお、非居住者がカンボジアの住宅用物件を購入する際は「2階以上の上層階」「全床面積の70％以下」といった条件が設定されています。

キャピタルゲイン ｜ 物件の売却で得られる利益

キャピタルゲインは、物件を売却して得られる利益を表します。
カンボジアでは物件の建設にあたって「プレビルド方式」が広く採用されています。
プレビルド方式は、最初に頭金を支払い、物件の建設が進捗していくにあたって残金を払っていくという決済方法です。

プレビルド方式の特徴を利用して少額で物件を購入し、建設の進捗に伴って値段が上がった段階で売却することでキャピタルゲインを狙うのも有力な選択肢です。
なお、カンボジアでは非居住者であっても、住宅用物件のほかホテルやオフィスといった事業用物件も購入できます。

インカムゲインのメリット・デメリット

先ほど、カンボジア不動産投資での収益パターンについてご説明しましたが、ここではインカムゲインのメリット・デメリットについて解説します。

インカムゲインのメリット

インカムゲインでは、入居者からの家賃収入で月々の収益が発生します。
投資物件に入居者がいれば自動的に家賃収入があり、安定的に収益を得やすいのが特徴です。
人気物件を購入すれば入居者を確保しやすく、コンスタントに収益を得やすいでしょう。

インカムゲインでは、ある程度のスパンを見込んで投資額を回収していくイメージです。

インカムゲインのデメリット

インカムゲインは継続的に収益を得やすい反面、運用コストが大きいというデメリットがあります。
カンボジア不動産投資ではインカムゲインに対して、主に以下のような手数料や税金が課されます。

運用コストがかかるうえに、入居者が確保できないと収益が発生しません。
入居者の有無に関わらず管理手数料や税金は発生するため、空室が続くと収益が減ったりマイナスになったりする可能性があります。

キャピタルゲインのメリット・デメリット

インカムゲインと同様、キャピタルゲインにもメリット・デメリットの両方があります。

キャピタルゲインのメリット

キャピタルゲインは、購入額と売却額の差額によって決まります。物件を売却する際の価格は、物件の立地や建物の状態によって算出される物件評価額が大きく影響します。
購入した物件の評価額が高いと売却額も高額に設定しやすいため、一度の売却で得られる利益が大きくなりやすいです。

また、2024年現在、カンボジア不動産投資では個人のキャピタルゲインは課税対象になっていません。（法人は20%が課税対象）
取引額の大きい不動産投資において、税金が非課税なのは非常に大きなメリットといえるでしょう。
ただし、後述するように2025年以降は個人のキャピタルゲインも課税対象になる可能性が高いので要注意です。

キャピタルゲインのデメリット

物件を購入した金額と売却額の差でキャピタルゲインが発生しますが、高値で売れないor買い手がつかないといった場合には、損をしてしまう可能性があります。
詳しくは後述しますが、売却にもリスクが伴う点を押さえておきましょう。

また、物件を売却できない状態でも以下の税金や費用がかかるため、売却できないと損失が大きくなる場合があります。
以下は参考例です。（全ての方に全てが当てはまるわけではございません。）

キャピタルゲインを狙う場合は、特に出口戦略を見据えた物件選びが重要です。

カンボジア不動産の売却における失敗例5つ

カンボジア不動産を売却する際に発生しがちな失敗例があります。
ここではキャピタルゲインを狙う際に起こりやすい失敗例を5つご紹介します。
失敗例を正しく知り、同じケースに陥らないようご注意ください。

情報不足で相場より高額で物件を購入

カンボジア不動産投資は国内と比べて情報源が少なく、情報不足から相場より高い金額で売買してしまうケースがあります。
現地の仲介業者によっては「日本人価格」といわれる、相場より高い金額を提示してくることがあるので要注意です。

相場より高値で物件を購入してしまった場合、売却時の差額が出づらくキャピタルゲインも狙いにくくなります。
このような事例は決して珍しくはないので、充分な注意が必要です。
物件を購入する際は、エリアや築年数など条件が似た物件と比較して、相場を把握しておくのがポイントになるでしょう。

プレビルド物件の建設が頓挫

プレビルド物件では、最初に少額を投入して値上がりした段階で売却益を狙う方法が有効です。
ただし、中小デベロッパーによる開発物件などは、開発元の企業の資金繰りが悪化して建設が頓挫するケースがあるので要注意です。
物件の建設が頓挫した場合、基本的には投入額は払い戻されません。

カンボジア不動産は業界全体が未成熟で、中小デベロッパーの撤退は起こりがちです。
弊社では、経営の安定した大手や外資系デベロッパーの開発物件のみを選んで仲介しております。

詐欺業者に遭遇

カンボジア不動産市場は海外投資家からの注目が高まっていますが、残念ながら詐欺業者が存在するのも事実です。
物件の購入費を支払ったあと、担当会社からの連絡が途絶えてしまったケースがあります。
当初提示されていたイメージより、物件の完成度が大幅にスケールダウンしてしまう事例もありがちです。
過剰なセールスやあまりにも魅力的な条件などは、疑ってかかるのがよいかもしれません。

また、物件購入までは親切なものの購入後の対応が不十分な業者だと、不動産運用が暗礁に乗り上げてしまうこともあります。
カンボジアで物件を購入する際は、仲介業者が充分にアフターサポートを行っているかどうかもチェックしておきましょう。

物件価格の下落による損失

物件の評価額が下落すれば、キャピタルゲインは減少しやすく、最悪のケースでは赤字での売却となります。
カンボジアでは管理が杜撰な不動産会社もあり、メンテナンスが不十分だと建物の劣化が早まる可能性が高いです。
物件を売却する際の保全状態も売値に影響するため、劣化が顕著だとキャピタルゲインも減少してしまうでしょう。

また、物件の売値には物件評価額も密接に関係します。
立地や周辺環境も評価額に影響しますので、物件を購入する際は総合的な観点から判断するようにしましょう。

買い手が見つからないことによる損失

高額な物件が必ずしも売れやすいとは限りません。せっかく高価な物件を購入しても、買い手が見つからなければキャピタルゲインを得るのは不可能です。
個人的な伝手で買い手を見つけることは容易ではありません。買い手が見つからず、維持コストがかかる状況に焦って安易に値下げするのも禁物です。

適正価格で物件を売却するには、現地で幅広いネットワークを持っている仲介業者の協力は不可欠です。
キャピタルゲインを得るには購入の段階から出口戦略を見据えて、信頼できる仲介業者を確保しておくことが重要です。

個人の売却に対するキャピタルゲインは2025年以降に導入予定

2024年現在、カンボジア不動産では個人のキャピタルゲインは課税対象になっていませんが、2025年以降は課税対象になる可能性が高いです。
個人のキャピタルゲインは、本来であれば2020年7月より課税対象となる予定でしたが、新型コロナウイルス感染症などの影響で2度の延期となっています。

2度目の延期決定が2024年1月で、1年間の延期とされました。したがって、順当に考えると2025年1月には個人のキャピタルゲインにも20%の課税が導入されるでしょう。

特に現在カンボジアに不動産を所持しており売却をご検討の方は、年内に売却手続きが完了していないと、収益が目減りする可能性があります。

アンナアドバイザーズは不動産売買の実績も多数

弊社では創業以来約10年にわたってカンボジアで不動産の賃貸・売買を仲介してまいりました。
代表自身もカンボジア不動産投資で資産を形成した経験があり、投資家目線でのサポートをご提供できるのが強みです。
現地にもオフィスを展開しており、日々の管理も含めて万全のバックアップ体制を敷いております。

弊社では物件の仲介のみを目的としておらず、出口戦略も見越した長期のサポートこそがサービスの本質と考えております。
現地からの即時的なサポートも可能ですので、カンボジア不動産の売却をお急ぎの方もぜひ弊社までお問い合わせください。

まとめ

カンボジア不動産では、プレビルド物件の特徴を利用してキャピタルゲインを狙う投資法が有効です。
現在、個人の売却によるキャピタルゲインは非課税ですが、2025年以降は課税対象となる可能性が高いです。

既にカンボジアに物件をお持ちの方は、早めに売却手続きを完了しておかないと、利益が減少するかもしれません。
弊社はカンボジアにもオフィスを展開しており、日々の管理も含めて現地に根付いたサービスをご提供しております。
カンボジア不動産の売却には失敗リスクも伴うため、ぜひ弊社をご用命いただき、適正な取引でキャピタルゲイン個を勝ち取ってください。

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荒木杏奈 / アンナアドバイザーズ株式会社

代表取締役 / 宅地建物取引士 / 宅地建物取引業 東京都知事免許(2)第99967号
所属団体：一般社団法人RE AGENT 理事長 / 一般社団法人東京ニュービジネス協議会(NBC) / 公益社団法人全日本不動産協会
1984年生まれ、東京都出身。大手広告代理店セプテーニ(株)入社、その後SBIグループを経て2012年よりカンボジアの首都プノンペンの金融機関に勤務。2013年に独立し日本とカンボジアに拠点を持ち、国内・海外の国際不動産サービスを展開。
著書：東南アジア投資のラストリゾート カンボジア (黄金律新書) 新書 幻冬舎
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